城市更新专项债案例：广州海珠区城市更新改造补短板项目

一、城市更新专项债概况

实施城市更新行动是在我国城市发展新形势下的重大战略决策部署，已纳入国家“十四五”规划纲要确定的102项重大工程项目之一，对深化平台企业转型、有效带动社会投资、释放存量资产盘活需求和全面提升城市发展质量，具有重要而深远的意义。将城市更新与地方政府专项债券（以下简称专项债）创新融合，有利于拓宽城市更新项目筹资渠道，并有效激发市场积极性，吸引社会主体参与运营，形成政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

城市更新专项债，即以政府为实施主体，通过城市更新专项债或财政资金+专项债形式进行投资。城市更新专项债券主要收入来源包括商业租赁、停车位出租、物管等经营性收入以及土地出让收入等。该种模式适用对象为项目具有一定盈利有能力，能够覆盖专项债本息、实现资金自平衡。

优势是专款专用，资金成本低，运作规范；劣势是专项债总量较少，投资强度受限，经营提升效率不高。

图表 1财政拨款+城市更新专项债模式

通过对已发行项目总结分析，当前适用于专项债的城市更新项目主要有人居环境整治类、基础设施保障类、公共服务提升类、历史文化保护类和城市生态修复类等5种常见类型，大多数城市更新项目同时兼具多种类型。各类型符合专项债建设内容、适用性分析及对应的专项债投向领域如图表2所示。

图表 2适用专项债的城市更新项目常见类型

来源：招商银行专项债团队

截至2022年5月末，全国累计发行45个城市更新专项债项目（图表3），合计218.52亿元，分布于广东、福建、四川、重庆等18个省市，城市更新专项债资金均未用作项目资本金，主要是由于投向细分领域不属于允许专项债可用作资本金的十大领域。

从投向领域看，已发行项目主要以城镇老旧小区改造、市政和产业园区基础设施作为申报投向领域。

从建设内容看，城市更新专项债项目相较于城镇老旧小区改造项目，建设内容呈现业态更加丰富的特征，一般兼具人居环境整治、基础设施保障、公共服务提升、历史文化保护和城市生态修复等五大类中的多种类型。

图表3 城市更新专项债发行情况

二、广州海珠区城市更新改造补短板项目案例解析

（一）项目概况

海珠区是广州的“老四区”之一，截至2021年末全区生产总值2405.16亿元。海珠区历史悠久，在数十年的发展过程中形成的旧城区建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经与城市发展非常不协调。不仅有损城市形象，而且不利于城市规划发展。如今海珠区亟需通过改造、重新科学合理地规划土地和后续发展空间，提升广州市及海珠区的软实力。在此背景下，海珠区实施城市更新有利于改善人居环境，吸引投资，促进经济发展，提高居民收入水平。

2021年7月26日，海珠区人民政府正式印发《广州市海珠区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。纲要提出海珠在高质量发展过程中依然存在不少短板和弱项，主要表现其一即为节约集约用地水平有待提升，海珠区需改造提升的“三旧”地块面积约占城市建设用地的50%，城市更新任务繁重。在此背景下，由广州市海珠区住房和建设局牵头，海珠区推进实施了“海珠区城市更新改造补短板项目”。

海珠区城市更新改造补短板项目的建设内容共包括三大方面共计23个项目。一是道路品质提升类，包括地铁站修复、桥梁修复、道路工程，环境整治等共计11项工程；二是老旧小区改造类，包括青晖社区改造等45个老旧小区微改造项目；三是其它类型项目。包括地下车库建设，学校建设、湿地建设等共计11个项目。项目合计总投资约为 284,567.30万元。

