【华润研发】最牛城市综合体:万象城设计标准(综合体唯一标杆)

第一部分 总体规划

一、规划要求

1.1 建筑退线要求

商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。

商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。

应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。

高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。

二、功能分区

根据城市综合体总体定位及策划报告布局万象城购物中心、万象城公寓、办公楼、万象城酒店式公寓及住宅 。

购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性、

3.1.1总平面功能分区

万象城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。

项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。

确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。

各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。

酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。

各个功能区的规划布局应符合万象城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。

2) 配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。

3) 货车

4、 商业综合体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置，其规模以0.3万至1万平米为宜，可据需要设置多个。

5、 各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流客流及人流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。

6、 消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。

根据商业综合体使用功能的不同，满足各业态及各使用人群的需求，景观合理安排不同的使用空间，根据功能的不同以及交通流线组织的便利和通畅性对各景观空间进行组合。

11.2.1 场所分析：

11.2.1.1 对商业综合用地范围内原有建筑物和场所进行分析，分析要点包括：

1、用地范围内是否有需要保留的古建筑及文化遗址；如果有，在满足总体规划要求的前提下，可以考虑采取迁建保护和原地保护的方式进行规划；

2、用地范围内是否有需要保留的古树名木，如果有，在规划设计中尽量加以保留；

3、用地范围内是否有需要保留的湿地，在规划设计中作为重要景观元素加以利用；

4、用地范围内必须保留的城市道路绿化用地的位置及保留范围，如果在项目实施过程中必须局部破坏，在取得当地主管部门同意的前提下，应在项目完成后及时恢复。

11.2.1.2对用地周边可以利用的景观资源进行分析，分析要点包括：

1、用地周边是否有可以利用的风景名胜及古迹，在规划中规划景观视线直接借景；

2、用地所在位置若有可以借鉴的文化背景，在景观主题的营造上应与城市文化相衔接，营造主题景观；

11.2.1.3 对用地周边的道路系统进行分析；1、根据交通评估报告的结论，在车流、人流、物流汇集的部位设计广场，同时采取措施合理分流；2、分析商业综合体附近的公交车及出租车的停靠位置。

11.2.1.4对商业综合体平面功能组织的分析，包括各业态的出入口、地下车库出入口、人防出入口、市政交通进出口等的分析；

11.2.1.5对主体建筑群的立面设计的分析；

11.2.1.6对伸出地面的风井、排烟口、冷凝机房等设备的位置及体量的分析；

11.2.2功能分区：

在形成用地基本状况分析的前提下，将商业综合体各类景观空间进行组合：包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓入口区、停车区、各业态专有出入口区。

广场活动区结合主要城市干道交叉路口设计，

停车区可以考虑百货及超市的次要入口和地下车库的出入口设置，

货物集散区一般安排在次要道路一侧，与主要人流的出入口要分开，同时要确保在货车停留的时间段内对整体交通流线没有影响。

商业街步行街景观设计的重点，需要保证出租或出售的店铺旺铺经营的人流，因此，要重点的通过设置特色景观来吸引客流。

11.3、交通流线组织设计

参考交通评估报告，依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出口、入口、地面停车场的出入口（包括应考虑各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间）等等。

11.3.1机动车交通流线组织设计准则：

11.3.1.1在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区，使公交车、出租车及其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开。

11.3.1.2商业综合体主要机动车流线主要通过地下车库满足使用要求，尽量减少地面机动车行走的范围，减少与地面非机动车、人流的交汇；

11.3.1.3停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合；

11.3.1.4如果地下车库出入口的层高无法满足搬家及急救车辆进入的情况下，机动车流线必须能够到达公寓出入口，满足应急通道的要求，在搬家、急救等紧急情况下机动车能够迅速便利地到达主要出入口；

11.3.1.5在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在地面室外景观中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径（具体根据主力店的实际情况考虑，例如沃尔玛就必须考虑40英尺货柜车）和卸货位置的回车场地；

11.3.1.6在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口；

11.3.1.7垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进行限制。

11.3.1.8在人流集中的大型开放空间位置，靠近车行流线的地方平时应设计安全车档，造型现代，而且可移动，在举办大型展销活动的时候可以移走，保证车辆能够进入场地。

11.3.1.9在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。

11.3.1.10在靠近超市入口附近设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求设置，同时在接送大巴停靠区域设置等候区，安排座椅及庇护性设施。

11.3.1.11消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物

11.3.2非机动车流线组织设计准则

11.3.2.1非机动车的主要使用人群是附近居民及综合体内各主力店的员工，在地下室无法解决非机动车停车的情况下，在地面必须安排非机动车停车位。

11.3.2.2地面非机动车停车位的设计，尽量靠近城市主干道和综合体内部交通环线，与超市及百货入口尽量靠近。

11.3.3人行路线组织设计准则

11.3.3.1确保人流在由商业步行街和百货的出口出来后能够迅速到达港湾式停车区、地铁以及其他轨道交通的出口和停靠区；

11.3.3.2公交车停靠点、出租车停靠点是人流进出商业综合体的主要路线，由于综合体组成还包括了写字楼、公寓以及各种业态，因此社会车辆停靠点与各主要入口之间尽量减少机动车流与人流的冲突；

