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实务答疑｜为担保债权实现而办理的预告登记是否可以排除执行？

启示号
社会
3年前
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预计阅读时间： 4分钟裁判要旨
案涉买受人与出卖方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。买受人办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故该买受人不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。
案例索引
《四川蜀通建设集团有限责任公司申请执行人执行异议之诉再审案》【（2019）最高法民申6881号】
争议焦点
为担保债权实现而办理的预告登记是否可以排除执行？
裁判意见
最高院认为：
一、关于盛鸿投资公司与集洲房产公司之间是否签订了合法有效的商品房买卖合同的问题
首先，对合同性质的认定应当以签订合同时当事人的意思表示为准，与当事人事后在诉讼中的陈述意见并无直接关联。盛鸿投资公司与集洲房产公司虽然于人民法院查封之前签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定盛鸿投资公司通过承担集洲房产公司欠吴庆华5500万元债务的方式，购买案涉房屋。但补充协议第六条明确约定，“在同时满足以下全部条件时，集洲房产公司有权单方解除主合同及本补充协议：1. 在盛鸿投资公司取得所预售房屋预告登记证，且《债务承担协议》生效之日起2个月内；2. 集洲房产公司将盛鸿投资公司支付的购房款全部返还；3. 集洲房产公司无异议地支付了本协议约定的全部违约金；4. 集洲房产公司已向本次买卖合同的居间人支付了全部居间费。”补充协议的第七条还同时约定，集洲房产公司在交付相应的违约金后其所享有的单方解除权的期限也可以相应顺延。上述约定表明，在签订《商品房买卖合同》及补充协议时，集洲房产公司与盛鸿投资公司之间的真实意思表示并非以转移房屋所有权为目的，而是通过订立房屋买卖合同确保集洲房产公司能够全部返还“购房款、违约金以及居间费用”，实际为确保集洲房产公司能够归还5500万元借款及利息。
其次，在案证据显示，集洲房产公司直至2014年9月仍持续向李时会、黄海虹以“还借款”“还款”“付利息”等名义支付款项并非居间费用，而是向盛鸿投资公司支付的5500万元借款利息，表明双方的借款关系直至2014年9月仍然存续，更加印证了《商品房买卖合同》及补充协议的担保属性。二审判决认定盛鸿投资公司与集洲房产公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议实际构成让与担保协议并无不当。
最后，盛鸿投资公司主张即使《商品房买卖合同》具有让与担保的意思表示，但在合同履行过程中，集洲房产公司未能满足合同解除权行使条件，双方已通过2014年12月17日的《交房协议》变成了真实的商品房买卖合同关系。经审查，集洲房产公司与盛鸿投资公司签订《交房协议》时，房屋并未完工，盛鸿投资公司同意以现状交付，并对未完工程自行组织施工与正常的商品房买卖关系不符；且签订《交房协议》的前一天，即2014年12月16日，一审法院才刚出具调解书，确认集洲房产公司向蜀通建设公司支付工程款及利息8368.5585万元，蜀通建设公司对“润洲国际一期工程”1号楼土建及主体工程等多栋建设工程享有优先受偿权。因此，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《交房协议》明显不具有善意。与此同时，从《交房协议》的内容看，双方并未有对借款本息进行结算，并转化为以房抵债协议的意思表示，房屋现状移交的事实也未能改变原来《商品房买卖合同》及补充协议的约定及让与担保的性质。因此，二审法院认定盛鸿投资公司与集洲房产公司在人民法院查封之前未签订合法有效的商品房买卖合同并无不当。
二、关于盛鸿投资公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题
盛鸿投资公司主张，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。但本案中，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故盛鸿投资公司不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。故二审法院认为盛鸿投资公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，改判准予执行案涉房屋并无不当。