二手房交易中房屋差价损害赔偿

二手房交易中房屋差价损害赔偿




　　——刘某诉杨某房屋买卖合同纠纷案


　　依据: （2010）二中民终字第21903号


　　核心法律问题：二手房交易中房屋差价损害赔偿法律依据与计算方法


　　案情介绍


　　一、基本案情


　　上诉人（原审被告）：杨某


　　被上诉人（原审原告）：刘某


　　原审第三人：博友园中心


　　2009年12月5日，刘某（乙方）与杨某（甲方）经博友园中心居间介绍签订《买卖合同》，约定：刘某购买杨某所有且尚有16.5万元贷款未偿还的诉争房屋（位于北京市通州区玉桥西里），房屋建筑面积46.58平方米，房价款47万元（包含房价款、现有公共维修基金、室内不可移动之装修装饰、附属设施及热水器、空调、卫生间、厨房）；刘某采用银行贷款方式支付房款，在签订合同时支付购房定金5万元，在评估所出具评估报告后的3个工作日内支付除刘某贷款申请额之外的剩余房款（即首期房款，含已付定金）。合同第7条“违约责任”约定：刘某交付杨某购房定金后，双方依据《合同法》的规定承担违约责任，杨某悔约应当双倍返还刘某定金，刘某悔约杨某收取的定金不予返还；刘某如未按照本合同第四条规定付款方式付款，杨某对刘某逾期付款行为有权追究违约责任；每逾期一日，刘某应支付杨某逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金，逾期超过10个工作日，杨某有权解除合同，刘某所付定金不予返还……任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金逾期超过10个工作日，守约方有权解除合同。合同第10条“补充条款”约定：杨某不卖此房，双倍返还刘某购房定金，刘某不买定金不退；杨某无条件配合刘某办理此房的银行贷款、过户、合理避税等事项；杨某同意刘某贷款购买此房；此合同有效期至2010年2月5日止。因未确定贷款数额和申请时间，故双方对于房屋交付及办理权属转移登记的时间未予约定。签约当日，刘某交付杨某定金5万元。刘某、杨某及博友园中心于《买卖合同》签订当日签订《居间合同》，对三方的权利义务进行了约定。签约时，博友园中心使用溥友园中心的名称与公章。杨某在二审诉讼中对此提出质疑。博友园中心提交了《名称变更通知》，解释称其中心原名溥友园中心，于2009年8月5日变更为现名，变更后一段时间内继续使用原名。2009年12月31日，刘某及博友园中心工作人员到杨某家要求杨某与刘某办理诉争房屋的权属转移登记手续，杨某予以拒绝。


　　另，刘某于2010年4月以杨某为被告诉至北京市通州区人民法院（以下简称通州法院），要求杨某继续履行《买卖合同》，将诉争房屋过户至刘某名下。2010年5月26日，通州法院作出（2010）通民初字第5493号民事判决书，认为刘某与杨某签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同有效；附终止期限的合同，自期限届满时失效，故合同已失效，判决驳回刘某的诉讼请求。上述民事判决现已生效。


　　刘某诉称：2009年12月5日，我与杨某经博友园中心居间介绍签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定由我购买杨某所有的位于北京市通州区玉桥西里×号楼×单元×号房屋（以下简称诉争房屋），购房价款47万元，我向杨某交付人民币5万元定金。我给付杨某定金以后，杨某以种种理由拖延办理房屋过户手续，房价大幅度上涨，给我造成非常大的损失。现要求：（1）确认我与杨某签订的《买卖合同》已终止； （2）解除我与杨某及博友园中心签订的《北京市房屋买卖居间合同》（以下简称《居间合同》）；（3）杨某退还我定金5万元；（4）杨某赔偿我因房价上涨造成的损失27万元；（5）诉讼费及评估费由杨某承担。


