对既有多层住宅加装电梯套用民法典第278条的分析
目前全国各省市新版关于既有多层住宅加装电梯的规定、条例及指导意见，都套用对民法典第278条之前款之（七）项的表决办法。即决定“改建、重建建筑物及其附属设施。”此事项时，应当由双2/3以上的业主参与表决，经表决中双3/4以上的业主同意，即为表决通过。
却没有一个省市文件明确定性：加装电梯是改建工程。是自装糊涂的大忽悠。
很明显，“改建、重建建筑物及其附属设施”之事项，是既有存在的事项，而且是不可分割的共有物权及其管理权。其工程性质是改建、重建。
而加装电梯工程的主体工程有电梯井、连廊及设备安装，是从基础开始，从无到有，一个新工程的开始。实属典型新建工程。早已有《建设工程质量管理条例释义》第2条、《城市建设统计指标解释》之建设性质、发改委网客意见、城市规划局网博客、建设工程教育网等一致定义，加装电梯是新建工程。明显套用改建、重建操作，是不当的。
在实际申报《工程规划许可证》、《施工许可证》时，也是按照单独新建项目管理操作的，其中填写的内容根本不是旧楼的改建变更内容，而是加装电梯的独立项目内容，与旧楼无关。
以上所举全证明加装电梯是新建工程。因此加装电梯列项不应通过民法典第278条用简单多数原则表决处理，应经全体业主一致同意。
而加装电梯是单元中特定部分业主的需求，不是非特定全体业主的愿望。並且是尚不存在的申请，既非固有共有物权，又非共有物的管理权，显然不具有民法典第278条所表决的事项的特性，是非共同共有物权。换言之，本单元共有物的共有人，表决定的事项不是已存在的共同共有物权及其管理权，而是不存在的非共同共有物的加装电梯，充其量是高层户等部分业主申请加装电梯的共同需求，本应与不同意加装电梯的低层户等业主协商才是唯一途径。合则加装，不合则弃装；全由业主自愿。合法的住宅门口前，不能按多数意见加装电梯新建；而门前地皮是小区共有，应经全小区业主表决通过才可使用；而新建也应走新建程亭，不能挂羊头，卖狗肉，钻法规空子。故适法不当。
在几年的加装电梯实践中，高低层户利益不同，意见很难统一，又无相应的科学评估赔偿；而对低层户的实际危害又无法克服，是加装电梯的两大阻力。尽管政府及社区动员协调，也收效不大。在财产与生存权面前是平等的。政府人员偏袒高层户，只动员低层户成全加电梯，莫视对低层的危害，是利益忽悠失职，对低层权利的侵害。
有的低层户对加装电梯给低层的危害有清醒认识，而又得不到相应补偿，彧否决加装申请，或让步从2、3层起做连廊，故一个单元中分成了低层不参与加装电梯，由3层以上户共有加装电梯。因此，加装电梯是可分割的共有物，与低层户不共同共有。
现由2、3层以上起加装电梯已不是个案例，它打破了民法典第278条对共有物权的思维，同时也证明加装电梯套用民法典第278条表决是适法不当。在对低层合理赔偿下，高层部分户也可共有加装电梯，自担风险责任。而低层户不参与，不担风险。
另外对民法典第273条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。”也是一个挑战。从建筑科学技术上讲，步梯、电梯都有为所有层服务的，也有为部分层服务的，那后加装的电梯当然也可以只为部分层服务，现己有部分例证明，加装电梯是可以分割的共有物。而民法典第273条仍适用于共有加装电梯的高层户，而没有参与加装电梯的低层户，对加装的电梯没有共有物权，既然不享有权利，自然不承担义务。
实际显示，凡高层大方担责多出资、对低层合理赔偿的，加电梯就顺当；凡既想加电梯又不愿多出钱的，与低层协商很难达统一。
社区、厂商与高层是合伙忽悠低层的，是利益所使，也是激化高低层矛盾的因素。是值得注意的倾向。
这几年，只有社区、业委不断动员说劝低层户顾大而识大体，成全加装电梯；却无有劝说高层户主动放弃申请加装电梯的。单方向协商调解的法律根据在哪里？究竞低层户不同意加装电梯有错吗？高低层户的财产权利应得到平等保护，如此才可使加装电梯平稳有序进行。
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