真细：房屋租赁合同30问
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投稿作者：刘海律师，法律业务电话：15250363176，执业于江苏润众律师事务所。领域为民商事经济纠纷、知识产权、刑事代理辩护及常年法律顾问业务，尤其擅长房地产领域合同纠纷的诉讼业务。
1、租房合同最长不得超过多少年?
最长20年。超过20年的，超过部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。 2、租房合同一定要书面形式吗? 非必须为书面形式。未签订书面合同，能确定租赁期限的，该租赁期限对双方具有约束力;不能确定租赁期限的，为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应在合理期间通知对方。 3、承租人不按照约定方法使用房屋，出租人可以解约吗?
除非合同约定了不按照约定方法使用租赁物就可以解除合同，否则出租人必须要证明承租人不按照约定方法使用租赁物致使租赁物受到损失才可以。
4、因维修房屋而影响承租人使用，可要求减少租金吗?
可以。除此之外，还可以要求延长租期。
5、承租人可以擅自对出租房进行装修吗?
需要经得出租人同意。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
6、承租人可以将房屋转租他人吗?
只有经得出租人同意才可以。否则，出租人可以解除其与承租人之间的合同。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人有权要求承租人赔偿的，但次承租人知道或应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。
7、视为出租人默认承租人同意转租的期限是多久?
自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。
8、次承租人可以代承租人向出租人支付租金吗?
可以。代为支付的租金，可冲抵次承租人应付承租人的租金。对于多付部分，还可以向承租人追偿。
9、没有约定租金什么时候支付，该怎么办?
租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付;租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付;剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。
10、什么叫做“买卖不破租赁”?
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。
11、承租人什么情形下可以法定解除租赁合同?
1)租赁物被依法查封、扣押;2)或者租赁物权属有争议;3)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用的强制性规定情形的;4)未按照约定期限交付房屋，经承租人催告后，经营用房在2个月内仍未交付的，住宅用房在15日内仍未交付的;5)交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的。
12、什么是承租人的“优先购买权”?
出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内(拍卖为5天)未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。承租人经出租人同意的情况下转租的，不再享有优先购买权，优先购买权由次承租人获得。未经出租人同意转租的，承租人以及次承租人均无优先购买权。
13、承租人在订立合同时已经知道租赁物质量不合格，可以随时解除吗?
可以，但需证明租赁物危及承租人的安全或健康。
14、承租人死亡，与其共同生活的人可以要求继续租赁房屋吗?
可以，按原合同继续履行。
15、什么是承租人的“优先承租权”?
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租租赁物的权利。
16、哪些房屋不得出租?
违法建筑;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋;违反规定改变房屋使用性质的房屋;其他法律法规规定禁止出租的房屋。
17、出租房屋被拆迁的，如何处理?
由双方在房屋租赁合同中明确的被征收或被拆迁时约定的办法处理。没有约定的，根据法律规定处理。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。
18、房屋租赁合同无效的，房租还要付吗?
需要，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
19、一房多租的情况下，如何确定履行合同的承租人?
首先，看谁先占有房屋，谁先占谁使用;其次，若都未占有的，看谁支付房屋租金，谁先付租金谁使用;第三，若都未占也未支付租金的，看哪份合同生效在先，谁先生效谁使用。
20、租赁合同无效时，经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担?
1)未形成附合的装饰装修物，出租人要的，折价补偿承租人;出租人不要的，由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，由承租人恢复原状。
2)已形成附合的装饰装修物，出租人要的，折价补偿承租人;出租人不要的，按照双方各自过错比例分担现值损失。
21、租赁合同期满或解除时，经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担?
除双方另有约定外，一般可拆除的装饰装修物件，可由承租人拆除带走。如造成房屋毁损的，由承租人恢复原状。
22、租赁合同解除时，经出租人同意情况下已形成附合的装修物该如何处理?
1)出租人违约的，出租人应赔偿剩余租期内装饰装修残值损失;
2)承租人违约的，除非出租人愿意使用该装修物件，否则不予赔偿;3)双方都有违约，剩余租赁期限内装饰装修残值损失按照双方各自过错承担;4)双方都无违约，剩余租赁期限内装饰装修残值损失按照公平原则进行分担。
23、房屋在出租前就已设立抵押权的，现抵押权人因实现抵押权而导致所有权变动，承租人还能否请求房屋受让人继续履行原租赁合同?
不能。
24、没有取得不动产权证的情况下即出租房屋的，房屋租赁合同有效吗?
除非是因未取得合法建设手续导致不能获得不动产权证外，此类合同有效。
25、能否以租赁房屋未经消防验收或经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效?
不能，除非此类房屋属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋。
26、承租人与第三人恶意串通损害了承租人的优先购买权，可以起诉要求确认合同无效吗?
可以。
27、出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失?
因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过6个月。
28、承租人违约导致合同解除，出租人可要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失吗?
可以，但最长不超过6个月。
29、哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同?
1)未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的;2)未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;3)住宅用房承租人累计3个月未支付租金，经出租人催告后，在15日内仍未支付的;4)经营用房承租人累计6个月未支付租金，经出租人催告后，在1个月内仍未支付的;5)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
30、房屋租赁合同下，如何追加第三人参加诉讼?
1)因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。2)因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。
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