　　杨某辩称：我同意刘某第2项、3项诉讼请求，不同意刘某的其他诉讼请求。我与刘某签订《买卖合同》后口头约定2009年12月10日刘某支付首付款20万元，但2009年12月10日刘某未予支付。我与刘某签订的《买卖合同》的有效期到2010年2月5日，刘某未能在有效期内主张，合同有效期已过，我已经没有对合同的义务。在合同有效期内刘某未能按照合同约定履行合同，导致合同没有履行完毕。刘某在合同的有效期内未对房屋进行评估和支付首付款，致使房屋现在仍在银行抵押，导致合同目的没有实现。现请求法院驳回刘某的诉讼请求。


　　博友园中心述称：杨某所述双方口头约定于2009年12月10日给付20万元一事我公司不知晓，我公司同意解除《居间合同》。当事人的其他意见和诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。


　　一审诉讼中，刘某及博友园中心称：《买卖合同》第10条中有关“此合同有效期至2010年2月5日止”系指2010年2月5日前将合同全部履行完毕，而不是合同至2010年2月5日失效；签订合同后与杨某口头约定于2009年12月6日或7日到博友园中心集合，刘某带上剩余首付房款11.5万元，三方一起到银行偿还杨某所欠贷款，但杨某未依约到场，并在电话中称其在外地，后一直无法找到杨某，直至2009年12月31日才在杨某家中找到杨某，但杨某拒绝配合刘某办理过户手续。刘某及博友园中心为证明所述事实，提供了2009年12月31日到杨某家的录像资料作为证据。该录像资料显示：刘某要求杨某当日办理权属转移登记手续并在当日给付杨某剩余全部购房款，杨某称其“投标”需用钱，让刘某在“2月10日”给钱，但刘某未给付，故不能与刘某办理过户手续，刘某称杨某未催促其给款，未向其要过钱款。另，在录像资料中，杨某让博友园中心的工作人员在协议中写明2010年2月5日后办理过户的税费由其自行负担。博友园中心解释称，录像资料中杨某所述的“2月10日”应为2009年12月10日，并称因居间服务的需要，杨某与刘某均没有对方的联系方式，杨某不可能向刘某催要钱款，也未向该中心催要钱款，在合同签订后因房屋价格上涨过快，该中心曾让杨某将刘某交付的5万元定金退还刘某，但杨某称5万元已经用完。杨某对刘某及博友园中心所述不予认可，称其与刘某及博友园中心口头约定刘某在2009年12月10日给付首付款20万元，但刘某未给付，双方于2009年12月31日再次见面时刘某要求赔偿其因房屋涨价的损失，并要求办理过户手续，但因解押需要时间，且刘某未带房款，故未同意与刘某办理权属转移登记手续。杨某未就其陈述向本院提供相应证据，刘某及博友园中心对杨某的陈述不予认可。2009年12月31日至2010年2月5日，杨某未与刘某办理诉争房屋的权属转移登记手续。


　　刘某申请对诉争房屋的现价值进行评估，结果为，诉争房屋现价值74万元，刘某支付评估费7400元。刘某及博友园中心对评估报告无异议，杨某认为房屋的评估价格过高，但不申请重新进行评估。


　　二、法院判决


　　一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据查明的事实，刘某与杨某签订的《买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。因合同在约定的期限内未履行完毕，故合同已于2010年2月5日终止，刘某要求予以确认，予以支持。杨某同意解除《居间合同》并返还5万元定金，博友园中心亦同意解除《居间合同》，法院不持异议。杨某在合同约定的有效期内未协助刘某办理权属转移登记手续，致使合同超过有效期无法继续履行，故杨某构成违约，应返还刘某定金5万元并赔偿刘某损失费用。现刘某要求杨某赔偿损失27万元的诉讼请求证据充分，理由正当，予以支持。对于杨某有关其与刘某口头约定刘某在2009年12月10日前给付房款，刘某未依约给付，故其未协助刘某办理权属转移登记手续的答辩意见，因其未提供证据，故不予采信。即使双方曾有此约定，杨某未提供证据证明向刘某催要过此款，且其于2009年12月31日表示2010年2月5日后办理权属转移登记的税费由其负担，应视为杨某在2009年12月31日同意继续履行合同，后期未履行，应由杨某承担违约责任。


