外墙、外窗、屋面、卫生间渗漏问题防治措施指南

（一）外墙渗漏 建筑工程外墙面渗漏（不包括地下室外墙渗漏）是质量常见问题，轻者室内墙面渗水，重者造成室内墙面抹灰层脱落，影响美观或使用功能。 1、现象描述 外墙渗漏常见于外墙根部和顶部、混凝土与砌体交接处、窗框周边、阳台栏板或空调板根部、结构沉降缝、雨水管接口处、墙体预留洞和预埋管箱等部位（如图1.1所示）。

2、原因分析 2.1 设计原因 对外墙容易产生渗漏的部位，设计未采取防渗漏措施。 2.2 材料原因
2.2.1 砌筑砂浆和外墙面打底砂浆未严格按配合比拌制，搅拌不均匀，导致局部砂浆强底低，不够密实、饱满、容易引起渗漏水。 2.2.2 外墙饰面砖缺角破损，门窗材质不合格易产生变形，窗框与墙体连接处四周所用的防水密封材料质量不合格。
2.3 施工原因 2.3.1 砌体原因 2.3.1.1 砌体材料在运输与施工过程中容易产生破损，缺棱掉角等缺陷。由于在施工中使用破损材料降低了墙体的抗渗能力。 2.3.1.2 未严格控制砌体的砖皮数，使顶皮砖无法按规定斜砌，采用平砌或用细石混凝土封堵时，未堵严，与上部梁间存在缝隙；未等到砌体充分沉降后再在顶部斜砌或封堵，砌体沉降后与梁间形成缝隙；砌体灰缝，特别是立缝，砂浆不饱满；砌体中架眼封堵不严密；砌块砌筑前未充分湿润，砂浆中的水份被吸收，从而造成砂浆强度偏低，砌体整体承载力不足，产生墙体裂缝。 2.3.1.3 外墙混凝土柱（窗过梁）与砌体连接处漏埋拉结筋或拉结筋设置不牢，拉结筋间距、数量、长度不符合规范要求，由于砌体本身收缩的特性及混凝土、砌体温度膨胀系数差异，抹灰时又未采取玻纤布加强层，导致混凝土构件与砌体间产生裂缝，引发渗漏。 2.3.2 混凝土原因 2.3.2.1 混凝土烂根、蜂窝、孔洞等外观质量缺陷产生渗水通道造成渗水。 2.3.2.2 后浇筑阳台栏板时，根部施工缝未按规定进行处理，施工缝处混凝土不密实或其它混凝土外观质量缺陷，在栏板根部产生渗水缝隙。 2.3.3 抹灰层的施工质量 2.3.3.1 外墙抹灰层一次性打底太厚，又未采取加强措施而产生收缩裂缝；混凝土构件表面太光滑，结合不良，在外力作用下产生裂缝；外墙大面积打底而未设置分格缝，在温差作用下产生不规则裂缝造成渗漏；抹灰层施工完成后未及时养护或养护不足造成砂浆强度降低产生裂缝。 2.3.3.2 遮阳板、雨篷和阳台等水平构件饰面层施工时，未找坡，甚至倒坡，造成返倒水或积水，引起墙体根部渗水。 2.3.3.3 外窗台未设置滴水线和外低内高坡度太小等造成门窗边渗漏。 2.3.3.4 门窗与墙体的连接处，临时固定用木楔未取出，缝隙填塞不密实，或未留出打密封胶的缝槽，导致门窗周边渗漏。 2.3.4 饰面层的质量 2.3.4.1 腻子层的开裂。由于所使用的外墙腻子质量存在缺陷，抗裂性差；或者由于施工操作不当、配比不当，腻子批刮上墙后因为干缩、开裂从而影响到涂料面层。 2.3.4.2 涂料面层的开裂。某些存在质量问题的涂料由于抗裂性能差，或由于施工不当，涂刷上墙不久，经风吹日晒后易出现干缩龟裂及其它质量问题。 2.3.4.3 外墙饰面砖裂缝、缺角破损；饰面砖间勾缝不密实；采取无缝镶贴时，饰面砖间细小缝隙未打胶。 2.3.5 外墙施工时预留的孔、洞封塞不严，穿外墙管道周边处理不当引起渗水。建筑的井字架口、上人电梯口、塔吊附墙杆、模板穿墙套管、穿外墙管道套管周边等部位，封堵不密实，便会形成渗水通道，造成渗漏。
3、防治措施 3.1 设计措施 3.1.1 依据《建筑外墙防水工程技术规程》等有关外墙防水的设计规范，明确外墙防水工程的构造、防水层材料的选择及节点密封防水构造等要求。 3.1.2当遇到门窗洞口时，应在洞口四角处沿45°方向补贴一块200mmx300mm的标准网格布，以防止外墙外保温系统开裂。对门窗洞口四周、外墙细部及突出墙面构件等应做好防水、保温细部设计，出具节点详图（如图3.1.2.1所示）。

