开发商是否有权出售地面车位使用权？法院一锤定音，终于说清楚了
开发商未提供证据证明其就住宅小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位建设的车位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质。
基本案情
陈某以总价款137万元购买了恒亚公司开发建设的顺园小区房屋一套，同时，陈某还花费5万元购买了一个小区车位。
陈某称：当时顺园小区的售楼人员强调，只有购买车位才能购买小区的房屋。后来恒亚公司告知陈某该车位只是出租，不是出售，双方已经成立合法有效的租赁关系。
陈某认为双方之间并没有就车位租赁事宜达成合意，亦未签订过任何租赁协议。之所以花费5万元购买车位，是因为恒亚公司，亦未签订过任何租赁协议。
无奈之下，陈某向法院起诉，要求：1.解除双方之间的地上车位买卖合同关系；2．恒亚公司立即返还车位款5万元；3．恒亚公司赔偿利息损失。
恒亚公司辩称
恒亚公司依法获得了顺园小区的国有土地使用权，通过对土地的合法建设行为取得了地上建筑物、构筑物及附属设施等的所有权及使用权。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
小区地面车位属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位。顺园小区的建设工程规划验收合格证通知书及天津市建设工程规划验收合格证均载明，该小区共规划有地上车位191个，地下车位297个。
因此，对于顺园小区的地面车位，恒亚公司有权按照民法典的规定出售、附赠或者出租。
法院认为
开发商将开发的商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。
法院判决：一、陈某与恒亚公司就顺园小区地上车位达成的使用权转让合同无效；二、恒亚公司返还陈某车位款5万元；三、驳回陈某的其他诉讼请求。
法律解析
民法典第二百七十五条由两款组成。第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第二款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
如果不能正确理解该条看似互相矛盾的规定，将导致错误地划分住宅小区地上车位的归属。
虽然业主支付房款购买的是小区房屋，但随着业主取得房屋的所有权，还同时与小区其他业主共同取得了整个小区的土地使用权。在业主共同享有土地使用权的土地上划分的停车位，其权利自然也属于全体业主共有。这就是民法典第二百七十五条第二款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
但是，如果小区地面车位可以独立区分，形成专有部分，则与上述情形不同，不属于全体业主共有。规划内车位，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。此部分车位理论上是在房屋正式销售前就已经明确存在的，会在房屋预售的沙盘、广告中予以明确标注。这类建筑区划内，规划用于停放汽车的车位具有独立性、可分性，可以办理不动产登记。这就是民法典第二百七十五条第一款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
也就是说，所谓的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，是指能够办理不动产登记，成为专有部分，由权利人单独享有使用权的车位。这恰恰是最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》一书支持的观点，具有一定的权威性。
因此，如果小区地面车位不能单独办理不动产登记，则该车位随着小区房屋的出售，将变为由小区全体业主所共有。
案号：天津市第一中级人民法院（2021）津01民终2628号
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