浅析中国近现代地产营销 ——展望淄博地产2020
自从1999年开始做地产，至今已经20年了。
在长春服务过婴儿时期的万达，见证过万通发展，也亲见过万科早年的折翼，闯过深圳、上海、内蒙，飘过北京，感恩广州合富辉煌集团让我2006年来到淄博。我当时在淄博做了几个本地的小项目，基本都是滞销楼盘和烂尾盘，在市场不太好的情况下将它们一一盘活，业内调侃为滞销楼盘专家！
传统主流媒体没有了，鲜有媒体人采访，导致这几年百度没有我的新闻和文章了。突然有感写几句对地产营销方面的感悟，浅析一下近现代地产营销吧，也展望一下淄博地产的2020年。
可以将地产的发展分为三个阶段，第一个阶段为野蛮生长阶段，2005年以前，闭着眼睛卖，客户排队抢房，没什么好说的。
第二个阶段是传统媒体为王时代（2005年---2015年）：在主流媒体（电视、报纸、电台、短信广告等）非常强势时，楼盘制造几个亮点，多做广告、做好广告，抓好案场管理，各自楼盘自成体系，各楼盘互相借力，地产界互相借势，抢房、排队频现，地产持续高歌猛进。
第三个阶段是渠道为王时代（2016年—2019年）：由于房地产逐渐进入品牌化、高品质时代，微信等自媒体瓦解了原来的主流媒体（电视、报纸、电台、短信广告），并让其逐渐消逝，自媒体（微信为主）助力了二手房经纪人的个人能力，朋友圈把经纪人变成了“地产微商”转做一手渠道，二手房迅速发展，规模化兴起。渠道整合了众多二手房门店，地产渠道成为地产界的一匹黑马。渠道销售对于开发公司而言，销售后才支付渠道费用是不错的选择，不用投入广告费，坐享其成，也把传统媒体逼入绝境。缺点：开发公司为了获得渠道主推，渠道费越来越高，让部分楼盘陷入恶性循环，甚至淄博某楼盘推出8万的渠道费用，渠道还是卖的不理想，给开发商贻误战机。
2020年淄博主城区迎来4万＋2534亩房地存量，创5年库存新高！
未来何去何从？
主流媒体没有了！靠渠道不像想象中那么不靠谱！
这就需要专业营销人的思维：逆势热销、淡季变旺季，是专业营销人员的思维方式。逆势、淡季、创奇迹，是发现和培养优秀策划的方式。营销行业唯一不变的是永远在变！2020年地产营销进入营销立体矩阵时代，在此和同行探讨几个不成熟的想法。
1、与时俱进，引领行业
互联网放大了个人能力，打造自媒体营销达人，打造微信达人、整合：大v、抖咖是新的方向。
2、服务渠道，不过度依赖渠道
营销的主动权掌握在楼盘手里。精准的活动营销，约客户参加各种形式的推介会、各种论坛，给渠道服务、给渠道支持，保证高成交率，加上结佣快，提高渠道积极性。
3、颠覆行业，渠道创新
准确的讲，近几年地产策划人已经被渠道养懒了，在相当一段时间没有突破，没有创新，甚至被渠道“绑架”。开发打造新的渠道，异业联盟，帮助物业公司、保险公司、社区小店、商会协会等各种有流量、有资源的企业社团成为新的渠道势在必行。
4、给消费者三“哇”！
1）针对市场研究要深：针对消费者需求变化，深入的研究、研究消费者潜意识需求、前意识需求，满足消费者潜意思、前意识的需求，给予消费者惊喜、惊讶、震撼；给消费者三“哇”：看到产品“哇”！“哇”！“哇”！
2）多方位立体展现房地产的魅力和魔力：从物理学解读房产的空间及使用功能；从金融学角度解读房地产的金融属性如投资属性、融资属性、创造正向现金流、增值保值等；从心理学解读房地产心灵归属等。当然这些还不够，还要从文化、艺术、甚至风水等多方面来解读。
4、地产策划=资深专业地产策划大师＋有工匠精神的拼命三郎
1）营销工作要扎实，整合业内大儒、如李进军、杨四志等地产文人骚客、经济学家、各地产商老总解读国家经济与地产的依赖关系，正确的解读市场，工程老总们解读新科技、建筑规划产品创新，理财专家解读房地产在家庭资产配置的重要性。
2）用好洋枪：各种新媒体特别是短视频、抖音、快手、西瓜、今日头条全网矩阵，还有本地新媒体：鲁中晨报的媒体矩阵、淄博圈等；
3）不忘土炮：派单拓客、户外、电台、电子屏、圈层、活动营销也不能丢。扎扎实实做好系统的营销体系，系统的营销，打造品牌。创新、创新、再创新不够的，颠覆、颠覆、再颠覆才能必胜。
5、新地产置业顾问=国家级经济学家+投资理财顾问+风水先生+短视频创意＋新媒体运营专家＋大IP网红。
罗胖在2020跨年晚会说到二手经纪人不可小看，他们以前是卖房子，转为帮客户卖了房子再帮客户买房子叫进化。一手地产置业顾问的责任关系到一个项目回款速度，甚至一个开发企业的存亡，进化是不够的，要深化蜕变。
地产销售团队：把功课做足、懂心理学、做足细节、懂建筑、做好商务礼仪、会沟通等等，这些做好做足是不及格；要成为解读国内外经济形式的专家，还要实时解读；要成为家庭投资理财及资产配置的专家，针对各种人群都能一秒钟给予科学专业的资产优化方案，还要确保不会被做保险的、做金融的驳倒；懂风水是不够的，五行相生相克，生肖三合六合，六冲，八绝，懂缺角、懂数字能量这些都是小儿科，要超过一般风水先生，要一看面像，能解读客户过去大事1.2.3，隔空探物，震住客户，成为环境能量居家风水的专家，帮助客户调风水，看命运调运势，给客户解读什么样的房子旺运，甚至还要给客户看祖坟，调阴宅。帮客户科学资产配置，打造资产增值模型。用做融资方案买房，帮助客户做地产复利投资方案，实现年化20%--30%甚至以上的收益。做好投资方案来还月供，形成闭环，这才算基本合格的置业顾问。新地产置业顾问=国家级经济学家+投资理财顾问+风水先生+短视频创意+新媒体运营专家+大IP网红。
结束语：2020年淄博地产营销开启立体矩阵时代！
地产营销行业之所以有魅力，门槛低，谁都能干，社交专家顺势而为，勤者胜；逆势到来，智者生存强者胜。2020年是专业地产策划人大展宏图的一年，是地产商自己把握命运的一年，2020年是淄博地产开启立体矩阵的时代！我们，拭目以待！
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