产业园区五种不同的运营模式分析！

产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。产业园区不同的运营模式，有不同的对策方案及表现形式。

产业园区五种不同的运营模式

第一种模式：政府运营模式

这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

第二种模式：投资运营模式

投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

第三种模式：服务运营模式

随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

第四种模式：土地盈利模式

随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。

第五种模式是产业运营模式

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

对产业园区不同发展阶段的模式分析

所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据;

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：

第一阶段 生产要素聚集

发展阶段：要素群集阶段;

核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动;

产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引圣餐要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置;

主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业;

产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。

园区功能：加工型、单一的产品制造、加工;

园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值;

与城市发展的空间关系：基本脱离;

代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。

第二阶段 产业主导特征

发展阶段：产业主导阶段;

核心驱动力：内里外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用;

产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件;

主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀;

产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱;

产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局;

园区布局：以产品制造为主;

园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”;

与城市发展空间关系：相对脱离;

代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。

第三阶段 创新突破阶段

发展阶段：创新突破阶段;

核心驱动力：内里为主，技术推动，企业家精神;

产业聚集动力：创新文化;

主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域;

产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强;

产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局;

园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能;

园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链;

与城市发展空间关系：相对耦合(中枢辐射);

代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。

第四个阶段 现代科技都市

发展阶段：财富凝聚阶段;

核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动;

产业聚集动力：高势能优势;

主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主;

产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本;

产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合;

园区功能：复合型(事业发展中心—生活乐园)，现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区;

园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”;

与城市发展空间关系：紧密融合(多级耦合式);

代表园区：美国硅谷。

优秀产业园运营的7个核心要素第一步：运营主体要明确

运营主体性质的不同，决定了园区运营模式的不同；

政府创办型园区：成绩第一

企业创办型园区：效益第一

第二步：功能规划要清晰

1）孵化区域：

园中有器（孵化器），培养原创型项目；

案例：武汉的产业园都要求配备一个专业孵化器；武汉的凯迪、三特索道、凡谷电子、华工科技、国测电力、上市企业几乎都是从孵化器里成长出来的。

2）生产区域：

生产、调试、组装基地，规模化生产。

3）展示区域：

多功能展示厅、会议室，交易区域、体验式营销。

4）配套区域：

满足企业人员的吃喝玩乐，休闲配套；

一个工业园不见得要咖啡厅，一个产业园一定得有个咖啡厅；商务谈判交流！

第三步：组织架构要明晰

1）产业研究部门：

了解定向产业的产业组织结构、产业特征、产业规模、产业企业分布、产业发展趋势，为园区的运营和招商提供理论指导。

2）招商销售部门：

将园区的物业通过有效的渠道寻找到有效客户，促成签约；坐招、行招同时进行。

3）产业服务部门：

融资服务、市场拓展服务、项目诊断、财务法律咨询、人员招聘培训等等。

4）物业服务部门：

良好的物业服务提升客户的满意度和物业的保值升值。

第四步：平台建设是关键

平台建设是决定产业园区档次关键 。

1）融资平台：

政府、民间、园区 三种融资渠道

2）推介平台：

协会、展会、例会、峰会

3）研发平台：

大学实验室和科研院所的技术开发

4）专业共用平台：

产业企业共用的一项服务或者设备

第五步：专业服务很重要

园区作为综合性的服务平台，与提供财务、金融投资、法律、人力资源、贸易展会、技术转移、项目申报、政策信息、国际合作、上市辅导等的专业机构合作，为企业提供全面且专业的增值服务；采用专案管理的服务模式，为企业提供定制式的专业服务。

服务好产业园入驻企业是产业园运营服务的重要工作内容，园区企业所涉及的第三方服务不计其数，不是每一项都需要产业园运营团队亲自来提供的，实际上产业园也没有这个能力和精力做到事无巨细。产业园应该抓大放小，全力做好专业服务，其他非核心服务交给第三方服务机构即可！

比如：做好企业同政府的桥梁，当好园区企业的政务管家，做好园区的政策项目辅导和申报！这几乎是所有园区企业的刚需，也是园区天然有这个服务优势，当然也是必须具备的专业服务能力！

第六步：园区活动这样搞

活动是塑造园区产业氛围、服务园区企业的重要手段和形式！服务送上门、投融资对接、企业内训、采购交易大集市、业务交流会、企业参访、人才培育！

通过这些活动形式为在园区中常驻办公的企业提供政策、资金、业务链接和合作平台搭建等切身服务，不止于“租赁”，而是洞察企业的核心需求，发挥园区的平台作用，力求逐渐实现真正的“产业服务”职能！

在园区运营方面创业孵化链条与大学和院所等创新、人才源头的合作，通过各种方式和活动吸引大学生和优秀人才到园区实习或创业！

活动计划

第七步：园区品牌影响力塑造

1)广泛拓展院所、高校、社会组织的合作

在具体运营服务工作过程中，园区运营团队应该积极开展与各级政府部门、科研院所、社会组织的合作。同时加强园区企业与外地，以及海外相关组织的合作，积极开展互动交流活动，提升街区对高层次创新创业人才的吸引力，形成良好的人才聚集品牌。

2)园区整体设计规划与定位

对产业园品牌综合分析、定位与策略，通过视觉传达，使受众群体直观了产业园的品牌信息，结合方案进行环境打造！

3)品牌建设与推广

网站和微信平台开发。线上全网推广(网站、微信、社交、EDM)。通过准确优化网站排名、社交平台、微信推广和粉丝等互联网宣传方式提升产业园在网络上的品牌影响力。

4）创业氛围打造

通过主办和承办全国性重点投融资对接会、创业大赛，为园区创业企业提供融资渠道和被投资机会。定期邀请知名导师和天使投资人开展项目路演活动，促进入住企业创业质量。积极承接区市级创业、路演活动。