　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定判决：一、刘某与杨某于二○○九年十二月五日就买卖诉争房屋签订的《北京市房屋买卖合同》已于二○一○年二月五日终止；二、解除刘某与杨某、北京市博友园房地产经纪中心于二○○九年十二月五日就买卖诉争房屋签订的《北京市房屋买卖居间合同》；三、杨某返还刘某购房定金人民币五万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、杨某赔偿刘某损失费人民币二十七万元，于判决生效之日起七日内执行清。


　　判决后，杨某不服，持原答辩意见上诉至北京市二审法院法院，请求撤销原判，依法改判。刘某、博友园中心均同意原判。


　　二审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据查明的事实，刘某与杨某签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方在《买卖合同》第10条约定合同有效期至2010年2月5日止，且法院生效判决已确认，附终止期限的合同，自期限届满时失效，合同已失效，故原审法院认为，合同已于2010年2月5日终止，对刘某的要求予以确认，系正确的，本院予以维持。对于刘某要求解除其与杨某及博友园中心签订的《居间合同》的请求，因杨某同意解除《居间合同》并返还5万元定金，博友园中心亦同意解除《居间合同》，本院不持异议。关于刘某要求杨某赔偿其因房价上涨造成的损失的请求，双方对贷款数额和申请时间、房屋交付及办理权属转移登记的时间等未予约定，根据相关法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据相关证据，杨某表示2010年2月5日后办理权属转移登记的税费由其负担，故刘某认为杨某在合同约定的有效期内拒绝接收房款并拖延协助刘某办理权属转移登记手续，具有事实依据。杨某虽称其与刘某口头约定刘某在2009年12月10日前给付房款，刘某未依约给付，故其未协助刘某办理权属转移登记手续，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。因此，原审法院认为，杨某未在合同履行期内配合刘某履行办理房屋权属转移登记手续等合同义务，致使合同超过有效期无法继续履行，故杨某构成违约，应返还刘某定金5万元并赔偿刘某损失费用，并无不当，本院予以维持。关于赔偿数额，原审法院参考评估机构评估的房屋现值与合同价格，判决杨某向刘某赔偿损失27万元，依据充分，本院予以维持。


　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。


　　审判逻辑


　　一、争议焦点


　　第一，缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为，二者不同，前者仅包括缔约过程中所付出的费用，后者则包括如履行合同可获得的利益；有人认为，两者没有太大区别，尤其在房屋差价赔偿问题上两者一致；有人认为二者法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。


　　第二，存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为，应当严格按照合同约定的计算方法进行计算；有人认为，如果该约定实际上是违约金，则适用违约金酌增减规则；有人认为如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以主张损失赔偿。


　　二、观点透析


　　根据合同严守原则，在二手房交易过程中，只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，即使房屋价格上涨过猛，也不能认为是情势变更的情形，卖房人不能以此为由拒绝履行合同，善意的买房人向卖房人主张因其违约行为或者恶意的缔约过失行为造成的经济损失的，人民法院坚决支持。关于损害赔偿发生的情形，在实践中有两大类：一是违约责任中的损害赔偿，二是缔约过失责任中的损害赔偿。两者有所区别。在司法实践中区别主要体现在利益赔偿范围上。违约责任通常要求赔偿期待利益的损失，包括实际损失与可得利益损失，并以可预见性规则为限制，目的在于合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态。缔约过失责任中，当事人只能根据信赖利益的损失要求赔偿，旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿。两者相比，在实践中违约损害赔偿的情形较多，问题也较为复杂。在司法实践中有以下一些问题要求阐明。


　　（一）损害赔偿范围与计算


　　违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失的问题。《合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。否则，不利于保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。


　　（二）房屋差价损失的计算


　　在房价上涨情况下，如果卖方违约导致合同不能履行或者由于卖方的缔约导致合同无效，均会使买方不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。由于房价上涨，由于卖房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额，俗称为房屋差价，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。


　　房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从约定。双方不能协商确定的：原则上首先比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；最后是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。上述方法中，专业机构评估是认可损失的最为客观的方法，本案中就是如此。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。另外，房屋差价适用范围不仅包括违约责任，也同时适用于缔约过失责任。如合同被撤销或宣告无效，无过错的买方丧失在房价较低时成交的机会，无过错的卖方丧失在房价较高时成交的机会，因此房屋差价也应支持。


