购房者须知：房地产专业知识，学会了比内行还专业！
说到买房你正真的懂？可能有的朋友交付款交完后都不知什么是五证两书，房源产权详情是不是清晰！这次来聊聊房地产的专业术语，看完比内行人还专业。
五证两书
一、《建设用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建筑工程施工许可证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
六、“两书”
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
这五证两书开发商一般会公示出来，我们会接触比较多的是期房还有部分是没有取得预售许可证，开发商会先开始收认筹金吸引和留住客户。
1、公摊面积
公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等。公摊面积越大，实际可使用的面积就越小。
2、容积率
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价利息在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅的容积率应不超过4；多层住宅应不超过1.5。
3、绿地率和绿化率
绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地，也就是地面上的绿化面积，屋顶、围墙、阳台上的都不算。主要包括公共绿地、宅旁绿地等。一般小区的绿地率不能低于30％。计算公式：绿地率＝小区内绿地面积／规划用地土地面积。
绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确提法应为“绿化覆盖率”，是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言较宽泛，小区里长草的地方都可算作绿化。
绿化率一般要比绿地率高，因此有的开发商喜欢用“绿化率”来模糊概念。所以，我们买房时一定要问清楚绿地率是多少，以免被忽悠。
4、得房率
得房率是指供住户支配面积与建筑面积之比。得房率在80％左右较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
5、车位配比
车位配比是指小区住户拥有车的数量和小区所能提供车位的比例。购买车位配比高的小区，后期可以更大的满足业主对停车位的需求。
6、建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多层住宅、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和，建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
7、使用面积
住宅的使用面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
关于二手房方面：
二手房的周边配套比较完善，价格相对于新房来说较低，所以，很多人在买房时会考虑购买二手房。（二手坑多，新手谨慎选择）
但是，由于二手房不是首次出售的房屋，所以买二手房时一定要注意房屋的产权问题，以免日后产生不必要的产权纠纷。那么，买二手房要注意哪些产权问题呢？
第一、辨别产权真伪
房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考虑的。最直接、有效的防范方法就是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。
第二、房屋剩余使用年限
房屋的使用年限是从开发商拿地之日开始算起，所以，购房者在买房时一定要了解清楚该房屋的开发商是哪一年拿的这块地，这样就会很清楚的算出房屋土地使用年限还剩多久。
第三、产权交易是否受限制
购买二手房时，购房者首先要看其是否符合上市交易的条件。主要看看该房屋是否存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题，如果有这些特殊性质的房屋，就一定要谨慎了。
还有像军产房、院（医院）产房、校（学校）产房等公房，如果要出售的话，必须要经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位一般都不允许其职工向外人出售房屋，如果同意出售，应要求卖方提供其同意出售的证明，以免给自己造成不必要的损失。
第四、房屋产权是否有共有人
房屋的产权可以是属于一个人的，也可能是属于多人的，比如说作为夫妻共有财产的房子，它的产权就是属于夫妻双方的，任何一方都没有权利单独对房子作出处理。如果要购买共有产权的二手房，必须要获得全部共有人的一致同意，才能够签订有效的购房合同和办理过户手续。
第五、承租人是否放弃优先购买权
有些二手房在转让时处于出租状态，如果购房者只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁的话，买房者就极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国有＂买卖不破租赁＂的规定，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。而且这一点在实际中被很多买房者及中介公司忽视，也被许多卖家利用，从而引起较多纠纷。
第六、信息不对称时代，价格波动幅度较大，很可能买高！
第七、
税费不同
新房和二手房，两者缴纳税费的种类是不同的，如果是购买新房的话，你需要缴纳契税和房屋维修基金，新房无需中介费，而购置二手房除缴纳契税之外，还需要交增值税（房屋总价5.6%）、个人所得税（总价1%）、中介费（总价1~3%）和土地出让金等。
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