本项目的全部建设内容已于2020年 12月15日启动或完成了各项前期工作，计划于 2024年9月30日前全部完工投入使用。其中，海珠区中海名都配套学校及地下停车库建设工程计划于 2022年4月30日完工投入使用；海珠区直管公房改造提升项目计划于 2022 年1月25日完工；海珠区生活垃圾、 环卫设施提升项目计划于 2021 年12月31日全部完工并投入使用；海珠区文化服务中心（海珠体育中心二期）计划于 2023年 12月31日完工投入使用。

（二）资金筹措

海珠区城市更新改造补短板项目共计23个子项目，合计项目总投资约为 284,567.30万元，其中工程费用约为 235,853.61 万元，工程其他费用约为 35,499.26 万元，预备费用约13,214.43 万元。项目所需资本金来源为海珠区财政资金，由海珠区财政局统筹安排。

此外，本项目拟通过发行的政府专项债券融资109,400万元，发行期限是10年，计划发行利率3.6%。其中2021年计划通过发行的政府专项债券融资 38,600万元，按照财政部要求，此次专项债券预计纳入 2021 年政府性基金预算管理。

（三）收入来源

在整个专项债申请的融资计划存续期间内，项目的预期运营收入合计为266,034.82万元。运营收入由直管公房出租收入、垃圾处理费收入、停车位收入，文化服务中心（体育中心）收入四个部分组成，具体收入测算如下：

1、直管公房出租收入

海珠区直管公房包括住宅及非住宅两大类，预计每年税前租金收入约 8361.36 万元，考虑纳税（13%税率）及市区二八分成，预计每年租金收入约5819.50万元，运营期内考虑每年8%增长率。

2、垃圾处理费收入

海珠区全区生活垃圾处理费收入每年预计为1.2 亿元，按照每年 8%涨幅测算。

3、停车位收入

目前在建的中海名都学校及地下停车库项目，预计 2022 年建成使用，建成后将对社会开放约280个停车位，预计每年的停车位收入约 490.56 万元，考虑每年增长约8%。

4、文化服务中心（体育中心）收入

（1） 体育中心一期物业出租收入

体育中心一期可出租物业面积约 5162.24㎡，预计年租金收入约 666.84 万元，并考虑每年增长约 8%。

（2） 体育中心停车位收入

体育中心一期可对社会开放约187 个停车位，二期约420个停车位，共607个停车位。预计每年的停车位收入约1063.46 万元，考虑每年增长约 8%。

（3）体育中心二期游泳馆门票收入及青少年宫培训费

青少年宫的年招生设计容量为5万人次（每学期2.5万人），预计年培训费收入约为2400万元；考虑每年增长8%。游泳馆按设计容量年入场人次约3万，预计年收入约为70.5万元；考虑每年增长8%。

图表4 海珠区城市更新项目融资期间运营收入测算表

（四）资金平衡

项目的偿债来源为项目建成交付使用后产生的运营收益现金流。

根测算，项目在专项债存续期内需偿付的专项债券本息和为148,784.00 万元，而项目在债券存续期内预计实现的“运营收益” 合计为199,562.79 万元。测算得出的融资项目预期收益对专项债券本息的覆盖倍数为1.34，具体如下表所示：

图表5 海珠区城市更新项目融资期间运营收入测算表

（五）项目特点

不同于一般的城市更新项目，海珠区城市更新改造补短板项目具有鲜明的综合性城区功能提升的特点。项目涉及的建设内容多，包括地铁站改造、道路施工、老旧小区改造、配套学校建设、湿地建设、垃圾处置等工程。本项目规模较大，需要财政投入的资金量大，因此结合其投资特征策划分期发行专项债，目前已发行5批次，累计发行额43,377万元。通过本项目实施发展，我们看到本项目未来预期收入主要来自于垃圾处理费。但垃圾处理费的收取涉及运营机制、收费定价、付费习惯等一些列事项，是未来需要重点解决的关键。

