5万到5亿

大家都知道房地产市场的黄金20年已过，可以说在这20年里，房价几乎只涨不跌，就算是2008年的金融危机，也只是回调了大半年而已，可以说这20年房价就是单边上涨趋势。购房是一种杠杆行为，我们都知道在同为杠杆的期货市场里，浮赢加仓是一种非常可怕的盈利方式，那么我们今天来回顾一下，炒房的浮赢加仓会赚到怎样恐怖的财富模式，只能说目前这些模式已悄悄发生变化，但其本质依旧还在。

时间回到1998年，那一年北*三环的房价是2000元，一套100平的房子，总价20W。而今天是10W一平米，同样的房子需要1000W，如果那个时候花钱买下一套房子，今天你就是千万富翁了。大部分购房者都是这种思维，每天幻想着回到20年前倾家荡产买上一套房子，如果说特别有理想的，那就是买2套！买到房之后，拿着不卖，死了都不卖，谁卖谁SB，大家估计会都是这种思想了，尤其是那些在北京现在买不到房的，我估计隔三差五就会做一个这样的美梦，可惜是梦都会醒。

但是在实际操作中，炒房者玩的是更恐怖的战术，最后他们的收益是远超正常人想象的。1998年，20W的房子，当时首付是2成，有些甚至可以零首付，限购限贷什么的新词汇还没有发明呢。

2成首付是4万元，贷款16万，买了之后租出去，和月供比还差一点，留1万余款对冲月供绰绰有余，也就是启动资金5W。

刚过几年，房价翻倍了，北京房价4000一平了。这套房子现在价值40W，卖掉他，还掉银行贷款16W，手头有大概24W。40万的房子首付是8万，正好买3套，贷款3*32=96W，手头还没有余款，靠月供估计顶不住，忍痛放弃半套，买个50平小的吧。那就是买2.5套，首付20W，贷款2.5*32=80W，留4W余款扛月供。

又刚过几年，房价又翻倍了，北京房价8000一平了，这套房子现在价值80W，卖掉2.5套获得200W，还掉银行贷款还剩120W现金，假设那4W余款灰飞烟灭了。现在的房价首付是16W，我们可以付7套首付共计112W，总共贷款7*64=448W，房子立刻租出去之后，还留8W扛月供。

又刚过几年，房价又翻倍了，北京房价1.6w一平了，这套房子现在价值160W，卖掉7套获得1120W，还掉贷款448W，还剩672W盈利全部是炒房的！

这个时候政策发生了变化，因为趁机炒房的已经横行天下，动辄四五十套甚至上百套的炒房比比皆是，再加上炒房组团买一墩楼的也大有人在，所以政策发生了变化，北京开始限购限贷了。限购其实好办，北京只让买一套，我就满天下买，北京一套南京一套，上海苏州再一套，就是跑的累一点而已，但是首付比例是实打实的提高了，2成首付绝迹了，基本都是3成首付了，为了方便计算，我们把全国各地买的房子都折算成北京的房子，不过首付提高到3成。

好回到上一段，房价1.6W元，160W一套，首付3成是48W。这个时候手头自有资金是672W，刚好可以买14套整，不过月供压力巨大就买13套吧。首付13*48=624W，贷款13*112=1456W，房子立刻租出去，还留48W等着扛月供。

又刚过几年，房价又翻倍了，北京房价3.2W一平了，这套房子现在价值320W，卖掉13套获得4160W，还掉贷款1456W，还剩2704W盈利全部是炒房者的！320W一套的房子首付3成是96W，立刻反手再买27套。首付是27*96=2592W，贷款27*224=6048W元。立刻租出去，再留112W余额扛月供。

又刚过几年，房价又翻倍了，北京房价6.4W一平了，这套房子现在价值640W，卖掉27套获得17280W，还掉贷款6048W，还剩11232W盈利。640W一套的3成首付是192W，可以买58套。首付是58*192=11136W，贷款是58*448=25984W，立刻租出去，尾款96W明显扛不住月供，不过无所谓了，小误差。

因为没几年就到2017年了，北三环房价10W一平了，1000W一套，卖出这58套获得现金5.8亿，还清贷款2.6亿，剩余盈利是3.2亿。

炒房的人，用20年的时候，采用盈利之后立刻清仓去库存，然后重新满杠杆借贷的做法，把几W本金，炒成了上亿元，那个20年前同时用5万买了一套房拿着不动的邻居，借着牛市的大势也赚了大钱，足足995万，不过和3.2亿比起来那就差远了，差了32倍。这就是杠杆市场里常用的浮赢加仓，在单边上涨趋势里最大化杠杆的威力。