3.1.3 在外墙外保温系统上安装的设备或管道应固定到基层上，并应做密封和防水设计，施工图中应给出施工做法。 3.1.4 外墙保温板严禁直接粘贴在未抹底灰找平后的砌体上，应抹底灰找平后再粘贴。抹灰层应采用水泥砂浆，强度等级不应低于M5。抹灰后，应在砌体与混凝土构件的接缝处，做一道防水，沿接缝两侧各150mm宽。 3.1.5 在不同结构材料交接处，设计应采取每边不少于150mm的耐碱玻璃纤维网布或热镀锌电焊网作抗裂增强处理。
3.2 材料选择 对进入施工现场的砌块、水泥、砂、饰面砖和门窗型材等材料，严格检查生产或供应厂家资质、产品出厂合格证和检验报告，并按规定抽取样品送检，发现不合格材料及时清退出场，以杜绝规格、质量和性能不合格的材料用在工程上。
3.3 施工措施
3.3.1 外墙基层处理及找平层施工应符合下列要求：抹灰前应先堵好架眼及孔洞。填堵眼、孔、洞的砂浆或细石混凝土材料可加入5%微膨胀剂，以此消除填充材料的干缩，避免形成细小缝隙，留下隐患。封堵脚手架眼和孔洞前，应清理干净孔洞内杂物，浇水湿润。穿墙螺栓孔宜采用聚氨酯发泡剂和防水膨胀干硬性水泥砂浆填塞密实,封堵后孔洞外侧表面应进行防水处理。 3.3.2 应保证饰面砖的基层有足够的强度，粘贴饰面砖时应将砖缝及时划清、划净，并使用专用嵌缝料、制作专用金属勾缝工具勾缝，勾缝应光滑密实，不得开裂。饰面砖采取无缝镶贴时，饰面砖间细小缝隙应打胶。 3.3.3 在外露饰件的根部及穿墙管道与套管间缝隙，严格按规范要求，使用密封胶进行封闭。 3.3.4 保温板与其它构件（混凝土结构、窗框或辅框、穿保温支架等）接触部位缝隙用发泡胶填充密实，达到“软连接”，防止开裂和窜水。 3.3.5 大模内置有网保温板体系，如果不能保证钢丝网与保温板之间的净距离，表面抹灰时应在抹灰层的外三分之一厚度内，增设一层同型号的钢丝网，用专用锚栓固定于结构层上，有效锚固深度不小于7d（d为螺杆直径），锚栓间距双向@500㎜梅花形布置。 3.4 管理措施 外保温体系施工前应做样板墙，样板墙应涵盖保温体系的主要节点的做法（突出墙面的构件如，门窗口处、转角部位、檐口、勒脚等），并经建设、施工、监理等单位认可后方可展开施工。对凸出墙面的构件处进行保温层施工时，应遵循上面压侧面、侧面压下面的顺序作业，避免出现朝天缝。
4、质量控制重点 4.1 外墙保温施工应制定专项施工方案，并严格按方案组织实施。 4.2 填充墙与混凝土构件的连接时应增加网格布等加强措施。 4.3 外墙施工预留孔洞、架眼、模板拉杆、穿墙管道等部位应按设计或规范要求封堵严密。 　 　 （二）外窗渗漏
1、现象描述 窗及窗周边部位是外窗渗漏常见部位（如图1.1～1.2所示）。