新形势下《“地方政府债务化解、存量盘活、基建项目市场化运作及平台公司转型”实务》高级研修班

培字【2022】第4号-总第263期

邀请函

一、【课程背景】

为培养熟悉基建市场化运作、片区开发、乡村振兴、两新一重等公益性或半公益性政府项目的投融建运营一体化人才，助力地方政府创新投融资方式，规范推广政府和社会资本合作模式，高效精准、规范有序化解地方隐性债务、拓宽融资渠道、进一步推进“基建项目落地”，充分发挥“新平台公司”、投资施工企业、金融机构等相关单位在区域经济发展中的作用，搞清楚专项债、REITs、EOD、PPP、ABO、F+EPC、投资人+EPC等模式的优点和缺点，使项目少走弯路,北京光环时代国际咨询有限公司特举办本研修班，诚邀贵单位决策层带队或派员参加。

如何完成任务（目标）：债务化解、片区开发、乡村振兴、老旧小区改造、两新一重、存量资产盘活、平台公司做大做强、融资渠道拓宽等；

如何选对工具（模式）：专项债、REITs、EOD、PPP、ABO、F+EPC、投资人+EPC等。

如何解决痛点（问题）：

【地方政府痛点】

1、“十四五”期间的项目已谋划，钱从何来？融不到资如何补救？

2、既要化解隐性债务（行稳），又要发展经济（致远），怎么办？

3、专项债要自平衡，PPP准备时间长，都有限额，怎么选？

4、F+EPC、投资人+EPC或者ABO是否合规？会不会增加隐性债务？怎么选？

5、EOD、TOD、乡村振兴、大基建、片区开发、公益或半公益项目用什么模式？怎么融资？

6、存量“死”资产怎么盘活？如何注入现金流？

7、怎样利用有限的财力盘活政府存量资产，整合利用好既有平台公司？

8、《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》怎样稳妥推进？

【城投、平台公司痛点】

9、平台公司在区域经济发展过程中是什么角色？

10、平台公司对项目稳定推进有什么作用？

11、平台公司对于降低政府债务有什么作用？

12、平台公司如何帮政府拓宽融资渠道？

13、如何快速打造一个有用的新平台公司？

14、历史债务如何化解？

15、推进以县城为重要载体的城镇化建设中城投公司业务怎样转型发展？

【投建企业痛点】

16、传统施工项目为什么越来越少？施工企业如何转型？

17、大基建项目的投融资重点有哪些？投资人+EPC模式怎么干？

18、投建企业如何在“两金”压控背景下合规参与投资类或PPP项目?

19、投建企业如何解决项目资本金和项目贷、从而能持续地干项目？

20、投建企业参与片区开发中的合规问题和风险有哪些？

21、央企与县城城投公司的F+EPC模式合规问题和风险有哪些？

22、推进以县城为重要载体的城镇化建设央企怎样参与？

【金融机构痛点】

23、如何让地方政府、平台公司、投建企业有健康的融资意识？

24、公益项目、片区开发、大基建项目的融资结构如何搭建？

25、片区开发、ABO模式怎么合规融资？

26、推进以县城为重要载体的城镇化建设金融机构怎样参与？

27、为什么政府、投资人、施工企业干项目总在融资环节走弯路？

二、【研修对象】

建议政府投融资领导、平台公司领导、投建企业、金融机构决策层和实操层一起参加，效果最佳。

包括但不限于：

1、副县级以上领导干部或分管投融资领导（书记带队效果最佳）；

2、市/区/县各平台公司主要负责人及所属项目负责人；

3、市/区/县委常委部门第一副职，人大机关、政协机关联系经济工作的同志；

4、发改委、财政局、国资委（局）、乡村振兴局、教育局、工信局、民政局、自然资源与规划局、住建局、交通局、农业农村局、林业局、水利局、商务局、文广体旅局、卫健委、审计局、统计局、市场监督管理局、大项目办、扶贫办、各街道办事处等单位负责人及项目主管负责人；

