养老地产过剩，县城缺敬老院，房地产开发商跑偏了？

养老地产这个细分领域一直是房企垂涎的重要市场。虽然万科等大大小小房企对产业均有涉足，但大都也处于“试水”阶段。

随着2019年下半年以来，政策调控从严，让一向高速增长的住宅开发处于“背风口”，此时养老地产是否能重新被房企提上战略日程？

富人成养老地产带动先驱？

在房地产行业闯荡半辈子，张总终于迎来退休。

他曾是一家民营房企高管，经历过事业的低估和巅峰。如今他已经快60岁了。

到了这个年龄，不想退休也得考虑以后的生活喽。

埃里克森对人生发展理论认为，人到老年，会获得一种超脱的智慧感。这种年轻时不曾有的智慧会让人变得机智、幽默，笑对人生。

张总本来就是一个聪明人，老了就更豁达。他早就筹划好了退休后的生活。劳碌一辈子，只有这段时光真正为自己而活。

张总退休之后，他住在北京太阳城。很长一段时间我们都不曾联系过。不过从朋友圈，我却能知晓他的行程站点。

从朋友圈照片看，他不是在太阳城别墅与一帮老年好友打牌，就是一行同龄人外出游山玩水、乐不思蜀。

北京太阳城是一处养老地产，位于顺义潮白河西岸的双青林场内。建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。

官网显示，中国太阳城是中国国内最早从事健康养老产业发展的企业。张总的睿智在于，他选择了一处养老地产养老。

不同于“居家养老”、“儿女养老”等传统养老方式，养老地产一般是指以养老为主题的物业项目，普遍采取养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式。

广泛意义上的养老地产可以涵盖不同类别养老产品和服务，消费者根据个人收入和需求自行选择。

这些养老社区具备居住、养老功能，既符合中国重房子的投资情节，又能传承下一代，看点很多。

不过现行的养老地产偏高端模式，虽然在国内时兴有很长一段时间，但很多项目却如空中楼阁，始终未能进入普通人的生活。

这些项目大都服务于张总这样的高净值、退休人群。这一群体的基本特征是有钱。他们是第一批从改革开放中富裕起来的人，年龄介于50-65岁，有较强的消费能力和需求。

这一群体富人或成养老地产强大的第一批驱动着。

根据中国建设银行与波士顿咨询公司开展的私人银行客户调查，样本中近半数高净值客户已迈过50岁门槛，“富人养老”脚步渐行渐近。

房地产行业下行，养老地产是否再次站上“风口”？

养老地产概念兴于上世纪七八十年代，源于老龄化人口众多的发达国家。国内老龄化人口增长，让这块特定市场成为房地产行业细分的重点领域。

河那岸，养老地产将催生出万亿市场。

据艾瑞咨询统计，2018年我国养老产业市场规模达6.57万亿，预计2022年达10.29万亿，复合增长率高达11.9%，我国养老产业是一个万亿蓝海市场。

河这岸，对提上战略日程的养老地产，房企却都成行动上的矮子。纵观行业主流房企，对养老地产的态度始终是“雷声大雨点小”。

与“快周转，毛利高”的住宅开发、销售相比，养老地产始终不能“扶正”。这固然与行业逐利性有关，住宅这方沃土赚钱都赚不过来，谁愿意去冒风险。

不过2019年，住宅开发命运似乎将要被改写。

早年各城市的限购政策，没有将行业粗放式迅猛发展打压住，2019年又来了一拨新“制裁”。在调控各种雷霆攻势下，房地产行业可谓“骤入寒冬”。

2019年二季度以来，房地产信托收紧、房企海外发债受限、银行专项检查重磅政策持续冲击房地产行业。

政策调控效果是“立竿见影”的。一季度的“地王”不复踪影，取而代之土地市场降温，房企资金压力明显加大。

统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%；土地成交价款8186亿元，下降18.2%。

土地是房企的“粮仓”。各家房企一向将土储规模视为可持续竞争力。如今在拿地上出现颓势，或可表明房企也要惜盘过冬了。

“风水轮流转”，在住宅物业饱受调控之苦的节点，养老地产是否能坐上“风口”？

政策又为养老地产打开哪些口子？

当一个行业的春天来临的时候，这种运气挡都挡不住。养老地产亦如是。

养老地产是伴生于13万亿养老产业之内的。根据中国社科院预计，2030年中国养老产业市场可达13万亿元。

你所不知道的，中国目前已经步入老龄化社会。虽然有点沉痛，但不得不正视。这个银发经济的万亿市场已经悄然开启。

当一国65岁以上人口占比超过7%，即进入“老龄化”社会；当65岁以上人口占比超过14%，即进入深度老龄化社会。

根据国家统计局数据，2002年我国65岁以上人口达9420万人，占总人口7.3%，正式进入老龄化社会。2018年我国65岁以上人口为16658万，占比高达11.9%。

