国内外民宿发展研究概述

摘要

本文通过研究国内外民宿发展历程、发展模式及案例分析借鉴，探索新时期民宿旅游发展升级路径、挖掘区域特色文化及资源、打造地区文化旅游核心竞争力。

一

概 述

1

民宿定义

广义上民宿的定义是居民利用自有空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营提供住宿、餐饮等服务的场所，强调产权的自由性和经营的副业性。狭义上的民宿是指除了一般常见的饭店以及旅游之外，其他具有独特吸引力的小型旅馆住宿接待设施,狭义上的民宿更加强调的是主题特色性。

2

民宿的发展历程及特色

图1民宿发展历程图

民宿最早起源于上世纪60年代初的英国，当时英国西南部与中部人口较稀疏的农家，为了增加收入开始为客人提供家庭式的住宿和早餐招待，便成为了最早的民宿类型（B&B）。

图2英国民俗

民宿广泛发展于上世纪80年代的台湾地区和日本。当时台湾旅游景区的住宿设施不足，当地居民便自发将闲置的房屋出租给游客使用；90年代的台湾农业受到世贸组织冲击，同时休闲观念开始流行，于是由农民提供给游客吃住游玩的新消费品“民宿”开始流行起来；日本民宿则是由租借民居歇脚或暂住而发展兴起。

图3台湾民宿（左）日本民宿（右）

我国民宿还处于起步阶段，自20世纪80年代末开始发展，起初由当地自发创办以迎合游客，主要以客栈、农家乐形式存在。2003年“家庭旅馆”这一概念被引入中国，家庭旅馆缓解了旅游旺季住宿的紧张困境。2010年上海世博会的来临，家庭旅馆成为重要的游客接待设施。当前在我国丽江、厦门等地，家庭旅馆已成为当地一大旅游特色，投资家庭旅馆也成为热点，“洋家乐”等特色民宿受到市场欢迎。

图4世界代表国家民宿特色分析

表1 全球三大地区民宿发展特色分析

图5 昆山计家墩溪地清舍

二

当前民宿市场

目前全球民宿行业正呈现向专业化、多元化的趋势发展。

英国旅店服务业一向以高标准服务著称，但在英国旅游住宿评比中评分比英国民宿的评分还要低15%，2015年英国大约有40%的旅客选择民宿过夜。根据英国民宿协会统计，全英大约有2.5万家民宿，营业额约20亿英镑，民宿业已成为支撑英国旅游业的重要组成部分。

在地球的另一面，个性化的民宿已然成为了日本旅游文化的先驱。至2016年，日本的24000所民宿，既有以滑雪场为中心的山岳型民宿，也有以海水为主题的海滨型民宿和体育竞技性民宿，还有随着绿色发展而刚刚兴起的农业民宿。为迎接2020年东京奥林匹克运动会的召开，日本政府出台了招揽4000万名外国游客的目标，未来民宿业市场发展动力强劲。

与此同时，国内非标准化酒店预订市场也处于爆发式增长时期。2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%，远高于在线酒店预订市场整体35.8%的同期同比增速。其中，高达66.3%的在线酒店用户同时是非标准化酒店预订用户。

截至2018年11月，我国大陆民宿在去哪儿网平台注册量总数达153217家。区域分布情况上看，民宿主要分布在华北、华东地区，东北地区较少；空间上，主要聚集在环渤海、长三角、珠三角、川渝经济区及云南地区；从2017、2018年民宿数量排名来看，华北由2017年第2位上升至第1位，高于华东。

图6 中国各省市民宿数量规模统计

源自《2018年全国民宿产业发展研究报告》

从各地市数量对比来看，数量上，民宿数量Top20的城市分布是北京、成都、广州、重庆、深圳、大理、嘉兴、东莞、秦皇岛、西安、长沙、舟山、苏州、青岛、天津、上海、烟台。空间上，以胡焕庸线为界，民宿分布密度东南多，西北少；主要分布在古城、古镇、滨海等旅游热门城市。

报告分析，非常态化执法导致城市民宿数量“断崖式”减少。数据显示，截止2018年11月23日，我国大陆客栈民宿在去哪儿平台注册量综述的153217家，同比去年减少了25%左右。其中上海同比去年减少了74%，辽宁、湖北、北京、山东等均减少了30%以上。报告中提到，有关部门的间歇式执法和突击检查，可能是持续三年的民宿客栈数量爆发式增长期戛然而止的重要原因。（数据来源：《2018年全国民宿产业发展研究报告》）

三

我国民宿开发特点

当前民宿经济在中国的乡村和城市日益繁荣。乡村旅游和乡村民宿的发展一方面是因为城市人群“回归”农村，追求一种乡野生活方式；另一方面，民宿所携带的文化基因是乡愁的依托，其建筑设计及服务理念都在传递一种文化表达；此外“乡村空心”现象为民宿发展提供了建筑载体和“筑梦”空间。城市民宿在上海、北京等大城市发展同样可观，其中较为有代表性的城市民宿包含上海田子坊老宅更新、武康路篱笆露台小洋房等。