11.3.3.3充分考虑残疾人在行进过程中的特殊性，必须按照市政道路设计规范中盲道设计的要求进行盲道设计，避开主要的人流密集区及车流密集区。

四、竖向设计

竖向设计方案宜与总平面设计同时进行，应将商业综合体交通流线、地下层数、雨水排除及土石方量平衡等设计因素，结合洪（潮、涝）水位、水文、工程地质、地形地物及气象等自然条件综合确定。

地块出入口道路路面标高，宜高于城市道路路面标高，连接平顺。商业综合体首层标高宜高出室外地坪0.15-0.20m，酒店、写字楼及公寓可高出室外地坪0.45-0.60m或根据需要更高。

根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡在3%以下时，宜采用平坡式。在3%-5%之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济比较，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5%，应作阶梯式布置。台阶的划分应与商业综合体功能分区一致。

阶梯式竖向设计中，台阶的长边应平行地形等高线布置；台阶的宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合确定；台阶的高度宜为3-6m，两台阶之间宜用挡土墙连接，避免自然放坡占地。

地块内机动车道的纵坡不应小于0.2％，亦不应大于8％，其坡长不应大于200m，在个别情况可不大于11％，其坡长不应大于80m；在多雪严寒地区不应大于5％，其坡长不应大于60m；横坡应为1％～2％。

地块内步行道的纵坡不应小于0.2％，亦不应大于8％，多雪严寒地区不应大于4％，横坡应为1％～2％，应设置无障碍人行设施。

地块内应有排除地面雨水至城市排水系统的措施，排水方式应根据城市规划的要求确定，并应采取雨水回收利用措施。

11.4.1基本原则

场地竖向设计必须保证从建筑入口朝街道排水找坡，在大面积人行通过区域，垂直建筑方向的坡度不能超过3%，如果有超过，则必须采取台阶或者花池的方式效果高差。

11.4.2主要出入口竖向设计

室内外高差在200mm下时，可考虑设计成斜坡，为避免出现侧面的三角形斜坎，应设计为三面斜坡。斜坡上平台的位置设计准则包括两方面内容：第一，满足门的开启，同时至少有1米的缓冲区域；第二，可结合雨棚的尺寸，平台的位置就是雨棚的垂直落影范围。斜坡的坡度必须满足无障碍设计的要求，坡度不能超过1/12，斜坡平台必须有3%的排水坡度。

室内外高差超过200以上时，必须设置台阶和残疾人坡道。如果出入口位置离道路很近，在台阶顶部平台的位置保持合适的缓冲带之外，剩余的人行通过的宽度底于6米的时候，台阶的位置可安排的入口位置，同时安排残疾人坡道；如果人行通过的宽度超过了6米，在取得了垂直建筑的排水坡度后，利用城市干道边缘的种植池消化高差，利用绿篱等景观化处理手法在视觉上将高差隐蔽。种植池在部分重点的部位如出租车停靠区域、公交车停靠点设置台阶。方便人流直接进入万达广场。

地下车库入口位置，为减低地下车库排水的压力，在车库入口位置变坡点位置向外应找最少3%的坡度设置倒坡，同时在变坡点外缘设置截水沟，结合景观排水设计管网，将雨水收集进入市政雨水管网。

11.4.3台地设计

在竖向标高变化极大的用地内，应考虑采用分层台地，分层进入商业综合体的设计方法，利用台地、台阶组合的方式形成形式丰富的商业场地空间。

园，乐华梅兰；HOLA，红星美凯隆。

5) 数码广场：国美，苏宁。

6) 美食广场：第一食品，快乐老家，巴西烤肉。

7) 餐饮酒楼，石浦酒楼，

8) 影城：万象城国际影城。

9) 电子游艺广场：神采飞扬电子游艺广场。

10) KTV：大歌星量贩KTV。

11) 运动健身：运动100，申格体育用品，一兆韦德国际健身，

12) 其他：国际连锁快餐店：肯德基，必胜客，麦当劳，棒约翰。。。。

同样类别的主力店由于具体的定位与经营管理理念的差异，相关建筑设计的要求有所不同。

4.2业态规划的基本设计原则

4.2.1业态组合原则

4.2.1.1 基本业态的组合原则与方式：

根据项目所在城市的级别不同，项目地块的不同，项目所在地消费市场情况的不同等等对上述基本商业业态有不同的组合方式，总体来说有以下几种组合方式：

建筑平面组合：在万象城商业综合体建筑的平面组合上是通过精品商业室内步行街和中庭以及其他建筑空间经过科学合理的动线设计将各不同功能不同规模的商业主力店有机地联系起来，商业主力店与步行街有多种多样的交流方式，使得主力店既有相对独立、便于自身经营管理的特点又与整个万象城商业综合体有着紧密的联系，使得消费者可以很方便的出入各种商业业态；

竖向功能组合：在万象城商业综合体中的竖向功能组合时要综合考虑各种商业业态各自商业经营的特点，营业的时间差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合。比如：将一些目标客流相近的业态可以布置在一起吸引相同需求的客流，形成聚留效应。例如家居、家具、家纺用品和建材布置在一起；将多厅影城和电子游艺广场及KTV娱乐广场，大型网吧、酒吧组合等文化娱乐设施等营业时间相近，目标消费群体类别相近的功能组合在一起等等；

节点空间：还应注意利用不同的建筑设计手法将不同主题功能、不同室内设计风格（具有明显的识别性）的节点空间如中庭等公共空间有机地将万象城商业综合体中的各个业态组合起来形成互相补充的有机整体。在主要节点布置休闲餐饮，咖啡酒吧，丰富建筑空间的商业感觉与价值。

