“一房数卖”中商品房买卖合同的履行规则
正因为“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效，而实际履行只能是其中之一，其他合同则必然目的落空，买受人只能向卖房人追究相应的合同违约责任。那么，在这种情况下，哪一份合同应该得到履行，哪一份因得不到履行而可以向卖房人追究违约责任呢？我们认为，要解决这一问题，首先应该廓清债权与物权的关系。债权与物权有着明显的不同，债权为对人权，相对权，不能对抗合同外的第三人；而物权是对世权，绝对权，可对抗任意第三人。当事人订立合同会引起合同之债，这是一种债权行为，而房屋过户则是一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗的效力。因此哪一份合同应该得到履行，应当区别情况予以分别处理。
1．商品房买卖合同均未办理登记。商品房买卖合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于商品房买卖合同均处于未实际履行的状态，签订在先的合同应优先得到履行的机会。对于合同倒签等欺诈行为，若有证据足以证明合同倒签，该合同应认定无效，若无充足证据证明合同倒签，则应认定为有效合同，仍对签署时间在前的合同作优先履行，而合同未得到履行的买受人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
2．商品房买卖合同均未办理登记过户手续，其中一份合同已经办理了合同登记备案。办理登记备案虽然并非一般商品房买卖合同的必经程序，但其体现了合同双方当事人实际履行合同的诚意，其有别于一般的合同签订环节，而已经具有了一定的合同履行意味，故此种情形下，已经办理了合同登记备案的合同应优先得到保护。
3．商品房买卖合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。在这种情况下，虽然商品房买卖合同均未办理登记，但其中一份合同已经得到实际的履行，体现了卖房人的履行合同的真实意愿，这种履行也是合法的履行。因此，我们这时应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
4．房屋已办理过户登记，且房屋未转移给其他买受人。因房屋的过户登记是物权变更范畴，既然已过户，房屋的产权人就已发生变更，再要求原卖房主履行其他合同已不可能，这时我们应按物权公示及对抗性原理，确认已办理过户登记手续的合同优先履行。
5．在数份商品房买卖合同中，有一份合同已办理过户登记，另一份合同已交付房屋。这种情况下较难处理，主要是实际审判工作中难以协调三方关系。我们认为，还是应按物权公示性及对抗性原理来解决这一问题。因此，无论房屋是否交付，对于已登记的房屋所有权效力，任何人都无法对抗。我们只能认定已登记过户的合同得到优先履行的效力，而排除其他合同的履行效力。
6．在数份商品房买卖合同中，有一份合同已经办理了合同登记备案，而另一份已经将标的房屋实际交付使用。这种情形同样较难处理。我们认为，在商品房买卖合同均未办理登记过户手续的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，即对合同双方当事人而言，由于房屋的实际交付使用，这已经履行主要合同义务，而且已经产生了诸多积极的合同效果。而合同的登记备案仅系双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有实际履行意义，故此时应当确认已经将标的房屋实际交付使用的合同得到优先履行。
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