依靠传统养老，意味着一个独生子女要赡养两位老人。一对夫妻要赡养四位老人。对一个家庭来说，有子女的话生活压力又要增加一倍。

这种家庭模式是国内主流的家庭构成。失独家庭、空巢老人又让传统养老现状“雪上加霜”。这些都让以政府主导的养老体系倍受挑战。

出于当下养老需求紧迫性，养老方面的政策文件制定、落实让更多社会资本参与到养老责任中来。

2012年以来，多项政策鼓励民间资本进入养老产业，医养结合、以房养老、智慧养老等概念开始涌出。

进入2019年，养老产业体系逐渐完善。2019年4月16日，国务院引发的《关于推进发展养老服务业的意见》,提出了六个方面共28条具体政策措施。

政策在减轻养老服务税费负担、支持养老机构规模化、连锁化发展、推动解决养老服务机构融资问题等方面都有实质性的举措出台。

比如，财税部门率先出台一系列税费优惠政策，自9月1日起养老服务机构免征耕地占用税。

政策持续开放的态度，让更多资本集中养老产业。房地产企业是否能把握住机会迎来新一轮爆发？

养老地产“白夜潜行”？

房企从不会或缺一个新兴领域的兴起。当养老政策春风吹遍大江南北的时候，房地产企业也早以进入这个产业。

开头本文提到的太阳城就是一个较早典型。如果说太阳城是欧美式养老的一个舶来品，那主流房企近年的布局也是频频想养老产业投递橄榄枝。

较早入局的房企有万科、保利地产、绿城集团、绿地集团等。

作为领军房企，万科可谓在各个转型领域都身先士卒。2009年，万科推出首个养老项目“随园嘉树”。

2015年公司筹建养老事业部，联合险资、专业运营机构成立项目平台公司，推出“自持社区养老”、“租售并举”等养老模式。

业务细分来看，万科现有三条养老产品线各有偏重。城市机构型产品“怡园”侧重于照顾半自理老人，持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。

作为国资一员，保利地产深谙养老事业的责任，对养老业务探索更是有的放矢。

公司提出“三位一体中国式养老”战略，产品有转为中国收入老人打造的自理型公寓，为普通老年人群提供介护型机构和康复护理服务。

在养老机构，没有日常琐事负累，他们更追求人生的价值感。在相互帮助下，他们也常常去做一些公益活动。

什么才是适合中国的养老地产模式？

虽然很多主流房企不约而同选择转型养老产业，但揭开五花八门的宣传外衣，养老地产可以说还停留在仅提供一处有养老噱头的70年产权住宅。

这种小区嵌入式养老是在向传统养老致敬，还是继续以养老概念兜售住宅？最为关键的是，截至目前尚无在养老地产中真正掘金成功。

一则是养老地产多为商业盈利性，与国内老年人群消费能力低的特点不对等。另外，针对养老地产的政策，尚未有具体化、规范化，也让产业无序发展。

据华夏商讯报道，北京盈科(上海)律师事务所律师胡永鑫曾表示，中国目前针对养老地产还没有专门的法律进行规范，无论从开发商拿地建房，还是物业等配套企业的运营，都与普通商品房并无二致。

在此基础上，相关部门也无法有力地监管养老地产开发、运营的各个环节，这样很容易失控。

如果要在万亿养老产业分一杯羹，房企探索中国特色科学养老模式成当务之急。在中国，富人虽有实力支付高端养老费用，但真正选择机构养老的或是一小部分。

那一小部分就是中等收入家庭，有实力埋单，不想拖累子女，便选择养老地产等机构养老。

而更普遍的、更广泛的则是普通老年人群。传统观念难以改观，叠加财力不足是这群人的最大特点。

据中商产业研究院报道，我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。

如何深挖这部分人群消费需求，才是房企养老事业真正做出成绩的关键之处。这也是政策用意最深的群体。

2019年9月20日，民政部印发《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》（以下简称意见）直接覆盖这部分人群。

