房改房的产权分析及纠纷处理

【商品房的产权】辨别商品房、经济适用房、房改房的产权证
　　目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。
　　一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。
　　二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。如北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是， 经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。
　　三、房改房。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称 标准价)。
　　成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的 权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置， 但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。
　　 标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了， 标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有 部分产权， 原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。 产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房， 原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后 超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。
我国城镇居民住房制度改革经过十几年的努力，现已基本结束。居民住房这一最大的消费品，已作为商品纳入了市场经济的良性循环之中。城镇住房制度改革的目的是改变住房实物分配制度为货币工资分配，鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房，逐渐实现职工住房的商品化、社会化。在福利房向商品房，公房向职工有限产权房、全产权房过渡的过程中，围绕房改房产权的取得和因离婚、继承引发的产权分割问题产生了许多纠纷。这些纠纷形式多样，法律关系复杂，在法律调整上有的尚无明确的依据。
　　一、推行住房制度改革的主要方式及房改房的产权分析。
　　要处理好涉及房改房的纠纷，首先要了解住房制度改革的主要方式和不同方式下，职工拥有房改房的产权性质。
　　我国城镇住房制度改革是为了适应经济体制改革，在市场经济的条件下，将居民住房这一基本的消费品商品化、产业化，促使房地产业，在市场中融资，在竞争中发展壮大，以解决居民不断增长的住房需求。这一改革的主要矛盾是如何改变住房的实物分配制度，实现企业将用于职工住房的福利积累以货币工资的形式分配，职工再从房地产市场按需购房，使住房商品化。住房本身的客观特征决定了其较高的使用价值和市场价格。而我国城镇居民的低收入状况和房屋的市场价格有很大的差距，为解决这一矛盾， 我国在住房制度改革中主要采取了二种方式，一是公房的优惠出售。二是单位职工内部集资建房。
　　 公房的优惠出售，是指按照国家的房改政策，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。职工以这种优惠价购买的房屋取得该住房的 有限产权。视优惠价价格组成的不同，职工取得的有限产权的性质也不同。根据1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》对职工购买的优惠房产权性质的规定:“职工以成本价购买的住房 产权归个人所有， 一般住用五年后，可依法进入市场， 在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工 以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。明确了职工以成本价购买的住房， 产权虽归职工个人所有，但因其价格构成中没有土地使用权出让金，其所有权是有限的，在房屋的处分时受到限制。职工以标准价购买的住房，因其交易的价格不能体现住房的实际价值，相当于职工交纳了该住房的部分价款，所以，职工取得部分产权，职工和单位对该房享有共有关系，职工所享有的产权比例以购房时该房产的标准价占成本价的比例确定。同样职工对该房屋的收益处分权受到限制， 一般住用5年后，方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权。