5、参与片区开发、新型城镇化、大基建和政府项目的央企、国企、民企、上市公司高管及项目负责人；

6、证券公司、商业银行、借贷公司、基金公司、担保公司、评级公司等。

三、【研修内容】

第一天：全天上午9:00-12:00 下午14:00-17:00

主题：《片区开发的投融资实务操作及风险控制》

主讲人：张老师--光环咨询合伙人，毕业于中国人民大学、上海财经大学，现任中国资本市场知名服务机构--大华会计事务所（特殊普通合伙人）高级合伙人，国家会计领军人才（财政部授予），国家中小企业风险管理工作委员会副会长，澳洲会计师公会华东华中区顾问、证券期货执业注册会计师、中国注册评估师、资深财税专家、投融资规划与资源链接专家、企业并购重组顾问、企业国际化发展顾问。

课程大纲：

1、目前的宏观经济发展与政策调整的解析

2、区域开发建设发展思路和实例

3、城市综合业务的设计及发展规划、运作思路及开发路径

4、片区开发在前期项目判断阶段和后期实施阶段各种风险防控以及项目后评价

5、PPP、F+EPC、ABO、REITs等方式的应用

6、棚户区改造、回迁房建设过程中的疑难问题以及解决方案

7、土地一级开发、片区综合开发的模式、案例分析

8、土地一级和二级联动的好处与弊端

9、土地储备机构的作用

10、土地一级开发的固定收益与溢价分成的优劣势

11、金融机构如何看待土地一级开发的风险与防控

12、过去20年土地一级开发方式的变迁

13、土地一级开发与产业园区发展

14、开发商参与土地一级开发的盈利模式与利益保障

15、‍城市新区、老旧小区改造、产业园区和新型城镇化的土地运营模式

16、土地开发融资的渠道、方式和技巧

17、土地一级开发项目成本构成、降低成本的策略

18、土地开发过程的资金平衡问题

19、资源性资产持有的利弊

20、园区产业升级过程中的机遇

21、园区企业和施工及开发公司的业务转型和升级

22、片区综合开发项目投融资模式设计、投资资金来源及融资优劣势等情况

23、项目投融资分析（项目投资期限和规模、资本金的来源和使用要求，债务资金的方式）

24、项目融资需要解决的核心问题

25、财务成本以及资本金收益率

26、片区开发的现金流量平衡

27、融资渠道以及成本分析、融资时序与决策

28、抵押物（包括但不限于股权、在建工程、未来收益权等）

29、夹层融资、信托融资、融资租赁等渠道的优劣势

30、片区开发的综合业务指标财务测算

31、如何利用好资产证券化推动区域经济发展

32、产业基金在区域经济发展过程中的作用

33、片区开发过程中产业的导入

34、片区开发的推进与政府债务防控的平衡

35、城投公司在区经济发展过程中的重要性以及15号文给平台公司带来的影响

36、土地一级开发专项债的充分利用

37、地方债务变化的趋势与风险防控

38、园区发展过程中的产城运营以及产城运营商

39、政府项目补贴等的处理

第二天：全天上午9:00-12:00 下午14:00-17:00

主题：《2022新形势下盘活存量资产、地方专项债券暨基建投融资工作实务培训》

主讲人：杨晓怿光环咨询创新研究中心主任，长期从事基建投资咨询、地方债务与财政研究；在工作中为多个地方政府与城投提供咨询服务，从事基建投资咨询、PPP咨询、专项债券咨询、平台投融资与转型咨询，拥有数十个项目实操经验；持续研究基建政策、财政动向与地方债务；长期为《上海证券报》、《中国经营报》、《第一财经》提供政策解读与专业见解。

课程大纲：

模块一、新形势下的地方专项债券“借、用、管、还”