地下停车场：万象城商业综合体中所有主力店、商业步行街等的垂直交通系统均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合不同的功能分区，通过清晰的VI导视标识系统，极大地方便顾客的出入。

重点考虑餐饮业态的调节作用：结合项目具体实际，在主力店、步行街的出入口区，中庭区，商业室内步行街的顶层，开放式的公共空间周围等区域，有计划的布置餐饮业态，将当地极富特色的风味餐饮，特色小吃等相对集中布置，另外还可结合广场、共享空间的周边布置餐饮业态。

特别注意超市、建材家居店的卸货动线对项目的影响：因为这些商家经营的商品的规格尺寸较特殊，需要特殊的运输工具以及对建筑空间等有相对较为特别的要求，如：柱网、层高、荷载，特定卸货区域、卸货收货通道等等。

2、 交通动线

内部交通动线的规划设计

1、 入口及大堂的动线

商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。

1) 综合体步行街的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米以上的广场，以容纳从各个方向来的人流。

2) 在步行街主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。

3) 入口大堂对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统（VI），对外在环境而言，购物中心的人口应大而显著。

2、 中庭的动线规划

中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光电梯等，能在中庭空间创造活力和动感。

购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。

在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好的体现了动线交汇点的特征。

3、 步行街的动线规划

步行街是城市综合体中重要的组成部分，它负责联系综合体中丰富的主力店业态。步行街动线设计的目的是要使步行街的精品店铺在空间上得到充分的展示，引导购物者经过所有精品店的门口到达主力店。

1) 主力店在步行街中的开口位置。步行街中主力店的开口位置非常关键，如果将其设在入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，所以应该将主力店开口位置设计在步行街的中后端，在人流的影响下将会极大的拉动前边商铺的价值，同时也不会使步行街中存在没人光顾的‘死铺’。

2) 步行街长度，购物中心人行直行距离应该不要太长，以免打消购物者由一端走到另外一端的念头，要有一定的变化。

3) 步行街高度，主要平面各层次最好不要超过三层，而且各层次的联系通道动线要宽，要大于同层次的通道。

4) 步行街动线设计的表现形式也要有多种方式，即可以设计成“十”型，也可以设计成“Y”或“T”形等，目的就是要使消费者视觉通透，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和上铺分隔也是不成功的。

4、 室内步行街：注重室内步行街竖向交通的易达性，创造便捷的多渠道垂直交通：设自电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层和三层，在与之紧邻的主力店商业物业间设出入口，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。并应在1F设立1~2个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。步行街内各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商前景的预测进行综合分析确定；选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；除在步行街各层布点规划小型餐饮外，根据实际需要在步行街最高层（一般也是第三层）配置餐饮美食街。

5、 楼层间水平动线规划

平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。对于商业项目综合体项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志，根据统计，好的动线将使得商业项目的客流增加15％到20％。

1) 楼层间水平动线的设计应避免让顾客走重复的路，增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

2) 同层间主力店与步行街精品店的业态设置应有所联系，使得消费者购物有一定的延续性和目的性，促进购物行为的延伸。正所谓“店以类聚“。

6、 楼层间垂直动线规划

　　对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于5～10万的人流，应设置18～30部扶梯，4～10部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

3、 建筑空间（街区、飞天梯）

4、 店铺划分

二、结构设计

5.1 综述

５.1.1商业综合体项目结构设计特点

5.1.1.1 尽量少设变形缝

商业综合体项目一般建筑体量大，长度和宽度一般超过１００米，属于超长结构。按照现行规范要求，需要设置很多变形缝，但缝的设置又带来使用不便，在结构设计时，必须采取相应的构造措施，减少变形缝的数量，同时还需要兼顾结构设计经济性原则。

5.1.1.2 减少施工的复杂性

由于万象城开发的城市综合体项目开发周期短，在结构设计时必须考虑的减少施工的复杂性，缩短施工周期的问题。

5.1.1.3 局部大空间

在商业综合体项目中的步行街、影城等业态都有大空间，这些区域内要求不出现柱子。

5.1.1.4结构体系及构件要尽量满足商业空间要求

商业综合体项目的裙房一般布置商业，裙房上部布置有公寓、写字楼、住宅等，两者的使用功能决定了对建筑空间的不同要求，商业要求大空间，而住宅要求小空间，两者对柱网的要求有很大差异，结构设计时必须解决好高层塔楼柱网对裙房商业的影响。

在中庭区域内不出现柱子，中庭柱网的布置必须满足中庭顶盖结构支承的需要。

步行街是商业综合体设计的重点，该区域的柱网应首先保证步行街的要求，其次再考虑柱网对地下室停车的影响，必要时为了步行街的空间需要，该区域地下室车位布置需要做出让步。

5.2.2.3电影城柱网

电影城一般位于裙房的三层，放映大厅层高在10米以上，在放映大厅的某一侧设置放映夹层，其层高一般为4.8~5.1米。为了放映大厅建筑大空间的需要，一般需要抽掉柱子，影城需要设置单独的大堂，大堂设置跨两层的共享空间，大堂区域内一般需要抽柱。

5.2.2.4建材店柱网

柱网一般为9x9㎡。

5.2.2.5写字楼及公寓柱网

写字楼及公寓标准层的柱网分塔式和板式两种.

