说说这个很少有人说明白的话题：亲属之间房产过户，买卖和赠与哪个好？
最近接到了一个高中同学的电话，他遇到了一个难题，不知道该怎么办，因此向我这个一直在做房产纠纷诉讼的律师同学咨询。
这个同学的母亲两年前突发疾病去世了，父亲一个人在老家，而且这个老人家还在坚持做生意，非常忙，虽然收入高但生活无人照料。于是，俗套的剧情开始上演了。同学父亲找了一个40多岁的女人打算结婚，彼此可以互相照顾，让儿子安心。结婚前，老父亲打电话给儿子，征求儿子的意见。我同学考虑到自己在外地也无法照顾父亲，于是同意了父亲再婚，但是他提了一个要求。他要求在父亲结婚前，把家里的两套商铺和房产过户到自己名下，因为自己刚刚生了二胎，老大还面临上学，以后可能要买学区房，万一到时候需要用钱了，后妈阻拦父亲支援怎么办？因此想在父亲结婚前把房子过户给他，以后自己视情况处理。同学父亲就这么一个儿子，听到儿子这么说，二话没说一口就答应了。但是没想到过了几天，老人却抛给我同学一个难题，让他十分为难。
老人说：“儿子，我这几天去咨询了一下，如果长辈还活着，亲属间房产过户，有两种方式，买卖和赠与。如果是赠与的话，以后你再卖这些房，要交很多的税，因此我们爷俩儿还是走买卖吧。但是买卖的话，我也咨询了，这些房子都是我和你妈的夫妻共同财产，你妈占一半。她去世了，我和你都是继承人，虽然房本写的我的名字，但是由于还有你这个继承人存在，我一个人卖房子是无法过户的，因为损害了其他继承人的权利。所以你得先写一个声明，声明自己放弃继承所有财产，这样我就是唯一的继承人了，我就可以把房子卖给你了。你赶紧写一个吧。”
听到父亲这么说，我同学两口子心里一直犯嘀咕。于是他十分困惑的向我咨询：赠与过户以后再卖房，真的要收很多税费吗？我签署了放弃继承的声明，万一父亲受即将进门的后妈蛊惑反悔了，我岂不是什么也捞不着了？买卖和赠与到底哪个更合适呢，买卖一定比赠与好吗？
这几个问题，大家是不是很熟悉？这真是一个老生常谈的话题，很多律师、中介等都做过分析，我也在网上看过很多，但是真正把这个问题说明白的非常稀少。
为什么呢？因为亲属之间，买卖和赠与到底哪个好，答案是不确定的。主要受四个条件的影响：一是房屋本身的性质，二是卖方和买方自身的情况，三是房屋所在地的政策规定，四是对应的法律风险。哪怕对于同一个楼上的房子，任何一个条件变化，都可能得出截然相反的结论。即使你准确计算出了所有的税费，得出了最优选择，那么是不是还要考虑法律风险？只看收益不看风险，有可能血本无归。因此如果有人寥寥数语就告诉了你结论，那么你要在心里悄悄打个问号。
那有人会说，那我们把所有情况都枚举一遍，不就可以囊括所有情形了吗，然后再对号入座。这种做法理论上可行，但是实际上枚举起来工作量巨大。
那读者朋友们要问了，那我们没有办法得出结论了吗？其实得出结论不难，从我的角度来说，授人以鱼不如授人以渔，虽然结论千变万化，但是计算税费的方法，全国都是统一的，没有第二种。只要我们掌握了正确的计算方法，任何一套房屋，我们都可以得出准确的结论，再结合对应的法律风险综合评判，就是一份完美的私人定制法律意见书啦。而恰恰这个计算方法并不难，下面我就根据自己多年的从业经验和法律实践，把这个方法教给大家。
我们先计算税费，再谈法律风险。
一、买卖的方式过户，主要需要缴纳增值税、契税以及个人所得税，具体如下：
1、增值税（卖方缴纳）
非北上广深：住房不满2年出售，按照5%缴纳（网签价格，
下同）；2年以上（含2年），免收增值税。
北上广深：住房不满2年出售，按照5%缴纳；2年以上（含2年）的普通住房，免征增值税；2年以上（含2年）的非普通住房，对销售价格减去购买价款的差额按照5%征收增值税。普通住宅的认定标准，请自行查询房屋所在地的规定。
2、契税（买方缴纳）
家庭唯一住房：面积90平米及以下，按照1%（网签价格，下同）收取；90平米以上，按照1.5%收取。
第二套房（非北上广深）：面积90平米及以下，按照1%收取；90平米以上，按照2%收取。
第二套房（北上广深）：不论面积，均按照3%收取。
3、个人所得税（卖方缴纳）
以北京为例，其他地区请自行查询本地区规定。
满五唯一的房屋，免征个人所得税；不满五唯一的房屋，按财产转让所得征收20%，具体计算方法如下：
个人所得税=(网签价-网签价×10%-房屋原值)×20%
其中，“网签价×10%”等同于占房屋价值10%的装修款，可以予以免除收取个人所得税；房屋原值即房屋上一次交易的价格。