　　单位职工内部集资建房，是在公租房向商品房过渡的过程中出现的，符合把住房建设投资由国家、单位统包改为国家、单位、个人三者合理负担的房改政策，是大多数单位进行住房建设所采取的方式。单位内部职工集资建房分多种形式：
　　1、单位借款形式。单位在职工住房的筹建过程中，由于资金紧张，向职工进行集资，并约定单位在住房建成的一定期限内，将集资款连本带息退还给职工。这种形式的集资建房，属于单位 向职工借款，所建房屋的产权属于建房单位。即使将来所建住房分给集资的职工居住，职工也仅能取得房屋的 承租权。
　　2、单位和职工共同出资建房的形式。依据国家住房制度改革的基本精神，把住房建设投资由国家统包改为国家单位和个人合理负担，由单位内部职工进行住房集资，和单位出部分资金共同建设的房屋， 产权应属集资职工和单位共有。这种集资建房的性质，它不同于房屋的买卖，是单位和职工共同出资建房行为，从物权法的理论上说，这是所有权原始取得的方式，自房屋建成交付时，集资职工就和单位对该房享有共有权，职工对该房产享有所有权的份额，可依据 1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，按职工集资款占房屋成本价的比例确定。
　　二、涉及房改房纠纷的特点及主要矛盾和法律适用。
　　城镇住房制度改革直接关系到广大职工的切身利益，其政策性强、涉及面广，在操作中产生纠纷很多。从房改房的特征上看，其主体是特定的，一方是售房建房单位，另一方是该单位有分房资格的职工;从性质上它不同于一般的民事法律关系，它是以双方的劳动关系和职工夫妻双方享有的住房福利为条件的。因此，涉及房改房的纠纷往往和职工的劳动关系和职工的家庭婚姻关系相连系的。这正是此类纠纷的复杂之处。如何才能公平合理的解决这类纠纷呢?首先要抓住纠纷的主要矛盾，不论是职工解除劳动关系后要求对房改过程中的住房要求确权，还是因职工离婚或继承要求分割房产，其主要问题是房屋的权属问题，确定纠纷房屋的产权，明确产权的转移时间，是正确解决纠纷的前提。其次，要充分认识到房改房是基于劳动关系和职工住房福利产生的，在房屋确权时要保护好职工的合法权益。第三，处理这类纠纷的法律适用上，要依据法律法规和国家的房改政策，法律和政策都不明确的，根据民法原理处理和解决。
　　三、房改房纠纷的处理
　　对于房改完毕已办理了产权证，明确产权关系的纠纷，法律关系比较明确、比较容易处理。对职工根据房改政策和单位房改的规定交纳了购房款尚未办理产权证时，因劳动关系或家庭婚姻关系的变化引发的房改房纠纷，和单位内部职工集资建房， 职工已实际占有使用住房，企业未给职工办理产权证时，就该住房的确权和继承产生的纠纷，处理比较复杂。
　　1、参加单位房改购买公房的职工与售房单位解除劳动关系引发的房屋权属纠纷的处理。
　　参加单位房改购买公房的职工因调动工作、辞职或除名、辞退与售房单位解除劳动关系， 售房单位以该职工已不是本单位职工为由，要求收回房屋。这类纠纷在司法实践中非常多，处理时应具体情况具体分析。对于购房职工在与单位解除劳动关系时，已取得住房的产权证明的，应当充分保护产权人的合法权益，即维护购房职工对其所购公房的全部占有权和使用权 。 售房单位收回房屋的要求无任何法律依据。对于购房职工与单位解除劳动关系时，已交纳了购房款， 签署了购房协议但未拿到房产证 ，售房单位要求收回房屋、购房职工要求单位给予办理房产证而产生的纠纷。对于这种情况，司法实践中有不同的处理意见。一种意见认为：根据现有法律规定，房屋产权转移时间以办理产权证为准。职工在没有取得产权前，和售房单位解除劳动关系，就丧失了以优惠价格购买公房的资格，因此，双方签订的售房协议，在履行中因购买方丧失应具备的主体资格而失效。售房单位有权收回房屋。然而，该职工能否取得产权，应取决于双方买卖公房的行为是否合法有效。 