企业承担的租金税费如何税前扣除？已知税后租金如何反算税前租金？可领取计算表模板
公司租了个人的房屋，房东不愿意开发票怎么办？这个问题很常见，究其原因就是个人不愿意承担相应的税费，因为一旦开发票，就要缴纳相应的税费。今天就来破解这个难题！
个人出租房屋要交哪些税？ 这个问题，之前猪哥就专门写过《》，今天再次梳理一下，后面有总结的表格。
1、 增值税
(1) 不动产经营租赁税率
房屋属于不动资产，根据财税[2016]36号文件，出租房屋属于不动产经营租赁服务。
正常情况下，一般纳税人采用一般计税的税率就是9%。如果不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易计税，适用5%的征收率。
小规模纳税人的话，只有简易计税，但是征收率为5%，不动产经营租赁服务没有3%，即使是疫情期间，征收率依旧为5%。
其中个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，个人包括个体工商户和其他个人(自然人)。
(2)个人提供不动产租赁
正常情况下，单位出租房屋，一般不会不开票，因为即使不开票，也需要缴纳增值税的，作为无票收入来处理。如果对方不开发票，很大可能性就是这块租金没有入单位账上。
通常情况下，房东是个人的情况下才不愿意去开发票，就算需要开发票也是需要去税务局代开。
个人提供不动产租赁的税率适用征收率如下：
非住房：征收率5%
应纳税款＝含税销售额÷(1+5%)×5%
住房：征收率5%减按1.5%
应纳税款＝含税销售额÷(1+5%)×1.5%
我们知道，按期纳税的小规模纳税人月销售额未超过10万元(季度销售额未超过30万元)的，免征增值税。个人出租不动产，月租金收入未超过10万元的，同样可以免征增值税。
当然只有开具普票才可以享受免征，如果开具了专票，即使月租金未超过10万元，也需要缴纳增值税。
2、城建税
城建税以实际缴纳的增值税税额为计税依据，如果增值税免征了，城建税也就免了。
应纳税额=增值税实缴税额×7%(5%、1%)
城建税也有优惠可以享受，文件就是财税[2019]13号，可以享受最高50%的减征。
3、教育附加
教育费附加、地方教育附加同样以实际缴纳的增值税税额为计税依据，如果增值税免征了，教育费附加、地方教育附加也就免了。
教育费附加应纳税额=增值税实缴税额×3%
地方教育附加应纳税额=增值税实缴税额×2%
教育费附加、地方教育附加也有优惠可以享受，文件也是财税[2019]13号，可以享受最高50%的减征。
但是教育费附加、地方教育附加有个另外可以免征的优惠，就是月租金不超10万元，直接免征了，哪怕需要缴纳增值税。
4、房产税
房产税有两种计征方式，按房产余值或者租金收入为计税依据。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。从租计征的法定税率都是12%。
对于个人，房产税有没有优惠？有。根据财税[2000]125号，对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。
同样根据财税[2019]13号，可以再享受最高50%的减征。
5、城镇土地使用税
城镇土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按规定适用的定额税率计算缴纳的一种财产使用税。
根据财税[2008]24号，个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
那么个人出租非住房，就不能免征了，但是可以财税[2019]13号，享受最高50%的减征。
6、印花税
印花税是行为税，只要在境内书立、领受《印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按规定缴纳印花税。
印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税，房租合同属于印花税税目中财产租赁合同，适用1‰的税率。
根据财税[2000]125号，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
同样根据财税[2019]13号，可以再享受最高50%的减征。
7、个人所得税
财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，适用20%的比例税率，以一个月内取得的收入为一次，每次收入不超过四千元的，减除费用800元；四千元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
(1)每次收入不超4000元的：
应纳税所得额＝收入-准予扣除项目-修缮费用(800为限)-800(费用额)
(2)每次收入超过4000元的：
应纳税所得额＝(收入-准予扣除项目-修缮费用)×(1-20%)
注：准予扣除项目包括财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金(转租情况下)，房屋租赁的个税计算具体见《》一文。
上面说的据实征收情况下的个税计算，实务中还有一种比较普遍的核定征收方式。
如果纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的一定比例(深圳、厦门、黑龙江等地按5%；河北、湖南等地按5%～10%，具体参考当地规定)核定应纳税所得额。
应纳税所得额=租金收入×核定比例；
应纳税额=应纳税所得额×税率
根据财税[2008]24号，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
猪哥总结成一张表：
(手机端点击图片看大图)
猪哥特别提示 ： 有些地区为便于征收管理，区分不同的租金标准，按照现行有关征收增值税、个人所得税的规定，对个人出租房屋取得的收入应缴纳的各项税收合并后采取 综合征收率 的方式征收。例如以深圳地区为例，个人出租自有房屋代开增值税电子普通发票，税收综合征收率( 其他地区如有差异，应按所在地税务局税率执行 )如下：
房租税费如何计算？
1、利用excel自行计算