　　（三）法律对约定赔偿方式的干预


　　首先，违约金调整。违约金过高或者过低的主张应当由当事人提出。一般说来，当事人因为法律知识、诉讼技巧或表达能力等方面的欠缺而没有明确提出调整违约金的申请，但表达了相应的意思，法官应行使释明权，询问当事人是否申请调整违约金。如果当事人没有调整违约金的意思表示，法院是否行使释明权，或主动调整违约金的问题，有两种不同的意见。一种意见认为，违约金是否过高或过低，由当事人根据利益及其自身能力自行决定是否需要调整，法官不能代替当事人做出判断。民事活动应遵循当事人意思自治原则，只要当事人没有调整违约金的意思表示，法院不应行使释明权或主动调整违约金。另一种意见认为，应视个案具体情况而定，在被告公告送达，或被告属于法律知识匮乏且没有聘请律师的弱势群体，如果违约金明显过高，为平衡各方利益和个案处理的实体公平，法院应主动行使释明权或主动调整违约金。至于过高与过低的幅度的认定，《合同法司法解释（二）》作出了明确规定，以实际损失上下30%为标准。同时，也可以借鉴商品房买卖的相关内容，即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过实际损失的30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。


　　其次，定金赔偿方式也同样受法律的干预，一是《担保法》第91条规定定金的数额不得超过合同标的额的20%。二是对于数额过高或过低的，法院和仲裁机关根据当事人的请求有权予以适当增减。


　　（四）约定赔偿责任与法定赔偿责任之间的适用关系


　　《合同法》第113条第1款规定是违约损害赔偿的法定。违约金与违约定金都是当事人约定的违约赔偿方式。此外，在有的房屋买卖合同中，当事人还有可能约定其他非典型的违约损害赔偿的计算方法。约定赔偿责任与法定赔偿责任在适用关系上有如下一些问题：首先，在适用顺序上。在存在约定赔偿责任的情况下，应当依意思自治原则优先适用合同中的约定赔偿责任。约定赔偿责任往往有其特有功能。违约金是预先确定的责任计算方式，避免计算损失的范围和举证的困难。定金除了填补违约损失外，还具有预付款和惩罚性赔偿的功能。其次，是否可以并用。约定金与定金在功能中存在竞合，不可并用，可以选择适用。但约定赔偿责任与法定赔偿责任可以并用。并用的前提是违约金、定金以及其他非典型约定赔偿不足以弥补实际损失，受害方仍可要求赔偿损失。最后，是否可以约定排除法定赔偿责任。在审判实践中，经常遇到房地产买卖合同约定，违约方承担定金责任后，守约方不可进一步追究违约方其他违约责任的规定。对此，按照合同意思自治的原则，当事人有权在法律允许的范围内处分权利，当事人在合同中承诺今后互不追究对方其他违约责任，实际上是预先抛弃追究对方当事人其他违约责任的权利，属于权利处分行为，处分后果只涉及当事人双方的利益，不存在损害社会公益和第三人的权利的情况；并且，该约定在买卖双方任何一方违约的情况下都同样适用，双方的权利义务是对等的，也不存在利用格式条款限制对方主要权利的嫌疑，该约定应为有效约定。


　　（五）违约赔偿所生债权的诉讼时效问题


　　不论是约定赔偿还是法定赔偿责任，其所生债权同样适用诉讼时效制度。在司法实践中值得关注的是，有些违约赔偿是一次性产生的，有些则是持续的。对于前者，有些合同中约定了固定的违约金，或者违约行为产生的损失是固定的。该类违约责任损害赔偿的诉讼时效就从违约行为发生时计算。对于后者，有些违约行为是持续性的。当事人亦在合同中约定如日万分之几损害赔偿计算方法，或者实际损失随违约行为的持续不断扩大。在司法裁判中，经常以起诉为时间点向前倒推两年，只计算此后的违约行为所产生的损害赔偿。