地产大事件丨一周热点回顾（3.20—3.24）
【企业】
恒大债务重组方案出炉 展期最长12年
3月22日，中国恒大披露境外债务重组方案。涉及债券总金额合计191.485亿美元。其中，恒大针对现有票据，提出两种方案。一是债权人可按可获偿金额1:1转换为新发行的票据，新票据年限10至12年。方案二是组合型方案，首先，债权人可选择将其可获偿金额，转换为期限为5至9年的新票据；其次，由五笔与恒大物业、恒大源汽车股票挂勾的股权挂勾票据构成的组合，挂勾方式包括由其担保、挂勾、可强制交换或可强制转换对应股票；再者，可以是前两者的组合。此外，针对景程、天基的债权人，恒大给出的偿债方案分别是，债权人将获得5笔由景程发行的期限为4至8年的新票据，本金总额为65亿美元；债权人将获得4笔由天基发行的期限为5至8年的新票据，本金总额为8亿美元。恒大称，相关重组的生效日期预计为2023年10月1日，最后期限日为2023年12月15日。
看点：多次延期后恒大终于给出了重组方案，但并不等于恒大重组成功，重组协议还未生效，条件也尚未达成。此外，压在恒大身上的债务至少超7千亿元，要想全部化债成功，还是一条漫漫长路。
万科：受让泰禾19.9%股权先决条件尚未达成
据深交所披露，近日，有投资者对万科提问称，2020年7月，万科签署了关于受让泰禾19.9%股权的框架协议，至今已两年半有余。目前，万科对泰禾基本面的判断与2020年相比有无明显变化、是否仍有入股泰禾的计划。对此，万科方面回应称，相关交易的先决条件尚未达成。2020年7月底，泰禾发布公告称，泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给万科全资子公司海南万益，对应总对价约24.27亿元。若交易顺利达成，万科将成为泰禾第二大股东。不过，此次交易落地需达成两项严格的前提条件，一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可；二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。
看点：以当前的情况来看，若万科继续这笔交易，已经变得不经济。据wind数据显示，截至3月21日收盘，ST泰禾报收1.22亿元/股，总市值30亿元。若据此计算，原对价24.3亿元大约可收购泰禾81%的股份。若想继续引入万科，还需要泰禾打铁自身硬。
荣盛再违约 暂停支付两笔美元债
3月20日，荣盛发展发布公告称暂不支付两笔境外美元票据，涉及2023年3月16—3月17日到期的本金和利息共计约3.67亿美元。基于债券条款，有关违约事件共涉及票据本金共计约7.3亿美元。此前于今年1月30日，民生银行公告称，荣盛发展中期票据“20荣盛地产”未按期足额兑付本金5000万元以及对应利息，构成违约。该票据发行于2020年7月22日，发行金额10亿元，债项余额9.4亿元。此外，“20荣盛地产”目前也处于展期状态，逾期利息9936万元。
看点：由此可见，荣盛流动性危机还在进一步扩大。虽然公司于去年12月刚刚定增融资30亿元，不过，只有其中9亿元可用来缓解债务危机，属于杯水车薪。当前不少积极政策支持房地产发展，企业还需好好思虑如何抓住时机，加快销售，进而回笼资金，充裕现金流。
万科上海区域5大城市总经理“换防”
据媒体报道近日，万科上海区域发布公告，对其下辖的多个城市公司总经理做了一次大规模调整：原南京公司总经理王昂调任万科上海区担任商用置业总经理；原宁波总经理赵晓磊担任万科南京公司总经理；原南通万科总经理丁宁担任万科宁波公司总经理；原芜湖总经理宁昭担任万科南通公司总经理；原南京公司副总经理王大祥担任万科芜湖公司总经理。一位知情人士，向财经网确认属实。2023年开年以来，万科内部多次下发一系列人事任命，对佛山、厦门、东莞、北京等多地进行换防。此前于2021年，万科曾宣布，将全面加速开发经营服务并重的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排。
看点：2023年以来，万科大刀阔斧调整团队，几个月内，对多个区域的管理层进行了调换，职务有升有降，万科一直倡导“战场出将领，业绩论英雄”，对于管理层而言，职能调整与已成常态化，能否坐稳位置，要靠真本事。
【市场】
多城首轮土拍结束 “集中挂牌、分批出让”成主旋律
本周多城完成首批土拍。3月22日，成都4宗地块全部出让成功，2宗触顶成交，2宗底价成交，总成交价约35亿元，平均溢价率达12.78%。华发以12.94亿元竞得高新区一宗地块，溢价率14.6%；3月23日，北京出让2宗地块，朱辛庄地块在开拍之前已经触及地价上限，吸引了42家房企经过30轮报价，最终，由首进京的上海大华摇号竞得，成交价约13亿元，溢价率达15%。另一宗昌平新城东区地块因只有一家企业报名，由首开19亿元底价摘得；同日，广州首轮土拍2宗地块均以底价成交，城投公司兜底，平淡收场，揽金63.4亿元。
看点：今年各城“集中挂牌、分批出让”的供地模式成为主旋律，有利于减轻房企集中拿地的资金压力。成都本轮明显升温，国央企斩获居多；而北京诞生了被称为史上最“热”地块，大华出圈成为“幸运儿”；广州部分地块虽地理位置较优越，但出让条件较为苛刻，导致竞拍热度不高。
【政策】
花都区住建局：限购松绑不属实
近期，关于广州市花都区楼市限购松绑消息引发热议。据新京报消息，3月22日，广州花都区住建局相关科室工作人员对媒体回应称：“限购松绑消息不实，目前已经联系相关媒体撤掉该消息。现在广州市无房的非广州户籍购房人，在广州市纳税或缴纳社保满五年，在广州可购买商品房。”据此前网传消息，花都区开放限购，在大湾区城市工作，凭借劳动合同且花都区个人名下无房，即可在花都区购置一套房，无需社保。据悉，大湾区城市包括香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等十一个城市。
看点：从2019年开始，花都楼市“松绑”传闻不断。但在“房住不炒”基调下，要想推动楼市继续修复，仍需进一步因城施策，合理适度调整限购限售政策，稳字为先，才能促进房地产市场回暖向好。
多城优化公积金政策 最高可贷100万元
近期，多地优化调整住房公积金政策。其中，江苏连云港住房公积金贷款最高额度上调20%至72万元；安徽亳州第二次公积金贷款最低首付比例由50%降至30%；浙江丽水住房公积金贷款最高限额上调为100万元；安徽马鞍山住房公积金贷款最高额度为80万元；福建平潭住房公积金贷款最低首付比下调为20％；江苏南通个人住房公积金贷款额度提高至100万元；山东日照住房公积金贷款首付比下调为不低于20%；贵州六盘水异地公积金可在本市购房。
看点：公积金优化调整有效降低了购房者的资金压力，能合理支持购房需求的释放。不过值得注意的是，很多城市明确只是阶段性支持，部分政策只针对多孩特定家庭实施。
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