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合理房价收入比是多少，到多少才价格合理？

启示号
财经
2年前
404

我们对于房价的看法总是不太一样，特别是对于合理房价，总是觉得不是很合理，那都是因为房价推得太高所造成的现象出来，我们可以用理性的思维去思考一下，再去做决定，那样才能更好的选择。

按照美国的标准，30年的月供占家庭税前收入的30%，相当于不到税后可支配收入的50%，被认为是经济适用房价格。根据租金情况，租金收入扣除房产税、物业费、维修费、空置期等费用后，可以等于30年的月按揭付款。像纽约这样的城市从来没有达到过这个标准，需要放宽标准，直到买了5到10年的房子可以算为止。

按照这个标准，美国大部分地区的房价都是合理的，但是这些房价合理的地方往往找不到工作也赚不到钱，所以人们还是要挤到像纽约、旧金山，这样和我的中国差不多昂贵的地方，但是对于泡沫经济是指金融证券和房地产市场价格因投机交易异常活跃而大幅上涨，导致表面繁荣的经济现象。简单来说，价格和价值是脱节的。

从定义可以看出，价格高不一定说明存在泡沫。中国是一个幅员辽阔的国家，城市间发展极不平衡。目前，中国房价最低的城市平均房价只有2000多平米，北上广深最贵的已经超过3万元。但是否意味着3万以上的均价一定有泡沫？

众所周知，脱离价值的价格是泡沫。说白了接手这个价格的人少了就是泡沫。如果市场仍然活跃，我们很难将其定义为泡沫，而且市场会教开发商如何做人。如果价格太高，成交就不会活跃，最终活不下来的将是开发商。

现在很多人都有等待泡沫破裂低价入市的预期。然而，没有泡沫能一下子破灭。有一个爆裂的过程。简单来说就是普遍暴涨(活跃交易)——滞涨(强烈观望情绪)——下跌(成交量放大)——疯狂(疯狂抛售)。这些步骤往往伴随着大量企业的倒闭。同时，所谓泡沫破裂并不意味着价格会下跌，往往是在价格过度下跌之后，可以参考美国两房之后的房价走势。

我们来看一些情况：从最近几年，存量房市场消化率一直维持在50左右，没有明显变化。在往下可以清楚的看到，租房和二手房的交易市场已经严重下滑，新房的销量明显上升。这是为什么？因为近几年国家控制了房地产，持有货币的人太多了，观望不前。等了这么久，房价也没跌多少。看新楼盘的涨价趋势，自然会买房。

至于为什么房价跌得慢，涨得快，这其实是大家的错觉，房价其实跌得太快了。只是房价下跌的时候，还没有触及了消费者的利益，所以受到的关注很少。现在房地产开发成本逐年增加房价收入比，售价相应上涨也是正常的。其实除了深圳(主要是前海)外，其他大城市的房价近几年的走势都很稳定，前几年略有下降，去年底略有上升。房价波动大，就是泡沫的表现(参考温州)。既然总能找到听筒，就不要想着泡泡破了自己去接漏。更何况房价收入比，如果所谓的泡沫真的破灭了，消费者肯定会追涨不追跌，迫不及待的跌得一无所有。

我不是在为房地产行业清理土地。房地产作为一种商品，无论如何都会受到经济规律的制约。供大于求，价格下跌，供大于求，价格上涨，就这么简单。

对于许多生活在北上广等大城市的人来说，高房价对应着他们的低收入水平。如果每个人月入20-30K，就不会觉得房价高了。然而，北上广的这些大城市不仅面对本地买家。这些大城市每年都有如此多的净流入人口，以至于总有人愿意为高房价买单。只要房价不飙升，其实也不是什么大问题。

当然，与外国发达国家相比，中国的房价确实偏高。高到什么程度？上海的房价几乎和纽约一样，但租金只有纽约的一半到三分之一(纽约约为3-5%，而上海)的1-2%。此外，上海的住房空置率远高于纽约(纽约为2%-5%，而约为20%)。从这个角度来看，在租售比方面，上海房价太高，泡沫严重！与此同时，从空置率来看，分分钟的上海房地产市场也将走向破产。然而，这种情况已经持续了三到五年，不仅没有恶化，而且还在逐步改善空置率有所下降，涨幅的租金明显领先于房价涨幅。这是因为上海对他托市有全国市场。中国其他大城市也是如此。

在全国房地产行业不景气的时候，挤压泡沫最大的不是这些大城市，而是那些过度发展的中小城市。

为什么前几年中国房价比涨幅高？主要原因是中国人的投资方式过于单一。大量的资金涌入单一市场，即使大蒜被油炸，也能以天价出售。这到后期你可以了解一下有关两房债券的事情。