如何认识房价收入比
房价收入比是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标。在媒体和许多学术文章中经常将“3至6倍”或“4至6倍”作为各国房价收入比的合理标准。但当利用国际上的“合理标准”来判断国内房地产市场变化时，并不能很好地解释和预测国内房地产市场的变化。事实上，当利用“3至6倍”的合理标准去分析和判断国际上许多国家或地区的房地产市场时，也往往不能得到理想的结果。比如，国际金融危机发生前美国房价最高时的房价收入比也没有超过5倍，仍处在所谓的“合理标准”范围内。显然，有必要对房价收入比这一指标进行更为深入地分析。
房价收入比是什么
房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。不同机构对房价收入比的定义略有差异。联合国对房价收入比的定义是住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值，世界银行对房价收入比的定义则是住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。两种计算方式得到的结果也有所差异房价收入比，据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1．2倍。房价收入比指标的最大优点是计算简便、含义直观，而其最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。世界银行于1998年对96个国家房价收入比进行了统计，结果表明各国房价收入比差异很大。在96个国家中，房价收入比的最大值为30．0倍，最小值只有0．8倍，总体均值水平为8．4倍。即便在一个国家内，不同区域房价收入比的差距也是巨大的。以美国为例，美国的房价收入比多年均值为3．5倍左右，而一些大城市的房价收入比超过6倍，也有一些城市的房价收入比低于3倍。
虽然各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。但排除计算上的误差，以及各国住房和土地使用政策、对自有住房的偏好等因素的影响后，仍然可以观察到两个特点。一是房价收入比一般随着经济发展水平和家庭收入水平的提高而逐渐降低。二是大城市的房价收入比一般明显高于中小城市的房价收入比。
如何确定房价收入比的合理标准
从各国房价收入比的横向比较看，虽然并不能得出“3至6倍”或“4至6倍”是房价收入比的“合理标准”，但房价收入比仍然是判断住房支付能力效果最好的指标，仍然需要研究如何确定房价收入比的合理标准。
房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。当理解了房价收入比的本质后，就会比较容易解释为什么大城市的房价收入比会显著高于中小城市。同样可以推论出人多地少的国家，其房价收入比一般会高于人少地多的国家。
由于不同国家或地区经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等存在较大差异，简单套用某个国家或地区的指标或多个国家或地区的平均数并不能很好地反映本国或地区房地产市场的发展情况。但对同一国家或同一地区来说，其房价收入比的历史均值水平对于判断房地产市场形势却具有重要意义。由于一国或一个地区房价收入比的多年均值水平较好地反映了当地居民的住房购买偏好，可以避免不同国家或地区因资源禀赋差异、住房购买偏好、住房政策等方面差异的影响，因此可以将特定国家或地区房价收入比的多年均值水平作为判断其房地产市场处于正常状况的标准，而将明显偏离均值水平（明显偏高或明显偏低）时的状况判断为出现房地产泡沫或萧条。当采用特定国家或地区房价收入比的多年均值作为合理标准后，就能够较好地判断、解释和预测不同国家或地区房地产市场的发展状况。
以美国为例，美国房价收入比在20世纪90年代基本保持稳定，最近十余年则经历了一次较为剧烈的起伏。从全国情况看，2000年以前房价收入比稳定在3．5倍左右，2001年以后由于低利率推高了住房价格造成房价收入比持续攀升，至2005年达到最高值4．7倍。由于房价收入比显著高于历史均值水平，表明住房市场的支付能力风险在加大。2004年后美联储连续17次提高利率，居民住房支付能力明显下降，由此引爆了次贷危机。国际金融危机发生后，随着住房价格的明显回落，房价收入比又经历了一轮快速下降过程。具体考察美国国内的各城市情况时，部分热点城市（以东、西海岸城市为主）房价收入比的整体趋势与全国类似，但变化更为剧烈。例如，西海岸加利福尼亚州的洛杉矶、旧金山、圣地亚哥等城市是美国房价收入比最高的地区。2000年至2006年间，这些城市的房价收入比普遍提高了近1倍，至最高峰时普遍超过了10．0倍。但2007年以后房价收入比，这些城市的房价收入比急剧下降，至2009年已经回落至6．0倍左右，虽然仍显著高于前述全国平均水平，但已经接近这些城市自身的多年平均水平。近两年来美国房地产市场回暖的一个重要原因就在于经过2008年以来房价的大幅调整，美国的房价收入比再次回到历史均值水平附近，而极低的利率水平又进一步对房价形成支撑。当用房价收入比的多年均值作为合理标准后，也可以很好地解释国内房地产市场的变化情况。
房价收入比能预测房地产市场风险吗
使用房价收入比的目的是为了对房地产市场运行情况进行判断和预测。但也要看到，房价收入比指标只是评价购房人支付能力的一个指标，因此，用房价收入比指标只能较好地判断与住房支付能力有关的房地产风险，而并不能对房地产市场面临的其他风险进行判断和预测。不论是从美国等典型经济体房地产市场的发展历程看，还是从1998年以来我国房地产市场的运行情况看，即便在房价收入比较正常的情况下，也曾在一段时间内出现过整体或局部的房地产风险问题。因此，利用房价收入比判断房地产风险，首先需要区分房地产风险的不同类型，不宜简单根据房价收入比的变化情况来判断整体的房地产市场风险情况。
（作者单位：国务院发展研究中心市场经济研究所）
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