猪哥以据实征收的住房为例，用excel制作了一个简单的税费计算工具，单元格的公式也列出来了，大家利用这个来计算，输入含税月租金就可以自行计算了，文章最后会把计算表分享给大家。
(手机端点击图片看大图)
2、利用税务局税费计算器计算
猪哥另外提供一个房租税费计算器，输入网址http://xiamen.chinatax.gov.cn/，进入厦门市税务局管网的税费计算板块，选择“私房出租税收计算”，选择征收方式和住房性质，输入租金，点击提交即可。
也可以本文章左下角的阅读原文，直达私房出租税收计算器。
房租开不开发票，到底哪个好？
上面说了那么多，我们发现代开房租发票涉及的8个税费，真的挺多的。个人不愿意去代开发票，企业也会考虑一下要不要这个发票了，那有发票和没发票到底会是怎样？
我们以据实征收住房，代开普通发票为例：
1、月租金4,000元情况下
如果代开普票，需要缴纳的税费如下：
房产税=4,000×4%÷2=80元；
个税=(4,000-80-800)×10%=312元，税费合计392元。
如果没拿到发票，支付的租金4,000元，没法在企业所得税所得税税前扣除，那就是需要多缴4,000×25%=1,000元的企业所得税。
这个时候，如果房东不愿意多支付代开发票的税费，由企业掏的话，还是划算的，相当于多承担392元房租税费，可以少交1,000元所得税。
2、月租金60,000元情况下
如果代开普票，需要缴纳的税费如下：
房产税=60,000×4%÷2=1,200元；
个税=(60,000-1,200)×(1-20%)×10%=4,704元，税费合计5,904元。
如果没拿到发票，支付的租金60,000元，同样没法在企业所得税所得税税前扣除，那就是需要多缴60,000×25%=15,000元的企业所得税。
这个时候如果房东不愿意多支付代开发票的税费，由企业掏的话，还是划算的，相当于多承担5,904元房租税费，可以少交15,000元所得税。
3、月租金120,000元情况下
如果代开普票，需要缴纳的税费如下：
增值税=120,000÷(1+5%)×1.5%=1,714.29元；
城建税=1,714.29×7%÷2=60元；
教育费附加=1,714.29×3%÷2=25.71元；
地方教育费附加=1,714.29×2%÷2=17.14元；
房产税=(120,000-1,714.29)×4%÷2=2,365.71元；
个税=(120,000-1,714.29-(60+25.71+17.14+2,365.71))×(1-20%)×10%=9,265.37元，税费合计13,448.22元。
如果没拿到发票，支付的租金120,000元，同样没法在企业所得税所得税税前扣除，那就是需要多缴120,000×25%=30,000元的企业所得税。这个时候如果房东不愿意多支付代开发票的税费，由企业掏的话，还是划算的，相当于多承担13,448.22元房租税费，可以少交30,000元所得税，如果开具专票，还可以抵扣进项税。
由此可见，开具房租发票，即使承租方承担税费，也都是合算的。
房租包税合同怎么签？
刚刚也说了，承租方承担税费也是对企业有利的，但是会出现一个问题，替房东承担的税费通常计入“ 营业外支出 ”，是与企业经营无关的支出，不能在企业所得税税前扣除，那么如何可以在税前扣除这个税费呢？
那就是需要签订“包税合同”了，但是“包税合同”不是简单在合同写明税费由承租方承担，即使在合同中写明税费由企业承担，也是不能税前扣除。
这个时候就需要把房东拿到的税后租金换算到税前租金，再按税前租金签订合同，这样就可以在合同中光明正大的约定税费由房东承担了，房东也很愿意，因为房东到手租金并未减少，一举两得。
如果房东不愿意自己去代开发票，我们可以在合同中约定，税费由承租方代扣代缴，这样企业就可以自己去代开发票，因为这部分税费是在总的租金中出的，可以税前扣除。
那么关键问题来了，如何反算税前租金呢？其实也简单，可以利用EXCEL的“单变量求解”功能，EXCEL2010版路径如下：
猪哥还是以据实征收住房，代开普通发票为例，来看看如何利用 “ 单变量求解 ” 功能 反算租金：
1、 房东拿到税后月租金4,000元情况下
打开“单变量求解”功能，“目标单元格”选择税后租金单元格，“可变单元格”选择含税月租金单元格，输入目标值“4,000”后，点击确定，这样，就反算出税前的租金为4,436.56元。
(手机端点击图片看大图)
我们发现，如果企业承担税费需要在税前扣除，在保证房东拿到手不减少的情况下，那么就需要承担税费436.56元，比 直接 承担税费 392元 要多出44.56元，但是可以少交 392 ×2 5 %=98 元的企业所得税。
2、 房东拿到税后月租金60,000元情况下
同样用运用“单变量求解”功能，反算出税前的租金为66,548.36元。
(手机端点击图片看大图)
如果企业承担税费需要在税前扣除，在保证房东拿到手60,000元情况下，那么就需要承担税费6,548.36元，比直接承担税费 5,904元 要多出644.46元，但是可以少交 5,904 ×2 5 %=1,476 元的企业所得税。
3、 房东拿到税后月租金120,000元情况下
同样用运用“单变量求解”功能，反算出税前的租金为135,145.57元。
(手机端点击图片看大图)
如果企业承担税费需要在税前扣除，在保证房东拿到手120,000元情况下，那么就需要承担税费15,145.57元，比直接承担税费 13,448.22元 要多出1,697.35元，但是可以少交 13,448.22 ×2 5 %=3,362.06 元的企业所得税。
很明显，签订包税合同，提高了租金，承担的税费也会多，即使这样还是对企业最有利。你明白了吗？
猪哥提醒大家：对于房租开发票税费承担问题，一定要在租赁开始前就和房东协商好，否则等到后期，企业将会非常被动。如果房东不愿意开发票，需要告诉他税费企业来承担，现在代开发票也很方便(部分地区支付宝就可以申请)，房租收入现在也不用并入综合所得汇算清缴。
最后，猪哥把租金税费计算表分享给大家，同样也是放在共享盘上，有需要的自己去下载，在公众号后台发消息"房租税费"即可免费无套路领取，没有关注公众号的，需要先关注一下，再发消息"房租税费"。
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