存量专题|公寓运营的五大模式

沧海横流，方显英雄本色。面对公寓烧钱容易赚钱难的困局，经过各种坑各种血泪教训，不少公寓企业在走了不少弯路后，回归如何赚钱这个基本商业问题进行了许多很有意义的探索，初步勾勒出行业未来发展趋势和路径，总结起来主要有五大模式：

为了避免大家误解或者吐槽，首先需要澄清2点：第一，文中举例的代表性企业只是举例而已，还有其他的企业可能与代表企业发展模式类同；第二，代表模式并不是说代表企业其他模式特征就不具备或者不发力，只是综合起来在这方面表现特别突出……

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以YOU+为代表的资产托管模式

YOU+是资产托管模式？不是社群模式吗？有没有搞错？！如果你有这样的疑问，说明对YOU+印象可能还停留在社群和三不租上。现在不少公寓运营商都在模仿YOU+的一些做法，比如搞搞联谊活动，也搞个几不租，但都是依葫芦画瓢，画皮难画骨。以前这么模仿是OK的，因为当时YOU+其实也在摸索，但YOU+在2016年已经实现了涅槃，找到了快速发展的新车道。

YOU+之前大家通常理解的模式是社群经济模式，即以创业及生活大厅为核心，打造建立在共享经济，社群经济思维下的创业及微创业社区。但这种模式在2014年盛极一时之后，开始面临挑战，主要有两个：第一个，社群基数少变现难，因为管理规模小，用户基数少，所以建立在用户基数上的增值服务空间就非常有限，另外YOU+社区运营、服务增加了很多成本，大量设施和服务对家友是免费，而服务并未体现为更高的租金收入。第二个，规模扩张难，在公寓业务勉强收支平衡下没有足够资金去大规模扩张，甚至一度面临掉出第一梯队的风险。

为此，YOU+刘洋痛苦的将近一年朋友圈都没更新，尽管YOU+还没有找到社群经济在家友变现的模式，但其社群模式已经成为公寓教科书级案例，有着其他公寓运营商无法企及的市场品牌、势能和影响力，从而终于找到了另外的出口：资产托管。

托管的主要对象是开发商，因为目前越来越多的开发商开始切入长租公寓市场，开发商善于资本与资源整合，但缺少精细化管理的基因，迫切需要找一个合适的代言人，那么YOU+毫无疑问就是上佳人选。YOU+可以利用自身的品牌势能和社群运营经验，成为内容提供者、运营商，去与拥有存量物业的公司或机构合作，实现从重资产到轻资产的过渡，用刘洋的话说就是要做“蛋糕上的奶油”，从而达到超脱竞争的高段位水平。

未来，YOU+的策略就是做运营，帮开发商招租、做产品，让家友愿意在YOU+代运营的楼盘里面生活、社交，而这群人也是消费买房最有可能性的人。总而言之，YOU+向开发商提供成熟的品牌体系、运营模式和管理团队，解除开发商后期繁琐公寓运营的后顾之忧，为开发商加速新楼盘销售、后期房屋增值保值、获取良好的租金收益、获得未来潜在销售客户等方面提供全方位的支持。

所以，对YOU+而言，借助自身强大品牌势能，开发商资产托管模式已经能够确保未来YOU+持续进入发展快车道。这既可以成为YOU+的归宿，就是朝着中国最优秀的资产管理运营商迈进，也可以只是YOU+的中转站，就是当未来管理运营足够多的楼盘，足够多的用户时，还可以重拾社群经济的梦想，除了资产管理收益以外，在社群增值服务上再度变现。

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以城家公寓为代表的降本增效模式

在概念满天飞，不谈谈生态、社群和增值服务都不好意思说自己是做品牌公寓的当下，而从城家公寓的各种报道和高管讲话来看，却看不到一丝随大流附和的痕迹，反而是回归公寓租赁业务的本源，那就是控制成本提升收益。

城家对公寓业务看的非常清醒，认为公寓想赚钱必须做减法，为目标客群打造成本可控而又服务周全的居住与办公共享空间，是城家战略。

至于具体的做法，主要可以从三个方面来看：

首先，降低成本做减法。

城家首先从居住功能入手，做减法，从而控制成本，降低租价：第一，物理空间上，设计更少的大堂空间，充分利用空间，与主流模仿YOU+做公共活动空间反其道而行之；第二，严格控制服务人员，借助互联网、APP等技术手段提升管理效率，目前城家已经有部分公寓完全实现了无人管理，租客不需要前台，也不需要现金支付，租客和城家之间的交流可完全通过APP实现。公寓的房型装修、地理位置和交通便利设施都可以在线选择。