对于板式布置，开间一般在8.4~9m，进深按照两跨或三跨布置，总进深尺寸一般为20米，根据长度不同，核心筒的数量及位置均有所不同。

对于塔式布置，核心筒居中，环核心筒布置走廊，一般在外墙边及环走廊外侧布置柱子，柱距8.4~11m米。

5.2.2.6住宅柱网

主要根据住宅平面方案而定，一般高层住宅采用剪力墙结构或框架剪力墙结构，由于其柱网尺寸与商业要求的柱网尺寸差异很大，当利用住宅的柱网不能兼顾商业使用要求时，应该通过结构转换加以解决。

5.3 基础选型

5.3.1工程地质勘察

基础选型必须在充分研究项目地质工程报告的条件下进行，为了使基础设计做到安全、经济，同时兼顾工期需要，项目公司应该重视工程地质勘察，选择技术实力强的勘察队伍。在地质勘察前，认真听取设计单位的意见，由设计单位根据项目方案确定工程地质勘察布点，确定钻探深度，确保工程地质勘察报告能最大限度地反映项目的实际地质情况，地质报告对地基承载力、地基变形、地下水位、不良地质状况、基础设计建议等必须做出准确的描述或陈述，抗浮设计水位、地基承载力、地基变形计算参数、桩端阻力和桩侧阻力是影响基础设计安全性和经济性的重要因素，地质勘察时必须引起高度重视。

5.3.2基础选型原则

基础选型的基本原则：安全、工期省、成本合理。

在地质条件允许的情况下，尽量采用天然基础。能用独立柱基础不用筏板基础，能用筏板基础不用桩基础，对于桩基础，必须结合项目地质情况、项目所在地的成熟施工经验选用桩型。

5.3.3独立基础设计

独立基础设计必须注意基础沉降对建筑的不利影响，设计时，尽量使各柱基下的基底附加应力接近。

5.3.4筏板基础设计

筏板基础，一般采用平板式加柱墩（板顶面平）的布置方式，筏板基础按照倒置无梁楼盖（柱墩作为柱帽）计算配筋，配筋分柱上板带和跨中板带，以通长筋加短钢筋的方式配置。明梁式筏板基础一般不予采用。

5.3.5桩基础设计

在地质情况满足沉桩的条件下，如果项目所在地有预应力管桩，应优先采用。

当采用钻孔灌注桩时，可以采取桩端或（和）桩侧注浆方式提高单桩承载力。桩身直径必须经过经济比较后确定。

人工挖孔桩一般在基岩浅埋的条件下采用，为保证施工安全，其桩长尽量控制在15米以内，超过此长度应慎用。一般要求桩端做扩大头。夯扩桩由于施工质量难于控制，一般不采用，除非项目所在地其它项目大量使用，且施工单位的技术管理能力很强。

高层和裙房均采用桩基础时，裙房与高层可以采用不同的桩径和桩长，桩端可以落在不同的持力层上。设计时，应以桩的沉降均衡为原则，尽量减少高层和裙房之间的差异沉降。

5.3.6地基处理

在地基持力层埋藏不深，但地下室底板又到不了持力层的情况下，可以对地基处理以提高其承载能力。地基处理的方式很多，应结合地质资料及上部结构传给地基的附加应力合理确定地基处理方法，在处理后的地基上做独立柱基础或筏板基础。处理后的地基必须用载荷板实验检验其承载力。

5.4 结构体系选择

5.4.1基本原则

结构体系应与商业业态的空间要求相适应

5.4.2多层商业的结构体系

多层商业采用钢筋混凝土框架结构，除大空间部分外，其余部分一般采用普通钢筋混凝土梁板结构，对于商业步行街连廊、影城屋盖可以采用钢骨混凝土梁，或钢梁或预应力混凝土梁。

5.4.2高层写字楼及公寓的结构体系

与商业裙房相连的高层写字楼及公寓，板式布置一般采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。塔式建筑布置，采用钢筋混凝土框架核心筒结构。

5.4.3高层住宅的结构体系

与商业裙房相连的高层住宅，裙房部分如果作为商业使用，采用钢筋混凝土框支剪力墙结构。否则，采用剪力墙结构。

5.4.4变形缝位置

由于商业裙房的建筑体量很大，为了满足设计规范强制条文要求，同时也为了节省建设成本，高层住宅（公寓）、高层写字楼与商业裙房之间的地上部分可以设置变形缝，变形缝的位置应考虑到商业建筑使用方便的要求。

5.5 设计荷载

5.5.1商业综合体使用活荷载

a.家乐福超市：装卸货区20K N/m2,生鲜区、杂货区、粮油区10 K N/m2,仓库15 K N/m2,卖场的其它区域7 K N/m2,外租区4 K N/m2,办公区4 K N/m2;

b.百货：4 K N/m2;

c.健身：4 K N/m2

d.数码卖场：4 K N/m2;

e.电玩：4 K N/m2

f.主题餐厅：4 KN/m2,厨房5 KN/m2;

g.步行街：商铺4 K N/m2,餐饮4 K N/m2,小餐饮厨房4.5 K N/m2，采光天棚1 K N/m2,中庭考虑30KN的集中吊挂荷载，考虑两点吊挂。

h.书城：书库5KN/m2,其它区域4 KN/m2

i.消防车荷载：只在消防车道及消防登高面区域考虑，用300KN消防车按的最不利布置，同时考虑消防车轮的应力扩散作用于结构梁板上。消防车区域梁板考虑消防车经过应力扩散和不利布置后进行强度配筋计算，梁板的变形、裂缝以平时使用荷载控制，柱及基础的强度及变形控制均不考虑消防车荷载。

j.地下机械双层停车库：5 KN/m2.

