“商改租”新鲜出炉，“商改住”有救了？
（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第35期）
视觉中国
“万科旗下一些在建的商业办公项目此前与我们联系不多，最近不少产品经理密集地找上门来，寻求与泊寓的结合点。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，近一个月以来她经常被万科旗下商办类项目经理“打搅”，尽管泊寓所在的长租行业已被万科视为优先发展方向，但她还是有突然被“重视”的感觉。
这都源于近日多个城市出台的有关允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，即“商改租”的文件。
允许“商改租”的提法始于广州。7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，但彼时舆论聚焦于“租购同权”，其实该文件同时提出了“商改租”：允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。随后，上海、南京和佛山等地也发文允许“商改租”。
自上海和北京两地分别于今年1月7日和3月26日出台针对商业办公类项目的调控政策以来，两地的商办类项目销售量急速下滑。以北京为例，中原地产统计数据显示，2016年全年商办类项目供应套数为63619套，成交82805套，成交面积724.64万平方米，成交金额2147.03亿元。随着“3·26”新政施行，2017年上半年商办类新增供应套数仅为15109套，新增供应面积为122.27万平方米，成交套数则是16821套，成交面积仅177.75万平方米，这被业界称为“断崖式下跌”。
如今，在京沪两地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租赁市场上找到了以“商改租”形态“复活”的政策依据。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称，此前上海市在一些商办类项目的地块规划上存在欠妥的情况，导致商办类项目在该区域没有需求而无人问津，开发商只得转而开发“类住宅”，政府不能完全将此后果抛向市场，提出“商改租”也算是政府承担起部分责任，为此类地块寻找一个“出路”。
“‘商改租’不是想改就能改”
值得注意的是，此前京沪两地对“商改住”的调控政策集中于个人买卖一端；而截至目前各地发布的“商改租”政策则都针对开发商。“‘商改租’是对企业而言的，商办类项目的开发商可以将旗下物业转为自持，然后向住宅方向进行改造。”郭毅分析说。
企业行为势必受到政府监管，而就目前已经出台“商改租”政策的广州、上海、佛山和南京来说，其用语都十分谨慎，除要满足采光、通风和消防等各类要求外，改建行为需向有关部门申请。其中，南京的相关政策明确规定，“开发企业提出商改租申请后，需报属地区政府(园区管委会)和市相关主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。”广州也称改建行为需得到政府批准。
而目前市场上所谓的商业办公类项目主要有两类：真正用于办公用途的“真商办”、实际开发过程中改建为居住用途的“类住宅”。“类住宅”较容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于办公的商办项目在开发商眼中很有难度。
北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，以此次提出“商改租”的上海为例，该市消防部门对写字楼和酒店等“真商办”项目改造成居住功能有明确的限制，若后续没有消防机关的政策松动，改造很难成行，“今年上半年发生过由商办类项目改造成住宅用途时的消防恶性事件，我认为短期内松动不太现实。”
金羽补充说，“真商办”中大型商场和点式写字楼由于纵深过大，采光条件有限，也不适合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的“闲置和低效利用的国有厂房”的改造难度相比于“真商办”更大一些，并且国家政策在产权性质问题上也有诸多对改造其用途的限制。她透露，泊寓暂且不会考虑寻找将废置厂房改造成长租公寓的可能。
中原地产研究院首席研究员张大伟则直接指出，“真商办”也不适合改造成住宅，“写字楼大多数是过道设计，没有足够的空间把厨房和厕所等居住设施加进去。”
“商改租”未必是最优选择？
在一些人将“商改租”视为“商改住”的“出路”时，也有人对此并不看好。
张大伟对记者分析说，他对在建商办类项目的开发商的建议是，在目前租售比只有1%～2%的背景下，若想实现资金的迅速回流，在上海、北京这两个对商办类项目进行限购的城市中，不如顺势将“类住宅”改为“真商办”，“改成‘真商办’之后即便大幅降价，也比在1%～2%租售比的条件下通过‘商改租’来回流资金要靠谱得多。”
