鼓楼区国企盘左海璞宸，怎么看？
今天来一个楼盘分析，看到一个关注度较低的国企盘，近期放出了一些资料，项目位于鼓楼区，低容积率新盘，这几个字眼看上去还是有一定吸引力，下面聊聊。
楼盘情况
左海璞宸：备案名（璞宸公馆），地处：鼓楼区西洪路南侧、祭酒岭新村东侧。
项目占地15.28亩，规划两栋联体住宅楼，一栋商业楼，其中商品房合计72套，安商房合计26套。地块被路网分割，北地块存在安商房，主推面积97-110的四房产品。
南区：2号楼，11层住宅，合计42套，左侧是安商房。
北区：3号楼，9层+7层的牵手楼，合计30套。
土拍情况
2022年3月16日，福州城投建筑（左海集团旗下）以底价2.98亿元拿下宗地2022-12号鼓楼区祭酒岭旧改地块，平均楼面价15234元/㎡，商品住宅销售指导均价为38000元/㎡，土地面积：15.28亩；容积率：1.92以下；建筑限高：36米以下。
地块须配建安置型商品房1650平方米（其中45平方米7套,60平方米12套,75平方米3套,90平方米2套,105平方米2套），销售均价为18800元/平方米；须建设商务办公建筑面积1万平方米、车位220个，由鼓楼区指定单位回购，办公回购单价按照18000元/平方米确定，车位回购单价按照市场评估价确定。
分析：今年第一场土拍，左海集团兜底了鼓楼区的小型安商房地块，地块虽然地处鼓楼区，体量也不大，但是依然需要国企兜底。
从地块来看，只有15亩，但是依然存在小量安商房配建，同时还有较大面积的商业回购。
这样的回购导致项目可售商品房面积也只有7911平米，可以说体量偏低。
对于楼面价1.5W，也仅仅是成交楼面价，按回购价1.8W来看，配建部分差价只有3K，没有利润可言。
所以对于地块而言，剩余的商品房，成了唯一的利润来源。
对于商品房部分，地块指导价3.8W，谈不上夸张，不过对比楼面价1.5W，即便扣除配建也就1.8W左右，依然差价达到2W。
当然对于地块而言，最终结局是兜底，可以说房企也没看上这个鼓楼的小型地块。
对于兜底房企，左海集团，也就是前几年的城投建筑，比如这几年的凤峦郡、鹤鸾郡等。
房企在商品房方面并没有太出彩，在市场认可度依然不高。
对于这个小地块，低容积率定位，主推也是近洋房的设计，户型也是以地缘刚需为主，总的来说，算是比较轻松兜底的一幅。
户型情况
97/98平米：四房两厅两卫，位于联体楼的内端，三开间朝南，包心布局，没有走廊空间浪费，北侧书房存在，导致南北不够通透。
108/110平米：四房两厅两卫，位于联体楼的外端，跟97/98的布局没有太大不同，区别就是北向卧室空间变大，其他优缺点基本一致。
对于这种洋房，还有一个问题就是电梯，虽然户型图没有体现，但是基本可以确定电梯是贴着南向次卧，存在噪音影响，同时餐厅位置的光线也值得关注。
虽然这种户型得房率较高，不过这种面积段做四房，可以看到都存在部分卧室偏小，两个卫生间都小的情况。
108平米：四房两厅两卫，位于3号楼西端头，户型呈现梯型，跟台江的榕发江墘云筑111户型类似，户型同样存在南北不通透，电梯贴着卧室等情况，同时这种南向设计，也让主卧采光被客厅遮挡。
区位情况
项目位于鼓楼西区，距离地铁四号线650米，距离山姆600米，距离万象城1.2公里，距离东街口3.5公里，附近即金牛山和福道，还有金牛山产业园，看上去配套加持度还不错。
项目周边以老旧小区为主，附近也存在一个庙宇，周边划片以洪山小学为主，虽然是鼓楼区的小学，但是排名较差。
对于这里的区位，鼓楼区+周边的公园和商场，看上去还不错，但是实际体会这里并没有受到太多鼓楼光环照顾。
北面山体隔断，南面杨桥西路+旧福大，整个周边的地形，也基本难言有什么特别的发展。
同时项目地块面积偏小，都是以单体楼栋为主，社区空间也基本忽略不计，整体来说，区位听上去还行，实际不太能打。
价格情况
项目目前没有放出太多消息，以指导价3.8W做参考，目前周边并没有什么新盘供应，如果选择新盘做对比，比较容易联想的是两个楼盘。
首先就是第三场土拍，被保利摇号拿下的纯商地块，位于福沁路的保利珺华公馆项目，楼面价2.4W，指导价4W，面积14亩，容积率2.2。
两个地块从体量来说非常接近，不过最终结果，项目是兜底，而保利是摇号拿下，可以说市场对于两幅距离1公里的地块，差异并不小。
从两者区别来看，首先是纯商属性，一个是安商+大面积回购商业，一个是纯商，接着就是区位差异，两个盘虽然都属于鼓楼西区，相距也不远。
不过从区位来说，依然存在较大差异，一个被山体和道路隔断，处于狭长地带，周边老旧社区，一个处于江滨附近，周边多以改善居住圈为主，区位也没有被山体等隔断。
很明显两个地块虽然指导价3.8W，4W，但是最终的结果预计是一个低于3.8W，一个高于4W。
除了这个地块外，最容易比较的还有一个近期准备供应的新盘，就是位于台江宁化的榕发江墘云筑，两个项目有共同属性，都是位于市区，国企兜底，低容积率，小体量的新盘。
江墘云筑是2021年底兜底的纯商地块，面积15亩，容积率1.5，楼面价2.08W，指导价3.5W，户型设计更偏刚改。
两个项目虽然都地处鼓台，但是实际周边环境界面都非常一般。
从参考来说，两者更有对比意义，一个是台江的纯商，一个是鼓楼的分栋安商，虽然鼓楼牌子很响，但是从区位来看，个人反而偏向榕发江墘云筑。
很多时候地形的影响，远超出日常看到的距离差异，比如目前融侨悦江南等，不做展开。
假如按这样的对比，榕发指导价3.5W，项目虽然指导价3.8W，实际应该低于3.5W。
按目前楼市热度，周边老旧小区2W左右，个人感受：项目预计定价3.2-3.5W。
盘点总结
项目位于鼓楼西区，优势在于低容积率，户型偏向地缘刚需，国企操盘，周边也有一定配套加持，劣势在于地形没太多发展预期，存在安商房，周边老旧社区为主，城市界面一般，没有社区空间，房企在商品房上还未有出彩代表。
从户型设计来看，全部在97-110平米，房企也基本明确不会走改善和刚改路线，加上体量只有72套，基本就是吸引周边地缘客。
最终关注就是定价情况，对于有意向市区的购房者，可以做个对比，再做选择。
后续国企盘也开始陆续供应，兜底了一整年后，真正的市场检验也即将开始。
对于项目，明显只是一道小菜，那些大地块，高总价的地块，才是真正的硬骨头，届时保持了多年“良心价”的本土国企，是否会出现翻车，可以拭目以待。
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