2、原因分析 2.1 设计原因 外窗部位防水设计未遵循“排水为前提，防水为基础，密封为关键，多道设防，共同作用”的原则，未采取合理的防水构造设计，未指定选用图集或绘出节点构造详图。 2.2 材料原因 外窗材质不合格易变形，窗框与墙体连接处四周所用的防水密封材料质量不合格。 2.3 施工原因 2.3.1 外窗部位的防水施工未严格按操作程序及设计要求精心施工，局部防水措施不当，造成细部节点质量低劣，密封效果达不到规范要求，坐浆、填缝、打孔等施工不规范，也是造成渗漏的原因。 2.3.2 外窗框或附框安装后，未采取有效成品保护措施，因受外力变形，导致窗框与附框间产生缝隙。
3、防治措施 3.1 设计措施 3.1.1 高层住宅外窗和多层住宅的铝合金外窗宜做附框。窗洞口宜做企口（如图3.1.1.1所示）。

3.1.2 有附框的外窗口周边应做一道防水。 3.1.3 外窗与墙垂直交接处应设置墙垛，厚度与保温层厚度一致（如图3.1.3.1所示）。 3.1.4 凸窗顶部，应在基层做一遍防水层，在墙面上泛起高度300mm（如图3.1.4.1所示）。

3.2 材料选择 3.2.1 门窗加工前，应对其抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能进行定型检测，有节能要求的门窗增加传热性能检测。检测结果达不到设计要求时，必须对门窗型式进行修改，重新检测合格后才能正式加工。 3.2.2 用于多层建筑上的铝合金窗型材壁厚一般在1.0～1.2mm；高层建筑则不应小于1.2mm。窗与墙缝隙必须采用闭孔保温填充材料，连接采用弹性连接。填充材料宜用聚氨酯泡沫填缝剂，密封材料宜用中性硅酮密封胶。 3.2.3 采用的防水密封材料应有材料质量证明文件，确保材料质量符合技术要求；防水材料进场时，按照材料的各种性能检查防水材料的外观、质量，同时按规定抽样复检，复检合格方可用于工程施工，严禁使用不合格产品。 3.3 施工措施 3.3.1 外窗框及附框四周应保证有4～6㎜的缝隙，应清理干净并干燥后，使用发泡剂连续填充，一次成型，充填饱满，在硬化前清理干净框内、外侧多余发泡胶，防止发泡剂外膜受损。将槽口用耐侯胶封闭，严禁在涂料层上打密封胶。 3.3.2 外窗的窗台外侧必须低于内侧不小于10㎜，且外窗台向外坡度≥5%。窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。 3.3.3 外窗安装前应抽样检查。一般外窗现场至少抽取一樘进行解剖，检查内部构造、材质及拼装质量；防火、防盗、节能等特种门窗进场应提供有效的型式检验报告。 3.3.4 外窗洞口四周应按照窗框固定连结位置设置预埋件，不得将窗外框直接埋入墙体，严禁在砖墙上用射钉或钢钉固定，也不得在多孔砖上用膨胀螺栓固定。砌体上的预埋件应使用小型混凝土砌块。固定连结件位置应距边框及中横框、中竖框与边框交接处的两侧不大于150mm，其它固定点间距不大于500mm，两端与墙体固定；组合窗拼樘料的规格、材质及连接固定方式应符合设计和规范要求，拼樘料间用胀管螺丝固定连接，接缝、节点必须密封。 3.3.5 外窗密封: （1）分层填充缝隙用的材料选用闭孔泡沫塑料、发泡聚苯乙烯等弹性材料，填塞厚度不宜大于20mm，填塞密实，起到防水止漏、隔音保温及防止窗周结露的作用。 （2）应按规范要求在缝隙外表留5～8mm深的槽口，打注嵌缝胶。在施工装饰面层时应嵌木楔，待装饰面完成后，取出木楔，槽口应连续贯通，清理干净浮灰。在槽内由下而上打注嵌缝胶，窗下槛抹灰时应伸入下槛3～5mm，在阴角处打注嵌缝胶。注胶前应清洁表面，注胶后应检查注胶是否连续，防止漏注。嵌缝胶不得有脱落、起皮、无弹性、胶面开裂等缺陷。 （3）外窗洞口应清理干净，干燥后施打发泡胶，发泡胶应连续施打，一次成形，填充密实。 （4）发泡胶施工时，可用铝合金板条封住窗框与墙体间缝隙，铝合金板条上每15cm设注胶孔，以防止发泡胶外溢。3.3.6 外窗安装完成后，应进行淋水试验，淋水时间不少于30min。
3.4 管理措施 所用的材料应严格按照规范要求见证取样，符合质量标准和设计要求的，方可使用。 4、质量控制重点 4.1 抽查外窗安装是否制定了专项施工方案，并按方案组织实施。建筑外窗的品种、规格是否符合设计要求和相关标准的规定。 4.2 抽查外窗安装是否牢固,周边缝隙是否严密，密封胶是否有开裂。 4.3 抽查外窗上口是否做滴水沿或槽，窗台坡度是否符合要求。 4.4 抽查外窗安装完成后,是否进行了现场淋水试验。核查外窗安装隐蔽验收记录。 　　（三）屋面渗漏 1、现象描述 屋面发生渗漏时，不容易查找渗漏的具体部位，返工处理时受天气环境因素影响，周期比较长，很难取得理想效果（如图1.1所示）。

