筹划就是计划,就是事前的规划与谋略,一切筹划都讲究提前性。税收筹划也不例外,项目早期的税收筹划节税效果大,也容易实现。到了土地增值税清算阶段,税收筹划的空间已经不大,但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。本文结合一个实际案例,介绍几个土地增值税清算阶段税收筹划的小技巧:
第一,合理选定分类方式,实现节税
某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品。若按四类产品进行清算,则该项目应缴土地增值税:
项目 |
普通住宅 |
非普通住宅 |
商铺 |
车位 |
合计 |
收入额 |
9494 |
15581 |
11369 |
6346 |
42790 |
扣除额 |
11708 |
19215 |
4641 |
6991 |
42555 |
增值额 |
·2214 |
-3634 |
6728 |
-645 |
235 |
增值率 |
-19% |
-19% |
145% |
-9% |
0.55% |
应税额 |
2668 |
2668 |
若按三类产品进行清算,则应缴土地增值税:
项目 |
普通住宅 |
非普通住宅 |
商铺+车位 |
合计 |
收入总额 |
9494 |
15581 |
17715 |
42790 |
扣除合计 |
11708 |
19215 |
11632 |
42555 |
增值额 |
-2214 |
-3634 |
6083 |
235 |
增值率 |
·19% |
·19% |
52% |
0.55% |
应缴税颤 |
1852 |
1852 |
若按两类产品进行清算,则应缴土地增值税:
项目 |
普通住宅 |
非普通住宅+ 商铺+停车位 |
合计 |
收入总额 |
9494 |
33296 |
42790 |
扣除合计 |
11708 |
30846 |
42555 |
增值额 |
-2214 |
2450 |
235 |
增值率 |
-19% |
8% |
0.55% |
应缴税额 |
735 |
735 |
从以上计算可以看出,分类方式对应缴土地增值税产生直接影响:分类越粗,低增值产品拉低了高增值产品的增值率,项目总体税负越低;分类越细,高增值产品税负高,项目整体税负越高。所以,合理选择分类方式,是可以节税的。企业可以结合本地税务机关要求、项目实际情况,选择对自己最有利的方式进行清算。
第二,合理选定成本分摊方法,实现节税
一些公共开发成本,需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去,例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法。不同的成本分摊方法会产生不同结果,对税负会产生较大影响。比如,某地税务机关考虑到商铺的层高较大,规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。若按此规定,上述楼盘按两类产品清算,普通住宅的土地成本将减少200万元,非普通住宅(含商铺、停车位)分摊的土地成本增加200万元,税负可以减少72万元:
项目 |
普通住宅 |
非普通住宅+商 铺+停车位 |
合计 |
|
收入总额 |
9494 |
33296 |
42790 |
|
扣除合计 |
11468 |
31086 |
42555 |
|
土地成本 |
433 |
1442 |
1875 |
|
扣 |
建安成本 |
7896 |
20157 |
28053 |
除 |
开发费用 |
949 |
3330 |
4279 |
项 目 |
有关税金 |
524 |
1838 |
2362 |
加计20% |
1666 |
4320 |
8978 |
|
增值额 |
-1974 |
2210 |
235 |
|
增值率 |
-17% |
· 7% |
0.55% |
|
应缴税额 |
663 |
663 |
因此,在进行土地增值税清算时,预先进行多种测算,清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果,选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本,是可以有效实现节税效果的。
第三,合理归类直接成本,实现节税
在核算开发成本时,将与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本,避免错误分摊,也可以节约税金。在本案例中,商铺外墙为干挂石材,普通住宅外墙为瓷砖。此前,商铺石材成本被作为公共成本,按建筑面积在不同产品之间进行分摊。修正这个错误,普通住宅建筑安装成本减少200万元,底商建筑安装成本增加200万元,项目总税负减少72万元。
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