“商改租”的前提是开发商必须长期将资产锁定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明确提出，“一旦‘商改租’，10年内不得转让”；南京也提出，“改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让”，广州则称，“改建后的租赁住房不得销售”。
亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，“商改租”与此前房企自持物业的相同困难是开发商的资金安全问题，相比于买卖市场上的快速回流，开发商一旦自持物业用于出租，则完全是另一套商业模式，回报周期较长，对开发商来讲是极大的压力。她预测称，假使“商改租”真能成功推行，客观上对租赁市场肯定是一个促进，开发商和运营商会推出类别更丰富的不同档次的产品，但对租房人群来说未必会是好消息，“这样一来，一二线城市的房租估计会普遍上涨，开发商通过提供高品质租赁房屋，以及周边配套增值服务的方式提高‘客单价’，以达到尽可能缓解资金回流压力的目的。”
金羽也有相似的感受，尽管最近找上门来的万科旗下的项目经理很多，但至今没有一个人拍板决定将项目交给泊寓进行长租公寓运营。“‘商改租’对开发商来说并不是最优选择。”金羽告诉记者，京沪两地在建商办类项目即使受到限购令影响，但其前期开发投入是按正常商办类项目成本进行投入的，若将其改造为长租公寓，则意味着还要付出另一部分成本，去换取一个并不能有效、快速形成稳定现金流的租赁模式，这并不是一笔划算的买卖。
实际上，“商改租”一直在进行着，此前也无城市明令禁止，只是最近一段时间相关部门有意识地将部分商办类项目“引导”至租赁市场。据了解，绝大多数集中式长租公寓品牌均是自持或寻租商办类项目后将其改造成长租公寓，这套模式已经存在了多年，开发商和运营商也并未找到获得高收益的办法。“最近一年多以来我国密集地出台推进租赁市场发展的政策，归根结底就是在做一个加法和一个减法：增加租赁住房的供应量；降低选择租房的各种阻力。”张大伟认为，“商改租”只是提高供应量的一个方式而已，最近出台的关于使用集体用地建造租赁住房的政策同样是为租赁市场提供增量，“租购同权的提法则是减法的一种形式。”
“以北京为例，目前租赁市场的规模有一千多亿，即便将所有‘类住宅’都‘轰进’租赁市场为其提供增量，对供应端的改变也不会立竿见影。”金羽分析说，租赁市场长期以来的问题并不只是“供应不足”，而是“收益率低”，允许“商改租”只是加大供应，“还是希望上述几地的有关部门尽快出台‘商改租’的实施细则，才有助于开发商制定具体方案。”
商办类项目市场需回归健康
有业内人士指出，“商改租”所指向的并不仅是住宅市场，也意在对此前一段时间混乱不堪的商办类项目进行整顿。亚豪机构统计数字显示，以北京为例，2017年初至3·26新政当天，北京地区成交商办类项目9933套，其中“类住宅”占比为60%，而3月27日至8月上旬，北京地区商办类项目成交量低于1500套。
北京的主要产业都集中在四环内甚至三环内的中心城区，但在五环甚至六环路沿线的一些地区却还密密麻麻地排列着商办类项目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四环外，由于其周围没有相关的产业环境而几乎被农田包围，开发商不得不将其改造为“类住宅”。
郭毅分析说，此类现象与上海相似，有政府规划地块使用用途失当的问题，“商办类项目的地块首先应当根据地块本身的区位条件来规划，周围没有相关产业的不应规划为商办类项目地块。此外，既然规划了商办类地块，就应当将有关产业转移至地块附近的区域，让商办类项目有需求。目前的做法是产业并没有转移过来，附近居民只有住宅需求没有商业办公需求，开发商不得不顺着市场走改建成‘类住宅’。”
京沪两地限购令施行后，“真商办”取代“类住宅”，开发商“疯狂”拿地的情况有所收敛。金羽对记者说，之前开发商以商办类项目的名义拿地，是一种“讨巧”的做法，无论是拍得了商办类还是住宅类用地，实质上都是为了“疯狂拿地，疯狂盖住宅”。“京沪两地的新政让商办类项目回归‘真商办’成为一件好事，开发商拿地前要想清楚能干还是不能干，不能干就别干。万科总经理郁亮说得很清楚，‘当好农民种好地’，既然是商办类项目，就按照商办类项目进行开发，否则就别拿这块地。”
随着一系列对商业地产项目的整治措施，开发商似乎也感到转型迫在眉睫。8月上旬，北京保利联合金茂、绿地、首创、华润、远洋和旭辉等旗下有诸多商办类项目的开发商“抱团取暖”，成立了北京商办联盟。北京保利提出“构筑房企资产联盟”，无论租售，都将商办类项目进行长线运作。
中国房地产业协会和旅游地产专业委员会秘书长蔡云在商办联盟成立仪式上表示，商办类项目的存量时代已经到来，增量时代一去不返，“以前是卖房子，现在是卖服务。”蔡云说，新的市场环境要求房企角色从开发商逐渐转为运营商，并考虑新的问题，比如怎样将资产证券化；如何进行有效的运营和管理；产品形态上如何寻求突破等。
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