1

我国民宿发展态势分析

当前国内民宿发展正由传统住宿补充型向旅游特色吸引型发展转变（如表2）：

表2 从住宿补充向旅游特色吸引的转变

2

现阶段我国民宿分类概况

现阶段民宿大多自发建设，市场无统一规范对民宿进行分类，大致可从形态分类、功能分类和运作模式及其他因素等分类方式进行初步划分。

民宿按类型分为农家乐、家庭旅馆、青年旅舍、乡村别墅、酒店式公寓和客栈六种形态类型。民宿按照功能可分为民宿体验型、自助体验型、度假休闲型、艺术体验型、农业体验型五种类型。按运作模式可分为自发型、协会型、政府主导型和企业主导型四种运作模式。（如表3）

表3 按运作模式我国民宿分类

民宿其他分类因素非常多元，同样可以按照位置、服务类型、产权等因素分为城市民宿和乡村民宿、纯粹住宿型和特色服务型、传统民宿和社会民宿。

3

民宿市场客群分析

据不完全统计，年轻、高学历是民俗客群主体。国内民宿预定用户年龄主要是18-36岁的年轻人和中产阶级，作为当前民宿主流消费群体，他们更加关注体验度假慢生活、关注放松释放压力、关注有品质的居住环境、关注价格和特色。

图7 民宿用户特点分析

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民宿成功发展的延伸阅读

1）极具吸引力的文化旅游资源

对外部资源的依托是发展民宿的基本前提和条件。大部分民宿有效地依托和利用景区资源，使民宿为旅游提供的居留空间得到有效而合理的延展，保证了入住人群和消费。

（1）优越的自然资源条件

莫干山民宿是依托优越的自然资源条件而发展起来的民宿代表之一。它位于浙江省湖州市德清县境内，距上海三个半小时车程，距杭州一个小时车程，主要面对消费群体为个人及家庭旅游者、商务会议旅游者。

莫干山本身是国家AAAA级旅游景区、国家级风景名胜区、国家森林公园。莫干山山峦连绵起伏，风景秀丽多姿，有绿荫如海的修竹、清澈不竭的山泉、星罗棋布的别墅，丰富的自然资源是民宿业发展的依托和重要组成部分。此外，莫干山民宿注重居住体验，依托丰富配套体验，融入传统艺术学习与生态低碳生活，打造会所、茶艺馆、陶艺馆、竹艺馆、有机餐厅、梯田酒吧、水疗中心和会议中心等功能业态。增加运动休闲娱乐项目，如骑马、瑜伽、爬山、山地车、高尔夫、书法课、钓鱼、采茶、儿童乐园及泳池等项目，这些多样的生态和活动丰富了民宿的内涵，有效地延长了游客的居留空间，并增加了再次居住游玩的可能性。

图8 莫干山民宿

（2）特色文化体验内涵

民宿业作为一种新型的旅游产业类型，特色的文化体验内涵是树立品牌、保证市场的正常运转的重要因素。民宿业要求独具个性特色，展现当地固有的民俗和风情，装修和装饰尽可能简约、复古、使空间的整体感觉显现当地淳朴的山乡风情。民宿主的故事性往往也成为重要的文化标签，以吸引游客。

著名的松赞连锁民宿体现的文化基因就是藏文化，它将香格里拉、奔子栏、梅里、茨中、塔城六个酒店最后连起来变成了一个松赞的旅游产品，打造一个了解香格里拉和了解香巴拉的通道，其“民宿 旅游”的模式创造了良好的经济效益。

图9 松赞民宿

图10 规划目标服务路线

（3）自身已是重要旅游目的地

丽江古城是“大理—丽江—香格里拉”的关键一环，其本身拥有大量的游客。自1930年左右，丽江古城便开始为马帮、商人服务，1995年出现了现代的居民客栈，1999年政府为缓解昆明世博会的接待能力，提供优惠促进民宿发展；2010年政府真正开放经营许可，促进了民宿大发展。

丽江古城经营是将古城保护与旅游效益推动双重目的为导向，融入纳西民族特色和本土文化性体验活动。

图11 丽江古城民宿

2）整村改造和规模化经营

乡村转型可以作为民宿业发展的契机，其中位于北京东北部密云县北庄镇的山里寒舍民宿可以归为乡村转型发展的代表。山里的休闲度假配套功能齐全，既保留了乡村的风味，又满足了现代居民的生活与精神需求，是乡村改造与时俱进的设计典范。

