物业管理用房可否执行？
被执行人是开发商（一般不可能是全体业主），法院可否执行登记在开发商名下的物业管理用房？从法理上和司法判例看，都不得执行。
一、法理上：不得执行
《物业管理条例》第37条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第38条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
由上述规定可以看出，物业管理用房的所有权依法属于业主。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
既然物业管理用房的所有权依法属于业主，业主或业委会代表全体业主提出排除法院强制执行的异议，可以排除法院对物业管理用房的执行。
二、司法案例：不得执行
从我检索的裁判文书来看，凡是业主或业委会提出排除对物业用房执行的异议的，法院基本都支持了（包括执行房屋未登记备案为物业用房，但实际上的用途是物业用房）。但是，物业公司提出的排除对物业用房执行的异议，法院都没有支持，因为主体物业公司不是物业用房的权利人（这是诉讼策略不对，是当事人应当注意的法律风险，但是这并不影响物业用房不得强制执行这一结论。业主或业委会完全可以以自己的名义提起执行标的异议，排除法院对物业用房的执行）。
黑龙江省高级人民法院（2015）黑民终字第13号民事判决认为，农行建华支行、李某某基于其与嘉信开发公司等借款合同及民间借贷纠纷一案，申请人民法院查封了诉争房屋，并已申请执行。南慧业主委员会以诉争房屋属物业管理用房，产权应归全体业主所有为由提出执行异议之诉。故本案争议的焦点为：本案诉争的房屋是否属于物业管理用房，南慧业主委员会请求停止对诉争房屋执行的理由是否成立。房屋委员会首先，依据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。因此，物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的，用作物业管理办公处所等房屋，属于公共设施，其产权归全体业主共有。……经审查，涉案工程规划图上注明的物业管理用房的位置虽与本案双方争议的物业管理用房位置不一致，但诉争小区内并无其他物业管理用房。根据齐齐哈尔住建局物业处、齐齐哈尔市龙沙区物业管理中心、齐齐哈尔市房产管理局物业办出具的证明及嘉信物业公司注册登记的办公地点均能证实，南市场小区14号楼1层3号大厅内北侧，建筑面积120平方米的房屋应为物业管理用房。故南慧业主委员会请求停止对诉争房屋的执行有事实及法律依据。
山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第305号民事判决认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，根据上述法律法规规定，物业用房的所有权应归全体业主共同所有。因此涉案房屋虽现登记在隆城置业公司名下，但其所有权归星河城小区全体业主所有，南通三建公司以涉案房产属隆城置业公司所有并要求执行该房产的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。
河南省濮阳市中级人民法院（2015）濮中法民一初字第00053号民事判决认为，涉案房屋的施工图设计合格书、工程规划许可证以及建筑工程施工许可证上均注明了涉案房屋名称为阳光公馆，虽未明确标注用途为物业服务用房，但由于阳光公馆在设计、规划上均为非住宅用房，开发商也未将其作为独立的房屋进行产权登记或者实际出租经营，小区建成后，五一公社小区业主委员会将阳光会馆等公共部位及公共设备设施委托给濮阳市一家物业管理有限公司维护与管理，由物业公司及华龙区公安局中原路派出所一直作为物业服务用房实际使用。且该小区内再无其他物业服务用房。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。据此，涉案阳光公馆应确定为物业服务用房，属于公共设施，其产权应归全体业主共有。被告赵某等282人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告马某、张某某请求继续对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。
威远县人民法院（2016）川1024民初1076号民事判决认为认为：三原告系小区业主，被推选为业主代表参加诉讼，是本案的适格主体。依照《物业管理条例》第九条“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”、第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”之规定，物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的，用作物业管理办公、工作人员值班、业主委员会活动用房等，属于公共设施，其产权应当归全体业主集体所有。威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1—30号、1—32号及5栋1—80号房屋虽未经房管部门登记为物业管理用房，但为了维护小区的正常生活、生产秩序，根据业主的意愿和小区建设管理的需要，实际用作管理用房，充分体现了业主自治，既符合小区的客观实际情况，又符合法律规定，业主依法取得小区管理用房的物权，未损害公共利益和他人合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，业主依法取得的小区管理用房物权，其产权属于小区全体业主，人民法院不得对其予以强制执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，诉争房屋已实际用于物管用房，物管用房属于全体业主所有。被告认为诉争房屋并未登记为物管用房，应当继续执行与查明事实不符，理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条，《物业管理条例》第九条、第三十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1-30号、1-32号及5栋1-80号的房屋，本院（2016）川1024执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
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