k.地下单层停车库：4 KN/m2

l.抗浮水头：按照地质勘察报告确定的抗浮水位计算。

m.其它未列荷载按照国家荷载规范取值。

5.6 结构设计的空间控制

5.6.1梁柱截面尺寸

a.框架梁高度：地下室控制在800以内，地上部分控制在700~750;

b.次梁：地下室控制在600以内，地上控制在400~500

c.框架柱：商业裙房控制在600x600~700x700,高层部分的裙房区域控制在1000x1000~1100x1100,裙房以上应每隔5层缩小一次。

d.商业步行街：挑梁高度控制在700~800,连廊梁控制在800以内，如采用普通混凝土梁不能达到梁高控制要求，可以采用钢骨混凝土梁、钢与混凝土组合梁或预应力混凝土梁。

5.6.2各业态的结构空间控制要求

a.商业步行街：不允许在商铺之外的连廊及外走廊区域出现柱子。

b.影城：放影厅内不能出现柱子

c.健身中心：游泳池（如有）内及游泳池边缘外一定距离内不允许出现柱子。

5.7 结构设计应注意的其它问题

5.7.1结构分缝问题

地下室不设永久缝，上部结构缝尽量不设，步行街连廊通过铰结及楼板挖空形成自然的结构分块，在各分块内高层与裙房之间，如果满足国家规范强制性条款要求且计算能够通过，一般不再设永久缝，可以通过后浇带、加强带、外加剂等结构构造措施或材料措施解决体量超规范要求问题。否则，可以考虑在高层与裙房之间设置永久缝，但永久缝的位置应和建筑专业深入推敲后确定。

5.7.2“三边”工程的荷载取值问题

对于商务谈判未完成，而设计需要继续进行的情况，在基础设计时荷载可以保守取值，如超市在商品平面布置图未确定前，设计基础可以按照10KN/M2考虑使用活荷载。如果超市部分所在楼层梁板在施工前超市部分的商品平面布置图已经完成，则按照商品平面布置图重新确定的使用荷载及降板区域出图。

对于主题餐厅，施工图设计时厨房位置不能确定时，在设计基础时，按照餐厅的全部区域降低300,考虑用加气混凝土块填充后做面层的恒载，使用活荷载按照厨房采用。如果该区域楼层施工时仍未确定厨房位置，则按照以上方法降板和考虑活荷载，如果该区域楼层梁板施工前厨房位置确定，则按照具体的厨房位置确定降板区域和考虑填料荷载，其它用餐区域不考虑降板。

对于商业步行街的小型餐饮或其它主力店内的小型餐饮，在招商确定小业主前，施工图设计又必须进行的条件下，可以适当预留厨房位置（稍微留大些），预留厨房区域不降板，今后采用垫高该区域解决厨房排水问题，或不垫高直接找坡设置地漏解决。该区域使用活荷载提高2KN/M2.

5.7.3特殊结构形式的应用

考虑到商业综合体要求的施工工期短，在结构布置时必须考虑施工方便、缩短工期的要求。因此结构设计时以普通钢筋混凝土结构为主，一般不采用钢结构、预应力混凝土结构、钢骨混凝土结构、钢管混凝土柱。特殊部位由于跨度大，用普通混凝土结构无法解决时，才可采用其它结构形式。

三、暖通设计

（1）电梯机房、变配电室、POS机房、消防控制中心、电话机房、保安监控室、值班室、湿式垃圾房安装分体空调。

（2）餐饮区域尽量保持微负压，非餐饮区要保持微正压。

（3）空调的新风和排风口要与建筑立面相结合，主要立面不设风口，布置要满足规范要求。

（4）餐饮等营业时间与商场较晚的业态，注意预留室外机位置。

（5）商业综合体体量较大的，考虑内外分区设置空调系统。

（6）百货、超市、主力店等大空间设全空气系统，小店铺设置风机盘管+新风系统。

（7）所有空调系统不得采用吊顶式回风，风机盘管要带回风箱，空气处理机要有组织进行回风。

（8）空调机房可设置防水层，防止机组漏水影响下一层店铺，冷凝水排水要做好U型弯和清堵口设计，注意具体情况设计U型弯，防止冷凝水因为负压排泄不畅。

（9）大型中庭空调设计，考虑温度的分层影响，进行详细的论证。特别注意与主要出入口教进的中庭空调设计，严寒与寒冷地区可加装地板采暖系统，防止冬季中庭过冷。夏季加大首层的空调负荷设计采用喷口送风，设置分层空调，送风口均应设置调节阀。

（10）新风经过处理后直接送入房间，不需要经过风机盘管处理后再进入。

（11）过渡季尽量采用全新风运行。新风要先经过热水盘管，再经过冷水盘管，并设置防冻加热，防止秋冬季冻裂盘管，而且盘管安装可全部关闭的阀门可泄水使用。

（12）水系统应该便于管理、维修、保养工作，满足部分负荷的调节需求，实现空调的节能运行。

（13）当系统较大，各环路阻力及负荷相差很大时，可采用二次泵变频系统。

（14）超市、影院、冰场等主力店空调系统，设置冷热计量表，计量表要有流量测量功能。可采取预留冷水管之乙方区域内，支管线及末端的二次精装设计及施工安装均由乙方完成。