2、原因分析 2.1 屋面板结构混凝土施工时未按要求浇筑和振捣，混凝土存在蜂窝、孔洞、裂缝等质量缺陷；混凝土浇筑后，因拆模过早、上荷过早、养护不到位等原因，使混凝土产生裂缝，具体原因详见混凝土裂缝章节。 2.2 女儿墙体裂缝，造成防水层拉裂。 2.3 涂膜防水或者卷材防水材料本身存在质量缺陷，材料进场后，没有按规定进行进场验收和抽样复检，造成用于工程的防水材料不合格。 2.4 防水涂膜施工厚度不足、涂刷不均，存在露底问题，卷材防水粘贴层数不符合要求，长短边搭接长度不足100mm，或者搭接边口密封不严。 2.5 细部处理不到位、不合格。如屋面的阴角、阳角、出屋面的管道根部、檐沟、变形缝、沉降缝等部位施工中可能遗漏附加层，接缝处的密封处理不当，泛水高度不够等。 2.6 后期防水保护层施工或其他后续施工过程中，将以前做好的防水层破坏，被破坏的部位未发现或者未修补。
3、防治措施 3.1 设计措施 3.1.1 山墙、女儿墙压顶可采用混凝土或金属制品。压顶向内排水坡度不应小于5%，压顶内侧下端应作滴水处理；女儿墙泛水处的防水层下应增设附加层，附加层在平面和立面的宽度均不应小于250mm；低女儿墙泛水处的防水层可直接铺贴或涂刷至压顶下，卷材收头应用金属压条钉压固定，并应用密封材料封严，涂膜收头应用防水涂料多遍涂刷（如图3.1.1.1所示）。

高女儿墙泛水处的防水层泛水高度不应小于25Omm，泛水上部的墙体应作防水处理。当女儿墙为砌体时，泛水做法如图3.1.1.2所示，当女儿墙为钢筋混凝土墙体时，泛水做法（如图3.1.1.3所示）。