如果该单位对所售公房的售房办法经过房改部门审批，购房职工签订购房协议时具备购房资格，双方签订的买卖公房合同合法有效。双方就应该 全面履行该合同，即使职工和单位解除了劳动关系，售房单位也应为职工办理房屋产权证。理由有三 ：第一，公房的售房对象是以单位的公房出售办法被政府房改部门批准时，享有购买单位公房资格的职工为准。相关法律法规和房改政策没有规定，以优惠价购买公房的职工必须保持与售房单位的劳动关系，也没有规定购买公房的职工必须为企业继续服务的期限。第二，购买公房的职工交足购房款后，协助职工办理产权证是售房单位的合同义务。因卖房者不履行合同义务致使买房者不能达到合同目的，承担不利后果，这显然不符合合同法的立法本意。再者，卖房单位一天不办理房产过户登记手续，职工就一天不能调离单位，单位不办理房产证就可以限制职工的自由择业权，这绝对是不合法的。第三，分期付款购买单位公房的，购房者调离本市或死亡的，其直系亲属或法定继承人可以继续付款购房。分期付款购买公房者与单位脱离劳动关系的尚可继续履行公房买卖合同，已交足购房款后与单位解除劳动关系的购房者更应要求单位履行合同，为其办理房产过户登记手续。
　　2、因参加房改的职工死亡引起的房改房的继承纠纷的处理。
　　职工生前参加单位的房改并交纳了购房款，在办理产权证前因病死亡，该房产能否作为遗产继承?这一问题比较复杂，应视不同情况作出不同处理。 根据现有法律，房屋产权转移时间以办理产权证为准，即 没办理房屋产权证就不享有房屋所有权。根据我国继承法的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,这里的合法财产包括财产和财产权利 。参加单位房改的职工在办理产权证 前死亡的，该房产不能作为遗产继承。该职工参加房改交纳了购房款，和单位建立了住房买卖的合同关系，其继承人可以继承其债权，即要求单位履行交付房屋办理产权证的权利。但房改房买卖关系的 主体是特定的，购房者必须是与售房单位有劳动关系的职工，能够享受房改的优惠待遇是基于房改单位职工的身份。身份权是不能继承的，如果该职工是单身，按他自己所享有的优惠待遇参加房改，那么该职工的继承人只能继承购房款，没有获得该房屋产权的请求权。如果该职工以其家庭夫妻双方所享有优惠待遇参加其单位的房改，其配偶也是购房的主体，单位应继续为其办理房屋产权证，该职工所享有的那部分房屋产权可以作为遗产继承。
　　3、因夫妻离婚引起的房改房纠纷的处理
　　根据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，职工以优惠价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。不管夫妻双方参加哪一方单位的房改，其购买公房的行为和享受的价格优惠是基于夫妻双方共同享有的资格和权利。即使仅有参加房改的一方享有以优惠价购买公房的资格，其购房时所享有的优惠待遇包括国家鼓励职工购买公房性质的价格折扣优惠和以职工住房公积金为计算依据的工龄折扣，该优惠利益在其参加单位房改购买公房时已经实现，应属于夫妻在婚姻存续期间所得。因此，因夫妻离婚而涉及房改房屋的归属时，该房屋应作为夫妻共有财产，双方都有权分得该房，不能因参加了某一方单位的房改为由，限制另一方对该房屋的请求权。 售房单位也不得以非本单位职工为借口，侵犯产权人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有优惠购房的待遇，且被分割的住房的价格构成中隐含着购房家庭一方或双方的住房补贴和国家企业给予职工的优惠待遇，所以在对房改房作价分割时应参照该房的市场价格，保护好未分到住房一方的合法利益。
　　
　　●房改房的产权界定
　　问：单位给职工分配的房屋，职工已经死亡了，单位把房屋卖给配偶的，只能是配偶的财产。
　　●购买房改房如何办理产权证
　　城镇居民在房改过程中，大部分人先花钱把目前自己居住的公房买过来，变成自己的私产。购房人一次性付清房价款后，按规定从付款之日起3个月内须凭有关手续到房屋所在地房地产权属登记机关办理权属转移登记手续，由购房人签章领取所有权证。
　　●不完全产权房改房可买回产权
　　房改期间，只有部分房屋产权的市民不在少数。由于并非全部产权，在房屋转手、过户中，业主们遇到了麻烦。房管部门表示，这些房主到房管部门提出申请，补齐房款后就可以拿回全部产权。