这个算法虽说有些极端，正常来说是没几个人敢无限制的满仓满杠杆的，第一次冲入房市是迫不得已必须满仓满杠杆，因为钱太少，当赚了亿万身家之后，就没几个人愿意还这么满杠杆的玩了。但是同时，炒房的起步资金也远远不止几万元，北京房价五六千的时候就听说有炒房者整层的扫楼了，所以实际的威力是差不多的，起步资金很大就对冲掉了这个影响。

这种浮赢加仓能最大化盈利，大家看到这个计算数据后恐怕都开始流口水了。那么有没有什么缺点呢？其实是有的，那就是始终把自己暴露在风险中，始终没有丰厚的安全措施。你比如上面举得例子，当几万本金炒成了上亿盈利之后，还满仓满杠杆，这个时候楼市一次性下跌了30%，直接爆仓了，一切繁华如过眼云烟直接归零。而那个傻乎乎的邻居，只不过房价从1000万下跌到了700万，他还是赚了695万，依然乐呵着呢感觉自己好幸福。

这就是说，炒房者始终满杠杆，他的风险是巨大的，杠杆的存在让楼市必须只能涨不能跌，一旦下跌会引发炒房者，然后是连锁爆仓，楼市会连续跌停，神仙来了都救不了。

所以ZF讨厌炒房者，一方面是他们如此高额的赚取财富，另一方面就是他们就是不稳定的炸弹，如果楼市下跌30%，只有一套房的刚需会死扛的（但也不免会有卖房卖不掉的痛苦），只要他们能还得起月供，就绝不会卖，这样可以自动帮政府锁仓。而炒房者没有多余的收入，一旦房租和月供之间的差额部分消耗完了他们的储备资金付不起月供了，他们必须卖房子，不卖银行帮他卖。这种炒房者无限满杠杆能帮楼市暴涨，一样能让楼市暴跌。

所以大家现在能理解为什么ZF特别希望刚需接盘买房，而不希望炒房者买房了吧，根本不是怕房价上涨百姓买不起房，而是因为他们控制不了炒房者这颗炸弹所引发的楼市剧烈波动，所以宁可让他不入场。故制定了一系列ZC都是针对炒房者的，限购限贷，甚至还有在全国有过任何一次贷款记录都不允许贷款的要求。只要卡死了银行贷款，不让炒房者上杠杆，那么炒房者就不再可怕，都是全款买的房的话，真到了下跌那一天，炒房者也能死扛，就好像股市一样。

看完这篇文章，我觉得大家每天梦回98年的时候除了无脑买1~2套房捂盘20年的美梦之外，还能额外加一个用满杠杆，卖了之后立刻买的战术。不过这里要给大家泼个冷水，那就是这种始终满杠杆的人，有，而且不少，有人胆子就是特别大，14年牛市就有人在股市用5倍杠杆，半年时间把10W炒成了2+亿，当然，第一波股灾他就爆仓了，资金归零。

但是绝大部分人，并没有这个魄力，不信？我上面的例子里，北京房价3.2W的时候，你要满杠杆，需要贷款6048W。不炒房，你有2000万资产，贷了款，你一旦失败就直接归零了，你有这个魄力吗？当然读者里有些土豪可能觉得2000万不算什么，那么后面给你加个0呢，换成2亿资产和6亿贷款去搏一把，我觉得我读者里还觉得无所谓的就不超过个位数了。

实际上，绝大部分靠房子发财的人，都是当年结婚或者孩子结婚被迫高价买的房，只不过是运气好，所以他们也就1~2套，最多再给孩子买个1~2套，仅此而已，除了拆迁户分房，有魄力买上七八套甚至十几套的，真是寥寥无几。绝大部分人，都是摊上楼市大牛市，猪都飞了起来，并不是他们投资眼光多好。

但是，全国只要有那么一小撮炒房者用这个战术疯狂买房，造富效应就会带来一片区域的人跟风效仿，比如当年温州炒房团。而且他们因为越打越强，资金越来越多，对市场的敬畏之心也会越来越弱，胆子会越来愈大，他们的存在会把房价推上巅峰，然后重重的摔下去，这就是杠杆的威力。所以这些职业炒房者，是政府最讨厌的人群。

这就是房产大牛市里的浮赢加仓战术，一般人都不敢这么玩，但是不代表没有人敢这么玩，他们的成功也并非杠杆的功劳，而是时势造英雄，就好像14年里股市曾经出现过更疯狂的杠杆玩家，盈利的比例和速度更加的惊人一样。