母公司拿地，子公司开发，土地使用权过户的三种方式对税务的影响
土地招拍挂往往会附加一系列的条件，部分的地块要求项目所在地需要成立独立的子公司，但是子公司的成立和资质办理都需要一系列的手续和时间。母公司拿地，子公司开发，主要是有以下三种情况。
（1）如果是母公司出钱拿地，还在申请竞拍阶段，拟成立子公司开发。
如果是这种情况，在竞买申请表上填写好未来将要成立子公司进行开发，完全可以规避后面的各种麻烦。竞买成功后，国土部门先与母公司签订《国有土地使用权出让合同》，在母公司办理完子公司注册登记手续后，再与子公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；或者约定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权出让合同》。
参考《协议出让国有土地使用权规范》：“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
（2）如果是母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。
如果在竞拍申请中没有对子公司相关事项进行约定，票据开到子公司，如果权证还没有下来，可以在相关部门的配合下将权证过户给子公司。
参考《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》：“房企受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房企向政府部门支付的土地价款：
房企、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时土地价款总额不变；项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”
解读：这条对房地产开发公司来说也是天大的利好！因为原来财税[2016]36号文件规定的，土地价款的扣除方是房地产开发企业，没有说明包括多个房地产开发企业组成的联合体，受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，由谁作为土地价款的扣除方。这次规定明确同时符合三个条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。实际上也解决了取得土地和支付土地价款的房地产开发企业取得扣除凭证，与设立项目公司实际对该受让土地进行开发，扣除土地价款时扣除凭证上的单位名称不一致问题。这些税收政策非常合法合理，便于基层税务机关实际操作。
“全部持有”是时点条件还是时段条件?
实务中，房地产开发企业拿地，交由项目公司开发的情形比较普遍。
土地出让金收据开具给房地产开发母公司后，项目子公司如果要在确认销售额时扣除土地价款，须满足《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)规定的三个条件。其中一个条件就是：项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。中梁地产税务总监陆志军提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一时点满足即可，还是须在项目全周期满足?
房地产项目因融资及合作开发商的需要，常常会在拍到土地后，以老股东转让股权，或直接引进新股东的方式，增资扩股。实践中，要求企业在整个开发周期维持股权结构不变，比较困难。对此，中国大企业税收研究所副所长魏斌分析，房地产行业之所以会出现这类疑难问题，主要还是因为不同地区的政策执行口径存在差异。
安徽省税务局货劳处干部刘毅在工作中接触过不少此类问题。他表示，对于这类“疑难杂症”，企业可以从纷繁复杂的地产与财税的法间差异中跳出来，变通看待和解决。例如，尽早成立项目子公司，对竞拍保证金之后余款的支付和财政票据的取得进行相应约定，将解决问题的端口“环节前置”。同时，建议企业积极与政府相关部门进行沟通，形成良性互动，为后续企业按规定扣除向政府部门支付的土地价款，准备充分、合法的凭证和依据。
问题内容：
我公司取得土地后，由我公司的全资子公司再设立持有100%股权的全资项目公司来开发，是否适用财税[2016]140号第八条，“......（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”的规定？
答复内容：
房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;
(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
您提交的信息与上述不完全一致。建议具体问题请携带相关资料请您的主管税务局进项判断。
答复机构：宁波市税务局
答复时间：2021-10-20
（3）如果是母公司获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。
如果母公司取得了国有土地使用权证书，如果过户到项目子公司，是属于土地转让行为，将面临税收和法律风险。如果要继续过户到子公司，主要是有以下三种方式。
1、资产转让。
由于地产管理法要求，完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让。完成25%以后，在建工程转让涉及到到大量税费。
2、划转至项目公司。
《国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
3、作价入股。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
一般来说母公司拿地，子公司开发主要有这三种情况，可以根据实际情况来过户土地使用权。
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