　　●房改房、商品房的产权有何不同
　　居民个人购买的经济适用住房产权归个人，产权分四个部分：使用权、占有权、处置权和收益权。与房改房、商品房相比，经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。
　　●辨别商品房、经济适用房、房改房的产权证
　　这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。

【房地产纠纷案例】诉争房改房的权属认定
[案情]原告：唐某。
　　被告：乔某。
　　乔某与唐某经人介绍于1996登记结婚，双方均系再婚。2002年5月21日，双方经A市历下区法院调解离婚。后唐某以乔某在调解离婚时 隐瞒本市王官庄小区3区1号楼5单元301室为由诉至市中区法院，要求分割该房。
　　[审判]
　　市中区法院认为，乔某曾于t999年11月15日在第二期 房改时交纳该房定金10200元，后因未能参加该期房改而转为第四期房改定金。因乔某的购买现有住房申请表上 未注明填写日期，故应认定其自第四期房改开始之日(2001年7月1日)已参加房改， 即在双方婚姻关系存续期间。根据当时的房改政策，乔某在交纳购房定金后，即视为进入购房程序，参加房改的房屋即由房改人所拥有。故诉争房产应认定为夫妻共同财产。因购房定金10200元是在乔某、唐某婚姻关系存续期间交纳，且乔某未提供有效证据证实该款系从个人财产中支付，故该部分购房定金应认定从夫妻共同财产中支付。而补交的购房款40384.93元系乔某于离婚后交纳，应认定 从其个人财产中支付。乔某虽主张曾将双方诉争房屋的有关情况告知唐世辛，但未提交有效证据证实，且唐某对此也不予认可，故唐某离婚后又以乔某隐藏财产为由而要求对该房屋进行分割，于法有据。因乔某于2002年9月25日交款40384.93元系其个人财产，故该款应从评估的房屋价值中扣除，余款61615.067元是双方的共同财产。因。某现有住房居住，故该房以分给乔某居住，而由其给予唐某房屋所有权补偿为宜。因乔某有隐藏共同财产的行为，对诉争的房屋应少分。据此判决：
　　一、位于本市市中区王官庄小区3区1号楼5单元301室房屋归被告乔某所有。
　　二、被告乔某于本判决生效之日起十日内给付原告唐某房屋补偿费34000元。
　　三、驳回原告其他诉讼请求。
　　乔某不服一审判决提起上诉。二审法院A市中级人民法院对原判加以变更，认为诉争房屋系乔某的个人财产，因其曾于婚姻关系存续期间以夫妻共同财产交纳该房定金10200元，故乔某应给付唐某5100元作为房屋补偿款。
　　[评析]
　　本案的焦点在于如何对双方所诉争的A市市中区王官庄小区3区1号楼5单元301室加以定性。因一、二审法院对此有不同的认定，最终导致裁判结果大相径庭。正确认定有赖于以下几个方面：
　　一、涉案房屋系房改房，在审理过程中必须熟知并正确领会当时的住房制度改革政策
　　《关于出售公有住房中若干政策性问题的处理意见》(济房改字[1996]7号)第22条规定：再婚居民家庭购买住房，其夫妇双方分别租住的公有住房应合并计算，不论其双方户口是否已经合并在一起，均应视为一个家庭，不得按两个家庭各自购买一处住房。因乔某与唐某在婚姻关系存续期间已使用双方的工龄折扣购买了唐某的现住房，故乔某虽于1999年11月15日交纳了第二期房改的定金10200元，但其不具备参加该期房改的资格，故该定金后转为第四期房改定金。由此也能得出这样一个推断：乔某只有在离婚后才具有参加房改的资格，而她在与唐某的婚姻关系存续期间无权购买诉争的房改房。建立在这一推断之上，可以初步得出的结论是：诉争的房改房系乔秀云于离婚后购买。
　　二、 证据是民事诉讼的核心，如何正确地审查判断证据直接关系到对案件事实的认定
　　通过对原审中已有证据的重新审查发现： 乔某填写A市居民购买现有住房(集资建房)申请表中虽未注明填写时间，但“配偶姓名”栏内填写了“离异”，且“工龄折扣额”和“工龄调整额”处均为“0”。通过这一直接证据可知乔某系于离婚后参加房改，且未能享受工龄折扣等优惠政策。对该证据的重新审查推翻了原审法院的认定：仅根据该申请表中未注明填写时间就推定乔某自第四期房改开始之日(2001年7月1日)已参加房改，即在双方婚姻关系存续期间;又根据济南市住房制度改革办公室关于房改购房的政策解释：“交纳购房定金后，视为进入购房程序。原审法院就此推定乔某参加房改的房屋即由房改人(乔某)所拥有，从而认定涉案房屋是乔某与唐某辛的共同财产。二审法院认为，通过对已有的证据的审查判决， 不需要任何推定就能够认定诉争住房是乔某在离婚后购买的个人财产。这一认定与分析当时的房改政策而得出的结论也是相吻合的。既然如此，就不存在乔某隐藏共同财产的行为，也就不能适用《婚姻法》第47条的规定：离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，侵害夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。