（15）冷凝水排水管尽量垂直布置，水平排水管坡度不小于1%。

（16）管线要做到高点排气，低点泄水要求。

（17）冷却塔要选择噪音低的，对于环境要求高的，选择噪音低的无风机冷却塔。

（18）冬季冷却水要做电加热措施，防止管道和冷却塔冻裂。

（19）对于冬季内区过热的区域，如果新风满足不了需求，可以考虑冷却塔免费冷源，单独设置，尽可能延长冷却塔使用时间。

（20）在二次精装设计过程中，要考虑好风机盘管送回风口的位置布置，防止新回风串风，影响制冷效果。

（21）要注意排油烟风机的选型设计和控制，排油烟风机的材质要求。

（22）做好玻璃幕墙的保温和密封，防止漏风引起管道冻裂，漏水。

5.空气幕

商场的主出入口、车库出入口、员工通道等设置风幕。严寒地区、寒冷地区设热风幕，热源建议采用热水，夏热冬冷区及以南地区设置贯流风幕。

6.通风系统

（1）消防通风要满足消防规范要求。

（2）地下车库排风和排烟合用一套系统，可采用双速风机。

（3）垃圾房和卫生间设置独立的强排风系统。卫生间的排风不低于12次/小时。

（4）大型到顶层透光的中庭考虑设置机械排风，最好考虑过渡季自然排风，防止中庭顶部过热。

（5）餐饮有燃气的厨房，要考虑事故通风系统和机械排风系统，机械排风系统考虑正常工作时和不工作时的使用要求。排油烟系统要在风道最低处设清扫口。

（6）

7.消防

（1）在精装修阶段注意店铺重新划分（小店铺变为大店铺）需要增加机械排烟的要求。

8.设备建议选型

主机：特灵、约克、开利

冷却塔：广州马利、大连斯频德、良机

空气处理机组：开利、约克、麦克维尔、特灵

燃气真空锅炉：韩国富士特、远大、三洋

外立面的墙体广告应在项目墙体的两侧独立均匀分布，密度不宜过大，面积要有足够的大，以便于商业品牌形象的设计要求。

项目入口处的外立面广告位的设计应以动态的大型LED电子屏为主，此处不宜设置为组合式的广告位。

在综合性楼体（例如娱乐楼）主入口上方设计组合LOGO模块，把多个主力店LOGO集中展示。

广告位在材质的应用、尺寸比例、位置设置、色调上应是整齐划一、协调统一。

12．5广告位的形状设计

广告位的形状需设计竖长型的，因为很多品牌的形象都以竖长形式体现。

12．6广告位尺寸的确定

广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比应在3：5左右，面积大概在30平米左右好出租。如有相连的广告位最好能设计组合式的整体，又可拆分出租。

12．7广告位的制作形式设计

广告位应以顶部安装上打灯外打灯形式为主，便于日后画面的更换及灯的维修。

画面安装结构设计要容易拆装，安装后要稳固无缝隙。

安全、防漏、防水、抗风、散热亦是重要考虑因素。

制作材料必须精致高档，能显示企业的大气并与项目外立面的颜色浑然一体。

三、外立面照明设计

商业建筑照明设计与其他照明设计有所不同，它突出围绕着商业利益而进行的，其目的是为了提供一个高质量，高品位的购物环境，只有给人以好感，才能增加购物的几率，也就是作用于顾客的心理部分。照明作用于建筑、环境、商品，为的是充分显示商业品牌的特征，主要是为了提高其附加价值感，从而唤起顾客的购买欲望。