山里寒舍民宿一共分为七个部分，依次为乡村酒店、农业种植区、山顶游泳池、儿童娱乐区、高尔夫球场、西餐厅和中餐厅，意在打造极致乡野生活、自然奢华的山水田园天堂。

图12 山里寒舍民宿

另一个有代表性的案例是过云山居。过云山居民宿位于四都乡西坑村，松阳与缙云的交界处，海拔600多米。村内保留有21栋清代民居、宗祠等古建筑，以及40余幢民国至上世纪70年代的民居。过云山居客群定位为30公里半径辐射范围内的中高端、富有情怀、想要在山中小憩的休闲度假人群，主要以年轻情侣、艺术家及中高端商务人士为主。

图13 过云山居

3）有主题、多元体验的民宿经营策划内涵

一般民宿会结合自身特有资源打造集田园民宿、文化商业、主题飨食、休闲体验、自然教育、有机农业、创业返乡等多元乡村、文化主题。满足游客饱赏田园风光、体验田园生活、接受田耕教育、收获劳动成果、享受家庭温馨、实现返乡情怀。在满足吃、住、行、游、购、娱基本休闲需求前提下，强化商、养、学、闲、情、奇现代时尚体验。此外还结合特色体验线路串联各旅游度假产品，如田园课堂游、水上体验游等文化主题体验。

4）互联网经济支持下的众筹与运营

网络的应用给民宿业在建设、运营及管理方面带来便捷。在德国，平均每11个旅客中就有1人会选择通过像Airbnb这样的网站解决住宿问题。2015年，在法兰克福内通过互联网完成的住宿订单成交量超过了40万。这些民宿一般都通过Airbnb、Wimdu或者是9flats这些网络平台来吸引租客。

互联网经济的发展为民宿产业众筹与运营等各环节提供有力支持，既可以通过在知名网络社区的旅游版面发布民宿的宣传信息来扩大民宿的网络宣传力度；也可以通过网站、微信和微博等方式扩展民宿客栈与潜在客户之间的互联网交流渠道；还可以利用互联网运营商搭建的民宿预定平台或自行建设互联网预定管理平台。

四

当前我国民宿发展问题

及发展模式探索

1

民宿产业发展狂潮下出现的问题

现阶段国内民宿大热背景下同样存在种种问题需要引起人们的重视。

1）缺乏法律监管，政策空白和产权不明晰，相继引发社会矛盾

目前国内客栈行业没有全国性的指导规范，更没有明确的法律法规依据。

近几年，丽江、大理、双廊等地的民宿面临着市场的繁荣，房东恶意毁约、各类涨租手段层出不穷，归根溯源是民宿产业发展初期产权划定不明确及法律监管体系不够健全。此外，政府和民宿主在古建保护方面也存在分歧，相继引发的社会矛盾，导致了民宿产业出现部分负面报道。

2）各地一窝蜂地建民宿，良莠不齐，过热与过剩并存。

扎堆于景区周边的民宿经营出现同质化现象，加上初期投资成本过高、回报周期长、市场竞争加剧、投资回报率低。从业人员素质参差不齐、区域规划体系不完善、基础设施配套不齐全等问题导致了各地民宿良莠不齐，影响了部分民宿运营，出现了过热与过剩的现象。

3）如何带动二次消费、多次入住是民宿持续发展的关键

住过民宿的人常常有这样的感受：有点贵、舒适度不够、可能不会再去了，还有部分人会选择入住不同类型的民宿。如何吸引消费者、留住消费者、使消费者再次入住是民宿主运营中需考虑的实际问题。

2

民宿未来的发展模式探索

作为新兴产业，民宿在发展中遇到困境是难免的，需要不断思索和经验总结。

一、要加强政府监管，制定民宿标准。民宿作为新兴的旅游住宿模式，要理顺思路、明确管理权职，加强民宿行业的行政指导和管理。政府部门或行业协会需要为民宿经营者提供咨询服务。

二、加强政策扶持。政府应积极完善相关政策，给予民宿充分的政策保障，同时也要加强管理，对民宿经营资格、服务内容等进行严格控制，保障其可持续发展。

三、加强人员培育、提高经营品质。加强专业人员的培训、完善民宿基础设施配套，提高整个行业经营者的素质，提高行业水平。以住宿为核心、走功能复合的协同发展模式。提升客户体验感和参与感，以体贴的服务赢得入住者的信任，形成广告效应，并与其他旅游产品整合发展。

四、强化行业自律，推行等级制度。并积极运用网络经济效应，融入大型节事活动、通过同行交流、互联网推广、运营和销售等多重途径保障民宿的运营与发展。

五

结 束 语

民宿产业发展是市场所需，对激活乡村转型发展、激活城市陈旧地段再发展、丰富文化旅游体验内涵、创新增强新时期旅游体验感等具有积极促进作用。同时，我们也应该直面我国民宿发展初期阶段的现实，与国外民宿在服务、体验感受等方面还存在一定差距，未来民宿发展之路需要继续探索和总结。

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