其次，投入产出求平衡。

城家在产品设计和运营上不追求极致，而是追求刚刚好。产品设计一定要符合投资回报，符合租客的性价比。比如有些集中型公寓回收期要4~5年，主要是过于理想主义，决算和预算没有挂钩，方案不断变更，以及经验不足和无法有效管理供应链所造成的。因此，城家充分发挥在酒店工程和供应链的经验优势，集中式公寓的装修投入控制在4年回收，必须四个月交付，交付开业必须两个月满租，逐步实现单店无人管理。

再次，附加服务控范围。

从城家网站上看城家公寓提供的服务，基本就是保洁和维修两类与租客生活息息相关的两类。在增值服务这块城家持谨慎态度，在城家，租客会享受到网络电视、智能门锁、高档床具以及私人WIFI，主要是日常生活便利的。另外城家的24小时管家式服务，主要围绕保洁、快递、维修等方面开展。

在城家看来，公寓企业目前都在探索适合自己的方法和路径。城家认为公寓是个慢生意，需要很大的耐心，做公寓如果刚开始做就想玩轻资产、玩平台，可能难度会很大。

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以新派公寓为代表的基金持有模式

前面做公寓运营，本质上是服务业，赚的都是辛苦钱，而新派早在13年就趟出了一条新路。大家都知道，一线城市现在增量土地极其稀缺，产品新增供应很有限，而一江春水向东流，许多年轻人都涌向一线城市，使得一线城市供需关系持续处于不均衡状态，资产价格持续攀升，创业的赚的不如炒房的多。

新派敏锐的发现了这个机会，通过基金模式探索“资产收购+持有运营+资产证券化”的发展模式。新派公寓成立伊始，就是王戈宏与赛富投资基金阎焱一起发起了赛富不动产基金。具体操作是，赛富不动产基金通过资本运作来收购或整租、改造物业，然后新派公寓管理公司负责物业的出租经营与管理。当时新派公寓北京CBD旗舰店，2013年收购+装修不超过1.6亿人民币，而现在按王戈宏的话说没有8个亿不卖，资产名义增值达5倍，收益秒杀90%以上苦逼运营的公寓。

这种盈利模式和美国典型的公寓REITs模式非常类似，一方面获得了资产增值收益，另一方面也获得了运营收益，而对于新派公寓来说，运营收益主要是通过产品溢价，通过高端产品品牌定价权实现的，新派公寓平均租金高于周边30%，这主要得益于新派定义的三高人群目标客户，以及满足用户痒点的产品体验细节。这种模式也具有较宽的护城河，这需要在资本，运营，品牌，产品等环节都要有实力和背景。

尽管在收益模式上可以说新派是找到了最赚钱的模式，但是该模式规模扩张和复制时遇到很大的瓶颈，主要几个原因：第一，收购改造持有的模式对资金的需求就非常大，没有足够的资金快速扩大规模，即使像开发商这样的土豪在资产持有这块都是谨慎再谨慎，第二，由于目前一线城市资产价格高涨，一线城市公寓的资产收益率仅为1-3%，覆盖不了负债利息，没有办法通过加杠杆的方式来吸引社会资本，扩大规模，第三，中国REITs喊了很多年但是至今没有落地，同时基础资产收益率和双重征税是硬伤，短期很难突破，无法像国外以REITs持有运营的方式来运作，所以资产收购+持有运营模式就会走得比较艰难。

对于新派公寓来说，从其代表模式的内在需求出发，核心是需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及资产增值赚钱，更便宜的资金包括债券、私募、险资以及房地产资产证券化等。但由于中国没有真正的REITs，远水解不了近渴，为寻求破局，获得资本支持，扩大规模和影响力，就需要适应中国环境，采取灵活战略，资产的获得必须要打组合拳，所以新派公寓过去用了三年时间做了物业获取的多模式实践，而不是仅通过一种二房东模式简单扩张！比如CBD是私募资产基金收购模式，故宫和新国展店是资产租赁模式，成都和南京是品牌输出直营模式，深圳是签约合资模式。

新派认为，中国公寓未来的竞争将会在两个层面：基于消费者的品牌和产品粘性，基于资产端获取的资本能力。新派公寓由于有资产，有关类REITs的实现正在推进！国内有些资本也开始发现公寓未来资产的持有非常重要。未来，轻要更轻，像酒店品牌一样旱涝保收，重要真重，从资产更新与增值中获取更大收益！

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以万科泊寓为代表的业务协同模式

2016年开始，陆陆续续有一些开发商巨头切入公寓市场，试图分一杯羹。但是公寓收益率低的残酷现实，使得开发商望而却步。

用万科高级副总裁谭华杰的话说，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本算不过账。

但对万科来说，切入长租公寓业务，有着深远的考虑，短期来说，至少有两大好处：

第一，获得地产潜在客户。

在获取客户成本越来越高的情况下，未来真正稀缺的或许不是土地，而是客户。长租公寓所针对的恰恰又是最具成长性、有购房潜力的年轻白领客户，在发展长租公寓的同时，万科可以借此提前让客户体验到万科的产品和服务，发掘具有潜力的购房客户。