3.1.2 屋面楼梯间、电梯间等出屋面洞口处泛水高度应满足要求。因泛水做法导致原设计洞口尺寸不足时，应在图纸会审时提出修改意见。 3.1.3 屋面防水层和上部保护层之间应设置隔离层。 3.2 材料 选择推荐使用成品排水楼板套管。 3.3 施工措施 3.3.1 严格按设计要求施工找坡层、找平层，控制屋面的排水坡度。为保证坡度、坡向正确，应先拉线打点，后铺料施工。施工完成后，应及时组织坡度、平整度的验收。 3.3.2 出屋面洞口、管道、井（烟）道等，在防水层施工前，必须按设计要求施工完毕，不得在防水层上打孔、开洞。 3.3.3 保温层及找平层施工，应按设计要求设置排汽槽和排汽孔，排汽孔宜每36㎡设置一个。应将排汽槽和排汽孔清理干净，保证通气顺畅。 3.3.4 找平层与突出屋面的管道、井（烟）道、女儿墙、楼电梯间墙体的根部交接处应做出圆弧，采用高聚物改性沥青防水卷材时圆弧半径为50㎜，采用合成高分子卷材时圆弧半径为25㎜。突出屋面的管道、排气孔等应按设计和规范要求设防水附加层，泛水高度从屋面面层算起高度不小于250㎜，防水层收头处应用金属箍箍紧，并用76密封材料填严。 3.3.5 要先安装落水口后做防水，落水口周边应增加一道附加防水层并用密封胶填嵌密实。水落口宜选用铸铁制品，水落口周围直径500㎜范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口。落水口处防水层应伸入落水口不小于50㎜。设计为侧排水时要保证排水口断面尺寸。 3.3.6 找平层干燥后，应及时完成防水层施工，避免淋雨造成屋面保温层内积水。 3.3.7 应严格控制保温层及找坡层内的含水量，如经雨水浸泡后应透气晾干，防水层施工前，应检查基层干燥程度。可采用简易方法进行检验，即将1㎡卷材平坦的干铺在找平层上，静置3h～4h后掀开检查，找平层覆盖部位与卷材表面未见水印，方可铺设防水层。 3.3.8 防水层施工完毕经验收合格后，应及时施工防水层保护层，防水层上部工序施工时，应避免破坏防水层。 3.3.9 防止屋面楼板混凝土蜂窝、孔洞、裂缝及防水层上保护层、面层裂缝等措施详见本指南其它章节。 3.4 管理措施 3.4.1 严禁在屋面楼板预埋短钢筋用于女儿墙支模。屋面板上构造柱钢筋应在浇筑屋面板混凝土时插筋，严禁后期植筋。 3.4.2 屋面防水层施工完成后，应立即清理屋面杂物，保证屋面干净、排水通畅。严格按规范要求做蓄水或淋水试验。试验合格后应及时安装雨水口篦子。应做好成品保护，防止屋面破坏。 4、质量控制重点 4.1 屋面施工是否应制定专项施工方案，并按方案组织实施。 4.2 屋面工程所用的防水、保温材料是否有产品合格证和性能检测报告，材料的品种、规格、性能等是否符合国家现行产品标准和设计要求。 4.3 抽查找坡层的排水坡度、坡向，找平层的平整度是否符合设计、规范要求，突出屋面的管道、井（烟）道、女儿墙、楼电梯间墙体的根部交接处是否做出圆弧，防水层泛水高度、收口处理是否正确。 4.4 抽查防水层施工时保温层及找坡层内的含水量是否符合要求。 4.5 加强屋面细部构造施工过程质量控制及隐蔽验收检查。 4.6 抽查屋面防水工程完工后，是否进行了观感质量检查和雨后观察或淋水、蓄水试验，不得有渗漏和积水现象。
（四）卫生间渗漏 卫生间地面、管根、墙体渗漏不仅影响房子的美观和使用功能，给室内卫生造成极大的影响。 1、现象描述 卫生间地面防水层有破损渗漏、排水管等管道穿楼板管根封闭不严造成渗漏、防水上返高度不够和墙面阴阳角附加层不符合要求造成渗漏等（如图1.1～1.2所示）。