如果是公房，无法查出房屋原值，则按网签价的1%征收个人所得税。
上述是买卖房屋中的主要税费，除此之外，在缴纳增值税时，还需要在此税费的基础上缴纳附加税，因为比例比较小，就不在这里特别说明了。
二、赠与的方式过户，主要需要缴纳增值税、契税、印花税和个人所得税，但近亲属之间免征增值税和个人所得税，具体如下：
1、增值税
免征情形：无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人或赡养人免征增值税。其他赠与，需要承担与买卖过户相同的增值税。
2、契税（受赠人缴纳）
受赠人按税务部门核查的房屋价值（下同）的3%缴纳。
3、印花税
赠与方和受赠方各自承担万分之五。
4、个人所得税
免征情形：赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人或赡养人以及离婚析产免征个人所得税。其他赠与收取与买卖过户相同的个税。
另外，针对很多人提到的公证费和评估费，现在有些地方如北京已经无需缴纳，直接由税务部门核查房屋价值，去房管部门过户，无需公证和评估。具体请查询房产所在地的规定。
上述就是买卖和赠与需要缴纳的主要税费，是不是计算起来很简单？我们只需查询到房产所在地的各项税费规定，然后根据房屋和双方具体情况，对号入座，简单加总即可，然后对两种方式进行比较。
下面我们举一个例子来计算看看：
住房100平米，满五唯一，买方是购买的是首套房，买卖的话只需要缴纳1.5%的契税。如果赠与给亲属，需要缴纳的是3%的契税，和各自万分之五的印花税，这种情况下选择买卖过户比较合适。
住房100平米，是家庭唯一住房，满2不满5，买方购买的是首套房，买卖的话需要缴纳20%的个人所得税和1.5%的契税。如果赠与给亲属，仅需缴纳3%的契税和各自万分之五的印花税。这种情况下，赠与应该比较合适。
搞清楚了税费计算方法后，我们再来回答我同学的另外一个问题：赠与方式过户的房屋，后续要卖房的话，要交很高的税费吗？
我们通过一个简单易懂的例子来回答这个问题。
如果房屋成本为100万元，赠与给子女的时候价值150万元，而这套房子涨到400万元的时候，子女打算卖掉，那么他就需要基于300万元（400万-100万）的价差去交税。如果当初在房屋价值150万的时候，以买卖的方式过户给子女，那么当房屋涨到400万的时候，子女想卖掉，他需要按基于250万元（400万-150万）的价差去交税。
因此如果考虑后续卖房，的确需要考虑赠与和买卖的不同之处。当然如果受赠房屋出售时满五唯一，也是只需要缴纳契税的，此种情形下，赠与和买卖差别是最小的。
所以我同学到底要采取买卖还是赠与的形式过户，需要根据他父亲以及他自身的情况分别计算一下。
但是，我们还有不能忽视的一个问题就是法律风险。即使我同学的父亲将房屋以买卖的形式过户给我同学，缴纳税费最少，后续卖房的影响也最小，但是万一我同学签了遗产放弃声明书之后，父亲和后妈反悔了呢？他不但拿不到这两套房，就连母亲留下的其他遗产也拿不到了，这风险可太大了，还不如多交点税直接赠与过户，因此税费多少并不是做决定的唯一依据。除此以外，还有其他法律风险吗？
其实无论是买卖还是赠与，还真是都有各自的法律风险，都有可能导致最后得不到房屋。这是另外一个很大的话题，我将在下一篇文章中，和大家好好聊聊这两种方式的法律风险，以及应该如何防范和应对这些风险，敬请期待。
李松 律师
北京知名房地产律师
北京市东元律师事务所合伙人
北京市律协土地与房地产法律委员会副秘书长
中央电视台12频道《法律讲堂》主讲人
北京人民广播电台“楼市好声音”长期客座嘉宾
《北京晚报》法律专家团特邀律师
《法制晚报》特约撰稿人、法律专家顾问团成员
《中国妇女》杂志法律援助专家团律师
李松律师专注于各类房地产法律问题、重大民商事案件处理，特别专长于借名买房、二手房、商品房、建设工程合同等房地产纠纷，在房地产领域具有丰富的法律实务经验。李松律师于2008年创立李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。2015年出版个人专著《房产纠纷处理大全—李松律师说案》，由法律出版社出版，被江苏省南通市司法局评为“优秀法律书籍”。
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