《民事审判指导与参考》——借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考（上）
一、问题的提出
案例1：2009年11月10日，黄某与马某签订《存量房买卖合同》一份，约定黄某将其所有的滨湖花园C1#一1-1802室房屋一套以130万元出售给马某，由马某于2009年11月10日前支付26万元，于2009年11月25日前再支付续104万元。2009年11月16日，黄某、马某与房屋置换中心签订《存量房交易资金监管协议》，同日，黄某转入房管中心39万元。
2009年11月18日，马某以该房屋作为抵押向银行贷款91万元。自2009年12月至2011年2月的贷款均为许某以马某名义偿还，其余贷款计89万余元于2011年3月由户名吴某某账号转入户名为马某的账号一次性偿还完毕2009年11月25日，诉争房屋的所有权人登记为马某。许某认为其是以马某名义购房，其应为该房屋的实际产权人，故提起诉讼，请求判决确认其为房屋所有权人，马某协助办理房屋所有权过户手续。
案例2：2007年3月5日，甲公司作为甲方，杨某作为乙方，双方签订成本价出售单位自管住宅楼房协议书，约定甲方向乙方出售案涉房屋；房款80706.81元。2007年5月8日，该房屋登记至杨某名下。甲公司出具任职证明，称胡某于1995年至2008年12月31日期间系其正式职工，负责项目规划、拆迁、市政等工作。胡某称案涉房屋是甲公司基于其业绩而提供的福利；因杨某工龄较长，故其借用杨某的名义购买案涉房屋，以此节省22000元左右的购房款。胡某还称案涉房屋的购房款由自己出资交纳。胡某现持有该房屋的成本价出售单位自管住宅楼房协议书、购房款收据、房屋所有权证原件；其中购房款收据记载日期为2007年3月6日。杨某称胡某系利用职务上的便利获取了上述材料原件。胡某称甲公司于2007年3月向其交付了案涉房屋，此后其将房屋出租。杨某称甲公司于2006年年底向其交付了案涉房屋，其在装修后将房屋钥匙交予胡某，由胡某将房屋出租，租金由胡某收取并算作好处费。
这是两起非常典型的借名买房纠纷案例。对于案例1，法院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十七条和第三十三年的规定，不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。案涉房屋所有权证和国有土地使用权证登记显示，案涉房屋的权利人为马某。许某则主张案涉房屋是其借用马某的名义购买，该房屋应属于其所有。基于双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对对案涉房屋的权属予以确定。从本案购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言等证据综合分析，能够认定案涉房屋的真实权利人应为许某。故判决确认案涉房屋的所有人为许某，马某协助许某办理房屋所有权过户登记。
对于案例2，法院认为，综合购房款支付的证据以及房屋实际使用情况的事实，可认定胡某与杨某之间存在借名向甲公司购买案涉房屋的事实，胡某可以要求杨某协助将该房屋所有权移转登记至其名下。但在借名购房关系中，胡某作为借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权；在转移登记实际完成之前，其并无案涉房屋物权；故法院对其关于确认所有权的诉讼请求不予支持。据此，判决杨某于判决生效之日起十日内协助胡某办理将案涉房屋所有权转移登记至胡某名下的过户手续，驳回胡某的其他诉讼请求。
可见，在这两个案例中，对于借名购买房屋的权属，存在截然不同的认识，最终导致了不同的判决结果。那么，究竟应如何认定借名买房纠纷中所购房屋所有权的归属?笔者认为，这离不开对物权法中有关不动产物权与不动产登记制的认识。具言之，应如何认识不动产登记的法律性质与效果？“真实权利人”依据买卖合同等约定对不动产享有的权利的性质为何?其与登记权利人之间的法律关系的性质是什么?如何理解不动产物物权权属确认之诉中的“真实权利人”的涵义？对这些基本问题的认识，实践中存在着诸多含混不清、似是而非的观点，正确回答这些问题，将最终决定借名买房到纷中房屋权属确认问题的裁判路径和方向。
二、不动产登记的民法属性与法律效果
物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。这确立了基于法律行为发生的不动产物权变动的主要模式即债权形式主义模式。在这一模式下，不动产物权需经登记始发生物权效力。以房屋买卖为典型的基于法律行为发生的不动产物权变动是不动产物权变动的主要方式，遵循着债权形式主义的物权变动模式。因此，房屋权属认定与不动产登记息息相关，不动产登记在不动产物权变动中具有重要作用。而对于不动产登记法律性质的正确认识又是理解这一作用的基础。
笔者认为，对此，可主要从两个角度加以把握。一方面，不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式。不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，我国的主要物权变动模式是债权形式主义，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，但“要件”不等同于“原因”。不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系画上句号，然后就是通过登记将该物权变动向社会公示。不动产物权变动的原因行为无效或被撤销的，不动产物权即使办理了登记也会相应无效或者被撤销。相反，如果原因行为有效，登记因程序违法被撤销的，权利人仍可要求对方当事人继续履行原因行为所设定的义务，协助办理登记手续并获得不动物权。可见，不动产物权的变动从根本上说是取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。相对于当事人法律行为的基础法律关系，不动产登记具有从属性。因此，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。是故，物权变动的“权源”是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。这是不动产登记最为根本的民法属性之所在。
另一方面，对不动产登记民法属性的理解亦不能脱离法律规定的不动产物权变动的主要模式这一基础。实践中，有观点认为，既然不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为，那么登记在判断不动产物权归属时就不具有绝对效力，即使不经登记，仍然是物权。在基于法律行为发生的不动产物权变动中，当事人之间法律行为所包含的合意与登记不一致时，可依当事人之间的真实意思表示为依据直接确认不动产物权的归属。笔者认为，这种观点虽然在诸如土地承包经营权、地役权等以登记对抗为原则的不动产物权变动时就其结论而言是成立的，但显然并不能扩大适用于如房屋所有权等以登记为生效要件的不动产物权变动中，实际上，这种观点的其立足点已经出现偏差，混淆了物权与债权这两种性质不同的权利背道而驰，与物权法规定的不动产物权变动的主要模式和要件在根本上相违背，将导致虚化不动产登记在不动产物权变动中的法律作用或效力的后果，因而是错误的。以实践中最为常见和典型的不动产物权变动形式，即以登记为生效要件的基于法律行为发生的不动产物权变动为例，当事人之间的原因行为固然是不动产物权变动的核心推动力，但同时，依法律规定，不动产登记亦为其生效要件之一，登记完成才标志着不动产物权变动的最终完成。如果仅仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的“物权变动”因欠缺生效要件而未发生物权效力。例如，当事人之间买卖一套商品房，签订了房屋买卖合同，但尚未办理房屋所有权转移登记，此时，虽然当事人之间形成了房屋买卖法律关系，但房屋所有权并未从出卖人转移到买受人，在房屋所有权转移登记完成时才最终发生房屋所有权变动的法律效果，买受人才享有法律认可的房屋所有权。可见，虽然不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式，但在常见的基于法律行为发生的物权变动中，法律赋予不动产登记生效要件的法律地位，
这也是不动产登记民法属性的重要构成。对此，不应忽视，更不能罔顾不理。否则，将构成对我国现行法下主要不动产物权变动模式的违反和背离。
（未完待续）
来源：民事审判指导与参考 109-112页
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