　　三、明确诉争住房的权属后对购房定金的认定
　　购房定金10200元是乔某与唐某于婚姻关系存续期间交纳，乔某云虽 主张在该期间双方经济独立，但未提供相应证据，故原审法院认定10200元的定金来源于乔某云与唐某 于婚姻关系存续期间的共同财产并无不当。因为根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第7条的规定：对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的——方有责任举证。 当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。在这一点上，一、二审法院的思路是相同的。但原审法院基于诉争住房是夫妻共同财产这一认定，在价值评估的基础上扣除乔秀云个人补交的房款，对余额作出分割的判决结果是错误的。因为诉争房屋系乔某的个人财产，不存在分割的问题， 需要分割的只是被认定为来源于夫妻共同财产的10200元购房定金。因乔某实际享受了交纳定金后根据政策取得的住房利益，故应将定金的一半5100元给付唐某。
　　综上，享受一定优惠政策而购买的房改房是一项重要的财产，因利益享有的时限性和身份性，且城市居民现有购买商品房的能力仍不太高，往往会对取得的房改房备加关注，由此也引发了诸多财产纠纷。因此在处理时首先要全面把握房改政策，不能望文生义。
　　其次对房改房进行分割与否，必须结合相关证据的审查判断。认定涉案房改房是否属于夫妻共同财产。如属于夫妻共同财产，则根据相关规定进行分割;如属于个人财产，则明确其归属者。即使认定房产为个人财产，也要对房款来源继续进行审理，如确系使用夫妻共同财产支付房款的，亦应对该部分房款进行分割。
　　再次，确定购房时间对认定是否属于夫妻共同财产具有关键意义，但乔某云提供的 购房申请表中未注明填写时间，法官又不得以事实不明拒绝裁判，那如何对这一证据审查判断?原审法院将其视为间接证据并在此基础上适用推定证据规则。推定证据规则所要解决的主要问题是：在证据不足从而不能必然确定某一事实，而该未定事实又是影响案件最终裁判的依据时，法官如何行使裁判权?运用间接证据对事实的确定则需要法官通过间接证据确定的事实与待证事实的常态联系进行推理。 我国理论上一般把推定分为法律上的推定和事实上的推定两种。法律上的推定在我国实体法律规范中有很多，如关于婚生子女的推定。而事实上的推定是指“法院依已明了之事实(如已被证明之事实、或无争议之事实、或显著之事实——间接事实)，根据经验法则，依自由心证，而推认其他有争议之事实(应证事实)，当事人无需就应证事实直接举证，此即所谓事实上之推定”。推定实际上是基于自由心证而认定待证事实，存在不确定性和或然性，因此必然要求设定必要的控制规则，以保证推定得以适当运用，防止自由裁量权的滥用。只有当穷尽一切证据后，在综合分析所有证据的基础上，根据基础事实和日常生活经验法则进行推定，才可能最大限度的符合高度盖然性标准。否则滥用推定可能导致举证责任分担不公，损害当事人实体权益。 当然穷尽证据并非陷入无限制的调查之中，而是从程序上充分发挥当事人举证、质证功能，穷尽一切可能发现的证据。推定则属心证结果，规定推定实际上是从立法上承认法官独立认证的权利。推定毕竟只是一种可能而非必然的结果，不同的法官会有不同的心证过程，因此不能再用“客现真实”的标准来衡量法官的裁量极，应在追求程序正义的基础上尊重法官一定的独立裁量的权利，尊重推定的结果。在二审中，在同样的证据情况下，对一审中法官对案件事实的推定一般应予以充分的尊重，除非存在重大的程序错误和逻辑错误。原审法院并未对已有证据进行全面的审查判断即认定为间接证据从而作出推定;经二审审查认为，已有证据系直接证据，无须推定即可认定案件事实，从而变更了原审判决。可见，正确地适用推定，慎重地进行自由裁量是公平裁判的保证。