13.1商业建筑照明的原则和要点

在商业照明应用中广告牌、商业橱窗、主楼立面、商业立面的照度值是不一样的，具体数值见下表：

夜景照明设计是感性与理性的有机结合过程；在设计中首先用美学的视角来使灯光表现形式艺术化，同时我们又必须遵循以下原则。

一：整体性

重视商业街与周边环境的协调；重视商圈内各景观点灯光的协调；

二：艺术性

将照明方式、光色、亮度等形式有机组合，达到灯光设计的美学观赏价值与实用价值的紧密结合；

三：以人为本

灯光是为人服务的，因此杜绝灯光对人正常活动的干扰及不适感，营造一个充满人性关怀的灯光氛围；

四：经济节能

充分考虑一次性投入与运营成本，尽量选用科技含量高、高效节能的光源和灯具；

合理调配时间段，不同时段运用不同的照明方式从而达到节能的效果；

五：安全环保

灯光系统自身的安全性与灯光环境对社会治安的促进作用；注重人造景观与自然景观的合理协调；

综合以上原则的考虑就会得到一个灯光设计的初步构想；而最终将设计理念转化为灯光工程的实施，还需要充分结合以下要素；

一：建筑形态

灯光是依附于建筑之上的，是为了使建筑在夜间也能展示其魅力，因此应充分结合建筑白天的形态特征及材料特性，选择合适的照明方式

二：功能分区

根据建筑使用功能不同采用不同的照明方式，对建筑不同功能区域采用不同侧重点的照明方式，使灯光形态与建筑功能紧密结合；

三：人流视觉

在人流量大及视角面广的区域做重点表现，反之则弱化，做到将有效资源合理配置；达到最大效益比；

四：可实施性

任何艺术效果的实现都必须依靠灯具来实现，而灯具的安装及维护受各种现场条件的限制，设计时应充分考虑；

13.2商业建筑照明的标准

商业建筑物的夜景照明照度与被照面的放射率、周遍环境亮度有关。

1） 若表面的反射率高照度就可以低一些，反射率底，则照度该高。

2） 若周围环境亮度较底则照度可以低些，周围环境亮度高则照度也提高。

3） 此外还与被照面的面积有关，当面积大时，可适当降低亮度即可满足要求；若面积小则应提高亮度。

影响的商铺需要有设计公司统一设计，其他商户按照设计指引方案自行设计，经审核后方可施工。

建议将店招设置在铺门上方，宽度与铺门一致；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护；各商铺玻璃门采用的均为1米/扇，请注重合页及地簧的选择。

4、解决管线综合与装修的矛盾

（1）防火卷帘与风管、烟道打架

装修解决办法：仅降低卷帘两侧装修标高，其余位置不降标高。

（2）挡烟垂臂影响天花造型

解决方法：改变天花造型躲开垂臂或者挪动挡烟垂臂。

挪动挡烟垂臂的原则：每个防烟分区有一个防排烟口，保护半径在30米范围内。防排烟排烟口与挡烟垂臂距离不超过30米即可移动挡烟垂臂位置。

（3）挡烟垂臂与隔墙打架

解决方法：适当调整挡烟垂臂位置，保证该区域用挡烟垂臂和隔墙封闭。

（4）管线综合常见问题吊顶标高与风管垂直交叉。尽量保住重点区域的天花造型。如果压扁风道改动量较大，尽量在管线设计时相对分散在公共区域内，避免过多交叉。

（5）风管标高不能满足吊顶标高要求

解决方法：由装修降低吊顶标高，具体装饰方法具体分析。

5、装修与消防的关系

（1） 商场内部防火卷帘位置建议做在商铺内侧与玻璃隔墙间距为150，可以保证橱窗的正常使用。没有条件的做玻璃隔断外侧。

（2） 烟感喷淋布置：

烟感间距10米，辐射半径为58米；喷淋辐射半径3.6米，最小距离2.4米，3.6米乘以3.4 米以下即可，距墙最小500，最大不超过1.8米。距墙最小500，最大不超过1.8米。温感5.8米探测半径，消防卷帘两侧1.8-2.0米要有。

灯与喷淋间距最小不小于300。

（3） 防火卷帘节点：双层防火卷帘厚度400（边到边），天花需开洞500。弧形提升式防火卷帘厚度500，天花开洞尺寸650。防火卷帘下不得放东西。

（4） 消防广播按照机电设计院布置的点位进行。

（5） 天花造型被防火卷帘打断是正常现象，在防火卷帘处需要做天花造型的调整，使其自然过渡，可以通过压缩天花造型做法保证立面做法。但是最好防火卷帘沿店铺布置，各防火分区在适当的位置断开，避免走道中横向的卷帘打断天花造型。

（6） 防火门加门禁，与消防联动，发生火灾时门禁失效。

6、装修节点及收口

（1） 墙面材料如石材与消防门、入口门的交接方式

（2） 消防卷帘与顶面、立面材料的收口

（3） 玻璃隔墙与柱子的交接方式

（4） LED屏侧面与玻璃隔墙的交接关系

（5） 门套与砖、石材、木饰面、不锈钢的交接关系

7、装修初步设计阶段开始样板区施工:

样板区是对商业最终整体形象把握的重要环节,样板区施工前需要对各施工单位进行设计交底，由各施工单位深化设计图纸，甲方签字后作为现场施工依据，初步设计设计师负责指导现场施工，把握现场效果与初步设计成果一致性。

8、装修细节把握：

(1) 西单岗石没做伸缩缝，地面自然留缝（1mm）不密拼，岗石下面反潮容易起鼓。首层大堂地面需要做地采暖。

(2) 公共区域精装修垫层做，店铺内不作垫层。

(3) 扶梯：立面、底面做法，灯槽设计；扶梯侧面玻璃里钢架颜色需要提前告诉厂家。

(4) 公共区域柱子上有消火栓和电箱的需要做暗门。

9、推广要素的融入：

（1）室外整体形象：广告位、橱窗、LOGO、室外LED、推广空间、道旗、导视、小品（包括室外音响及夜景照明）

（2）室内整体形象：广告位、橱窗、门头LOGO、室内LED、推广空间、水景、活动舞台、导视、景观小品（座椅、花缸）、信息发布、吊挂、静态展

（3）强弱电系统：POS机点位、室外音响、室内陆插（推广空间、舞台、岛柜、花车、导视、小品）、保洁墙插、推广空间舞台照明系统、室内音响、客流统计等、信息发布电点位、装修立面造型灯点位、LED屏幕电葫芦的电量预留点位。

（4）推广部需要给出柱体广告的尺寸（长2000-2500，宽800-900），距地高度，原则上各层广告尺寸相同，但是由于各层净高不同，调整距地高度，确定石材分缝方式。橱窗要求上到顶下到底仅做踢脚线。