《意见》提出要大力发展城市社区养老服务，有效拓展农村养老服务，激发老年用品消费潜能，打造“互联网+养老”服务新模式等。

《意见》还要求在2022年底前，培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员。每个县至少建一所面向农村特困失能、残疾老年人专业照护的敬老院。

在政策“照到”的地方，房企如果能真正重视，并有务实举措。出于社会公益、自身效益都是一件两全的好事。

要想两全，这对房企又何尝不是一件难事。

养老地产如何脱离“房地产”本质？

房地产切入养老市场，想要两全也很难。

首先是行业自身逐利属性是否可以改观。很多房企偷换养老地产概念，变相销售住宅，未脱离房地产开发本质。

其次，养老地产是需长期持续盈利的经营性物业开发，短期内无法向住宅物业那种“短平快”方式回款。

即使是社区性养老地产，配套养老设施投入也会沉淀房企很多资金。可以说养老地产如果房企采取自持模式长期经营，除资金外，运营和服务也是一大挑战。

为了去房地产化，和为资金减负等，很多房企采取合作方式开发养老地产项目。例如，2018年保利地产就联合太平人寿，以“地产+保险”方式切入养老市场。

自身地产开发经验，外加险资资金、客户资源优势，可谓给开拓中的养老地产上了“双保险”。

在弥补自身不足方面，远洋就联合美国专业运营商峰堡、 ，在老年公寓、长者社区等细分领域赢得先机。

在养老地产最为关键的配套设施，医疗配套方面，万科走在前列。2012年万科蕙心医院开业，与北控联合推出光熙怡园项目。

位于北京东北三环内光熙门的怡园是医养结合的长者公寓，内有二级盆底专科康复医院，医院已于2018年初正式开业。

如果说像万科、保利这类龙头房企，能打出养老品牌，是其品牌与资金上有先入优势的话，那些中小房企在养老产业里又能否分一杯羹呢？

朗诗常青藤或可成为中小地产发力养老业务的一个典型。2013年朗诗提出“就近养老”服务模式，以居家、社区、机构三位一体模式为老人提供多种类服务。

总体来讲，房企做养老地产的野心、困惑一直在，但也不乏实力房企不断针对各种境况进行调整、适应。

有业内人士曾表示，房企要真正想做好养老地产，需要扪心自问，是否有实力有意愿去长期持有，是否有心去做养老配套设施，包括医疗资源等。

当一个企业的出发点对了，再去寻求公益与收益的平衡，服务与品牌的溢价，就会很容易找到适合自己的盈利方式。

养老地产的挑战，劲敌是养老服务运营商还是险企？

就在房企与自身困惑斗争的同时，还要直面更多劲敌。除房地产开发商外，养老市场还有很多有实力的参与者。

据艾媒网数据，中国养老产业市场主要有三大主力布局，包括亲和源等企业的养老服务运营模式、万科等房地产开发公司的养老产业拓展模式、以及泰康人寿等保险公司的养老产业拓展模式。

亲和源和前文提到的太阳城一样，都是较早以“开发+运营”模式切入养老市场的综合性企业。经过多年积累，这类企业运营优势和品牌优势已经小有名气。

例如亲和源位于上海浦东康桥的项目，已经发展有2000名会员，其养老连锁经营模式日益成熟。

在艾媒网数据中，截至2019年上半年，投身养老事业的上市公司超过80家，其中大部分公司是房地产企业占比达39%。

有部分是保险公司尝试开展“保险+养老”运营模式。泰康人寿通过“养老社区+康复医院”的发展模式，完成了在全国的连锁布局。

现行的养老市场，虽房企和保险企业各有布局，但还谈不上真正意义的竞争。市场刚刚起来，联合开拓降低风险似乎更符合当下状况。

于是不断有“房企+险资”的合作模式出来，除上文提到的保利地产和太平人寿，还有招商局蛇口和仁和人寿。

作者|李莹

编辑|李雨謙