1、地方专项债最新政策解读

2、哪些项目适合申报专项债券？

3、“项目收益自平衡”的基本要求

4、专项债券项目的配套融资

5、专项债用作项目资本金

6、专项债申报实务工作解析

7、专项债项目“用、管、还”要求

8、专项债券的绩效评价及资金调整用途

模块二、盘活存量资产及基础设施REITs操作实务

1、最新盘活存量资产政策梳理

2、盘活存量资产重点方向及领域

3、盘活存量资产的七大方式

4、基础设施 REITs 的申报要求和项目筛选

5、盘活存量资产+循环投资

6、TOT模式实务运作及典型案例

7、盘活存量资产+循环投资

模块三、县城新型城镇化及县域公共服务综合提升运作

1、县城新型城镇化的机会

2、县域公共服务一体化项目运作思路

3、城投市场化运作+项目收益自平衡模式构建

4、通过PPP模式引入社会资本

5、结合盘活存量资产、挖掘闲置低效资产价值

6、项目投融资思路及实务工作指南

模块四、基建项目市场化运作及城投公司转型

1、隐性债务化解与城投公司转型

2、城投公司职能定位的变化

3、市场化转型的目标与路径

4、结合项目运作实现转型目标

5、城投公司的市场化运作架构建设

6、市场化改革下的基建与公共服务建设运营目标

7、政企分离背景下的城投公司经营方向

8、PPP模式、ABO模式下的城投职能

9、存量债务化解与公益性职能

模块五、城市更新与片区开发的政策框架

1、新型城镇化的相关政策

2、住建部的政策引导

3、政府隐性债务的红线

4、地产企业的“三道红线”

5、“房住不炒”的基本要求

6、增加居住功能的供给

7、低效用地的相关政策

8、“成片征收”政策概述

9、租赁住房的政策引导

10、税收分配与土地收入

模块六、城市更新与片区开发的筹资模式

1、政策性银行贷款模式

2、城市更新基金

3、商业银行贷款

4、项目收益债券

5、信托资金的运用

6、资金的接续与滚动开发

7、后续资产的盘活与滚动

七、城市更新与片区开发的运作流程

1、设定整体目标

2、摸底前期投入

3、推动城市设计

4、修编相应规划

5、确定实施模式

6、选定实施主体

7、推动地区条例

8、设定筹资模式

9、完成相应流程

10、成立项目公司

八、城市更新与片区开发实务的要点难点

1、规划与征拆问题

2、实施主体问题

3、财政预算与隐性债务

4、实施流程与招投标、政府采购

5、.资金自平衡的基本要求

6、筹资过程中的主要问题

7、城投公司运作的要点与难点

8、土地一二级联动中的政策障碍

四、【时间地点】

2022年6月23日（周四）报到，6月24日—25日学习，地点：武汉

五、【收费标准】（含结业证书）

1、会员单位：培训免费,资料费200/人。

2、非会员收费：2800元/人/期；2人及以上2600元/人/期；3人及以上2500元/人/期。

（含：培训、资料、场地、茶点及税费；不含：食宿及交通费用）

3、线上直播一月内可放。

六、【其他服务】

1、会员：3万/年/单位，每期3人免费，每月1期，全年36人次，用于轮训（限时优惠）。

2、内训：可定制专题内训或外训，包括但不限于本班主题，例如：乡村振兴项目谋划内训、施工企业转型内训、平台公司转型内训、专项债项目申报全流程内训、PPP模式操作实务内训、财政预算绩效评价内训、国企改革绩效考核内训、各种政策解读内训等等。

3、顾问：为政府方、投资方、施工企业、平台公司、金融机构提供顾问服务。例如：政府投资项目顾问、社会资本方或施工方投资顾问、平台公司转型顾问、存量资产盘活顾问、项目融资不到位补救措施顾问（PPP项目无法获得银行贷款）、片区开发顾问、乡村振兴顾问等。

4、咨询：项目全过程投资咨询,例如：PPP项目两评一案编制或全生命周期咨询、平台公司市场化融资可研编制咨询、专项债申报一案两书编制咨询、国有企业投资项目收益测算和风险分析可行性决策报告编制咨询、财政预算绩效评价咨询、PPP项目绩效评价咨询、国企改革绩效考核咨询等。