2、原因分析 2.1 设计原因 卫生间兼做淋浴间时，墙面未按规范要求设置防面防水层。 2.2 施工原因 2.2.1 现浇混凝土楼板存在蜂窝、孔洞、裂缝等质量缺陷。 2.2.2 防水材料不合格，涂刮铺贴不均匀，粘结不牢，局部漏铺。地面与墙面转角处弧度不足或防水层上翻高度不够。 2.2.3 穿楼板管道漏设套管、套管高度不够，预留孔与套管之间及套管与管道间缝隙填塞不密实。 2.2.4 卫生间四周未做混凝土上翻台或上翻台高度不足，门口部位防水层未上翻。 2.2.5 坡向地漏坡度过小或地漏标高过高，返坡造成地面积水等。
3、防治措施 3.1 设计措施 3.1.1 卫生间四周墙体除门口外，应整体一次浇筑混凝土上翻边（混凝土坎台），其高度距建筑地面不应小于200㎜，宽同墙厚，混凝土强度等级不应小于C20（如图3.1.1.1所示）。

3.1.2 淋浴间的墙面防水高度不应低于2.0m。 3.2 材料选择 优先选用排水成品楼板套管（如图3.2.1所示）。

3.3 施工措施 3.3.1 施工时结构层标高和预留孔洞、管槽位置应准确，严禁乱凿。 3.3.2 卫生间穿楼板管道应预埋带止水功能的成品管件，并做好成品保护。 3.3.3 采用预留孔洞安装方法时，孔洞封堵应采用托盘式支模方法，禁止采用吊模，不得使用挤塑板等刚度不足的材料支模。预留孔洞与管道间的缝隙，应采用灌浆料或细石混凝土灌注，待终凝后进行浇水试验，无漏水后方能进行下道工序施工，终凝前严禁磕碰，踩踏管道、地漏。套管出地面高度不应小于50mm，穿过楼板的套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实，端面光滑。 3.3.4 找平层施工时，管道根部、墙体与地面交接处应做出圆弧，圆弧半径不应大于25㎜。防水层施工前，应对管道根部浇水检查管根是否存在渗漏。 3.3.5 卫生间门口处应做细石混凝土或砂浆挡台，挡台应高于地漏高度，并应预留面层厚度，防水层做至挡台上沿。卫生间设置地采暖时，门口挡台应预留出埋采暖管的凹槽，凹槽部位应做好防水密封。 3.3.6 防水层施工完毕及向用户交付前，均应做蓄水试验。 3.3.7 卫生间楼板蜂窝、孔洞、裂缝防止措施见本指南其它章节。 3.4 管理措施 3.4.1 卫生间管道施工，应进行施工方案设计，确定敷设顺序、线路及敷设位置。 3.4.2 防水层做完后应采取保护措施，不得上人踩踏和进行下道工序施工。 3.4.3 对地漏和立管根部做防水加强，按规范做好闭水试验，全部达到要求后，进行下一步施工。 4、质量控制重点 4.1 抽查防水层施工前是否制定了专项施工方案，并按方案组织实施。工程所用的防水材料是否有产品合格证和性能检测报告，材料的品种、规格、性能等是否符合国家现行产品标准和设计要求。 4.2 抽查结构层标高和预留孔洞、管槽位置是否准确。 4.3 抽查找平层施工时，管道根部、墙体与地面交接处的处理是否密实并应做出圆弧。防水层施工前，是否对管道根部进行加强处理。 4.4 抽查防水层施工完毕及向用户交付前，是否进行了蓄水试验。

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