人口结构进入倒金字塔 房价拐点在2015年靠谱吗
日前，投资论道2011中国经济年中巡回论坛（深圳站）在万豪酒店举行。华泰联合证券房地产行业首席研究员鱼晋华在对楼市作判断时说：决定房价走势的长期因素是人口结构，从婴儿潮和人口红利两个因素来看，我们的判断是中国拐点式房价下跌可能在2015年之后，因为中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期，他们的购买力和需求会下降，人口结构进入倒金字塔，新增人口不足导致住房新增需求下降，所以，中国房价理论上的拐点应该在2015年之后。
又见楼价拐点预测！这些年，关于楼价出现拐点的预测层出不穷，虽然依据不同，但无一例外地认为楼价会下降，而结果又是无一例外地言语失灵。比如，2008年12月，中国社科院发布《经济蓝皮书》，预计GDP增速放缓，同时指出，2009年房价下调将成定局。然而，从2009年至今，房价却是一直持续窜高。
在笔者的印象中，从1997年开始，媒体就一直炒作“地产泡沫论”、“房价虚高论”、“房价必降论”等观点。善良的人们也总是期盼有一天房价真的能降下来。但残酷的现实却让百姓失望，10多年过去了，在公众的一片“喊降”中，房价高企岿然不动。
现在又有专家预言：房价拐点在2015年，这靠谱吗？对此，我们不妨看看他的判断依据。他认为，决定房价走势的长期因素是人口结构，到2015年，人口结构进入倒金字塔，新增人口不足导致住房新增需求下降。这个观点貌似合理，但实质上，他的这个分析判断过于简单、机械，断言房价拐点在2015年，尚为时过早。诚然，用静止的观点看，现有的城市人口萎缩会导致住房新增需求下降。但是，在当前和以后一段时间内，城市化进程仍将持续，农村与中小城镇人口相对会萎缩人口拐点，但大城市特别是中心城市人口却会持续膨胀，这样，楼市的刚性需求也将相应地持续。显然，无视人口不断流向一、二、三线城市这个现实，妄言2015年出现房价拐点是不靠谱的。
诚然，经过各种楼市调控政策后，最近一段时间，楼价似乎出现一定程度的松动，但这种松动有些不可预期，有待进一步观察。但有一点可以肯定，因为当前实行严厉的楼市调控，给了很多人以期待，期待楼价大幅下降，持币待购者不是少数。一旦楼价长期居高不下，或是调控政策有些松动，那么，楼价不是没有反弹的可能。
当然，商品不可能只涨不跌，商品房也是。但拐点会出现在何时？笔者认为起码不是短期内就能实现的。在西方等发达国家，虽然早就实现了城市化，而且也基本没有人口结构的因素困扰，但房价高依然是一个社会难题。所以，短时间内简单地以城市人口结构预测楼价，毫无意义。
让楼价回归合理，目前唯一的途径当是大力建设公租房，切实解决城市中低收入者的住房难题；当然政府更要“让利”，通过制度设计尽可能地降低税费和地价，在成本上降低房价；另外，还要通过公开楼盘成本等手段人口拐点，压缩开发商暴利。
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