七、【主办单位】

北京光环时代国际咨询有限公司（简称：光环咨询），成立于2003年，经过多年努力，已发展成为集培训、顾问、咨询、投融资为一体的综合智库机构。

监督电话：010—68216831

八、【往期照片】部分

九、【报名方式】

报名咨询：杨老师

联系电话：13020065002（同微信）

可长按二维码加老师了解课程！

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最近和几个圈子好友一起组建了【项目融资交流】群里有政府、发改、财政、城投、投资施工企业，也有金融机构的朋友，大家平时在群里聊聊天、诉诉苦，顺便谈谈项目经验，时不时的组织实地交流，我们很多思路都是和群友们闲聊的时候聊出来的，很喜欢看群里聊天，别人吐槽的内容，交流多了可以让自己在实际应用中少走弯路。顺便做了个痛点调研，一些不愿意透露姓名的行业老司机提供了很有共性的痛点：

1、地方政府如何谋划项目？如何用有限的资源拓宽融资渠道做更多的项目？

2、地方政府如何让大基建/政府项目又好又快的落地还没有后遗症？

3、地方政府如何让投资人和建筑施工企业《明天还依然爱我》？

4、建筑施工企业参与土地一二级开发中的合规问题有哪些？模式如何搭建？

5、国企压控“两金”背景下，施工企业如何合规参与政府项目、投资类或PPP项目?

6、建筑施工企业如何通过表外公司既出表又不担保且能解决资本金和项目贷？

7、表外公司对于建筑施工企业合规参与投资类项目有什么意义？

8、以“投资人（PPP）+EPC”模式参与园区综合开发的投融资如何安排？

9、专项债发行及市场化融资的如何结合运用？

10、REITs干什么？怎么干？谁来干？

11、暂时把政府财政转移支付资金作为spv资本金，用以撬动社会资金，撬动的是资本金还是银行资金？另外社会资本或银行能否同意这笔资金短时间退出？

12、专项债用于重大项目资本金的条件和标准是什么？可否用于轨道交通的开发建设中？

13、县级平台公司融资工具除了项目贷、流动贷之外，还有哪些有效的工具和方法，比如融资租赁、私募、信托等，可否简要介绍下？

14、公益性资产可以划进国企，请问医院、学校等的资产可以划进国企不？

15、交通类公益性项目怎样破除没有经营性收益导致融资困难的瓶颈，以达到交通先行的效果？？

16、政府投资建设的水利基础设施如管网、交通基础设施如公共停车场和路内公共停车泊位等可以作为资产注入国有企业吗？有没有法律法规限制?

17、今年5号文对片区开发是利好还是利空？

18、REITs模式在交通领域的适用项目 可否用于轨道交通的投资建设？

19、Reits 的融资模式，他的应用范围及方式。政府方该如何操作？

20、ABO模式中 政府预算支付通道路径？

21、地方财政以5000万元撬动100000万元投资案例中，政府投资的5000万元是否要进行核算管理?将来政府要减资3000万元，这3000万元是否可以作为政府的财政收入核算管理?

22、F+epc城投做怎么才合规?

23、交通建设类基本属公益性的，无法产生收益,项目融资难，怎样包装？

24、目前各地abo模式都是正规招标确定的投资人，有几个能够确实落地，最后完整收回投资？

25、江苏省关于规范融资平台公司的指导意见中，所提及的融资平台公司是指银保监会城投名单的公司还是广义上理解的地方城投公司？

26、片区开发项目以土地出让金作为还款来源是否合规？

27、目前片区开发有哪些合规性模式，搞不好终身问责怎么办？

28、15号文对城投的影响？

29、15号文对银行的影响？

30、15号文后专项债项目还能从银行贷款吗？

31、40文后的机遇

32、专项债用途调整指引实际工作当中的问题