10、室内装修专项设计：

（1）运营办公室、一站式服务中心

（2）项目公司办公室需求

1、公司人员数量2、卫生间数量、面积3、各部门要求与领导座位密切4、会议室数量、配置5、值班室（分男、女）6、员工休息室7、洽谈室8、库房（3个以上）9、打印室最好为封闭单独房间10、资料柜、档案室（2个房间），财务需要单独房间11、结算中心需要结算柜台12、门禁13、公共淋浴房14、公共淋浴间、

（3）IT机房

（4）水景专项设计：1、水景尺寸、深度2、荷载（水池荷载、材料，包括水的重量和设备重量）3、喷泉形式（花型）4、水下照明、总用电量5、水泵6、控制柜（用电量、电控柜大小、控制机房大小）7、水处理 砂缸、投药器、 循环过滤泵（用电量、大小、位置）。8、上下水预留 给水点、排水点、溢水点、穿线管、给排水流量。

（5）卫生间设计：

1.“卫生间”内建议增加应急照明设计。为体现更为人性化、更加周到的设计及服务，建议在卫生间内增加“母婴护理台”的设计；

2.卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜；

3.结合商业类公共场所的特点以及出于顾客感官意识及卫生的考虑，建议将目前万达广场的公共卫生间设计为蹲便器；

4．卫生间应考虑坐便器与蹲便器的配置比例。

第六章室外园林景观

一、总则

11.1.1设计原则

万达商业综合体景观设计的目的是为了更好的衬托商业气氛，通过合理、人性化的设计安排，来最大程度的吸引购物者在广场内驻足，从而刺激人们的购买或消费欲望；广场景观设计是为了更好烘托主体建筑，设计流畅的交通路线满足使用要求，创造匠心独运的特色景观，给往来客商留下过目难忘的景观印象。

景观设计中必须遵循以下原则：

1、交通优先：万达商业综合体作为地标性的建筑群体，属于人流、车流集中的区域，作为建筑与城市交接、联系的纽带，景观设计首先必须满足交通功能的要求；

2、功能完整：在室外环境中必须有能够举办各种商业营销活动的场地，为满足这些功能，表现在景观设计上就是以场地设计及硬质景观为主；

3、因地制宜：结合用地情况，合理组织交通、安排竖向；

4、突出商业：万达商业综合体的核心是商业空间，商业步行街及百货是景观设计必须加以突出的重点内容，各类商业景观元素的组合均应围绕这个中心展开；同时也将各种业态融合进景观，使得业态也成为景点；

5、整体协调：商业综合体建筑密度大，景观空间以建筑围合的广场空间为主，同时建筑体量的地标地位也决定了主体建筑与城市空间的结合部位会产生大型的公共空间，根据功能分区的不同，包括商业广场、商务广场（写字楼）、酒店广场和居住广场，这些广场是万达商业综合体与城市相结合的重要位置，代表着万达城市综合体的形象，在设计的过程中必然要与城市设计的文脉相联系，形成一个整体。

整体协调的原则主要包括三个方面的意义：第一，广场空间与城市的协调；第二，广场空间与建筑群体的协调；第三，各种景观元素与建筑的协调、景观元素之间的协调。形成整体感最重要的原则是通过景点的设计和交通流线的安排，将人流自然地引入万达广场，同时在造型设计上充分考虑第五立面，与城市交通安排及主要借景相呼应。

6、以人为本：城市综合体的景观空间是具备功能多样性和灵活性的复合型景观空间，必须灵活布置各类功能设施满足不同人群的使用需求。

7、关注细节：细节的精细度直接影响景观的整体效果，景观设计必须在细节上认真推敲。

二、铺装设计

由于商业综合体景观中面积最大、最重要的景观设计是铺装设计，因此铺装设计是表达设计概念的主要部分。

11.5.1总体原则

铺装设计与建筑立面必须紧密联系，波打线设计与建筑立面柱的位置相联系以形成建筑与环境的整体效果。

铺装的设计构图还必须考虑从高层俯瞰的效果，与建筑和周边环境形成整体。在与周边环境发生关系铺装设计中，交通流线组织的顺畅可与铺装设计的变化相统一，使铺装设计与交通流线组织相互协调。视觉上的连贯性与交通组织的连贯性同意在铺装设计的变化中。

在铺装设计的引导性方面，必须突出商业步行街的主要入口，将铺装的纹样及变化在视觉上引导至主要的出入口；

在希望人群能够迅速通过的部位，铺装设计的变化及韵律应增强；

在举办大型促销活动的场所，应采取比较简洁大气的广场式铺装设计，宜减少变化；

主要入口附近的铺装材料应考虑室内外铺砌石材的不同及呼应关系，既强调变化突出入口，同时也在视觉上顺利衔接室内外景观。

盲道按照有关规范设计，在颜色和材质的选择上纳入广场景观设计统一考虑。

11.5.2材料选择

铺装材料的选择必须防滑，严禁使用大面积光面铺装材料；

铺装材料的选择采用地方材料为主，大小尽量接近一定的模数，减少异形的材料，减少现场切割的数量。

11.5.3构造做法

在机动车通行的铺装地面上，铺装材料的厚度必须满足机动车通行的要求，在垫层为C25厚度270以上的情况下，铺装材料的厚度可以考虑50-60。在没有机动车通行要求的地段，铺装材料的厚度可考虑在25-30，垫层厚度可考虑C20素混凝土厚度150。在北方地区冻土深度较深地区，垫层下须设计600厚砂垫层防止冻害。

所有管井的井盖设计必须通过装饰处理，铸铁盖装饰效果必须与地面铺装取得一致。

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