最高法院：国有划拨土地上的合作建房合同，性质与效力如何认定？

引 言：近几十年来，国企、事业单位等享有划拨土地使用权的主体通常与企业合作，满足商铺、办公楼、校舍或住房等建筑的建设需求，或依托建成的房屋获取租金等收益，这些合同可能被冠以“委托代建合同”、“项目合作协议”、“合作建房协议”、“合作开发协议”、“房屋联建合同”、“经营管理合同”等名称，各地法院对合同性质的认定不一而足甚或直接将其作为合作建房合同处理。为处理相关民事纠纷，最高法出台了法释〔2005〕第5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称“《国有土地纠纷司法解释》”），依据合同内容及双方权利义务确定合同的性质。但该解释出台后，早期法院仍存在认定这些合同无效的判决。

2020年，最高法修正了《国有土地纠纷司法解释》，删除了2005年《国有土地纠纷司法解释》第九条、第十一条、第十六条，消除了认定相关合同无效的法律障碍，使《国有土地纠纷司法解释》与《民法典》第二百一十五条的规定相适应。前述变动符合“物债二分”理论，也更有利于认定合同有效、促使市场主体达成交易与合作。

如合同明确约定提供土地一方不承担风险，则该合同名为合作开发合同实为土地使用权转让，早期司法案例中该类合同可能被认定为无效，但根据新的司法解释和近年司法导向，应被认定为有效合同，按照土地补偿协议处理。

法条索引：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》

·第十条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

·第十一条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

·第二十一条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

案例索引：

1.【最高法公报案例：（2013）民一终字第18号】四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案

本案中，大学主张合同无效的理由是《合作开发协议》违反了《国有资产评估管理办法》第3条第1项、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《事业单位国有资产管理暂行办法》第28条，以及《城市房地产管理法》第39条第2项的规定，但前三者均系行政规章，《城市房地产管理法》第39条第2项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。 故诉争《合作开发协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。

2.【最高法案例：(2018)最高法民再9号】七台河和盛房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案

七台河邮政公司通过“土地置换房产”的方式获得确定的利益，不参与和盛公司的自主开发事项，也不承担开发风险，该合作协议未明显体现合作开发房地产合同所具有的共担风险特征，故本案二审判决依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，将案涉《合作协议书》的性质认定为建设用地使用权转让合同，并无不当。案涉土地为国家划拨的机关用地，土地使用权的转让未经有批准权的人民政府批准，该《合作协议书》应当认定为无效合同。

因七台河邮政公司上级主管部门黑龙江省邮政公司变更案涉项目规划，导致七台河邮政公司不能向和盛公司提供除新建邮政办公大楼所占土地之外的其余土地使用权，《合作协议书》无法继续履行。合同不能继续履行导致国有划拨土地的转让无法经政府有权部门批准而无效，主要过错在七台河邮政公司一方，其未经上级主管部门同意即与和盛公司进行项目合作，应对和盛公司的信赖利益损失承担主要责任。和盛公司作为房地产开发企业，对投资开发建设国有划拨土地理应尽到谨慎注意义务，应当在土地转让的相关手续完善之后再进行必要投入，但其在《合作协议书》签订之前即已开始投入装修，对《合作协议书》的无效及损失的发生亦存在一定过失，应承担次要责任。

3.【最高法案例：（2021）最高法民申7071号】湖北人信房地产开发有限公司、武汉人信汇置业有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷案

上述协议内容表明，双方均知晓该宗土地性质为划拨用地，双方约定人信公司需参与招拍挂程序合法取得案涉土地使用权，并非由中南公司直接将案涉地块使用权转让给人信公司。《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款规定，依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。综合本案情况，本院认为，《合作开发协议》系双方当事人真实意思表示，不存在无效情形。

如合同约定提供资金的一方待房屋建成后分得固定数量或面积的房屋、不负担盈亏，则该合同名为合作开发合同实为房屋买卖合同，司法实践中有被认定无效的风险。

在认定这类合同无效的司法判决中，法院通常的理由是：房屋买卖实质是以转让房屋所有权及相应的土地使用权为目的，则在未经批准的情况下，房屋买卖合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。然而，基于“物债二分”理论，转让国有划拨土地上的房屋未经许可变更土地性质的情况下，无法办理房屋过户手续，但并不影响房屋买卖合同的效力。《城市房地产管理法》第四十条规定的立法本意在于防止土地使用权出让金流失，而非限制私有房屋正常交易。相关法律及行政法规应属于管理性强制性规范，不应成为认定这类房屋买卖合同无效的依据。韩世远教授《划拨土地上房屋之买卖》一文亦认为这类合同有效。

案例索引：

1.【最高法案例：(2017)最高法民再70号】哈尔滨市不锈钢制品厂诉李岩房屋买卖合同纠纷案（认定无效）

不锈钢厂作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。

本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。

2.【最高法案例：（2017）最高法民再87号】李佰雄、刘光华房屋买卖合同纠纷案（认定有效）

刘光华依据已生效文书取得涉案房屋的所有权，但涉案房屋的土地性质依旧为行政划拨土地。划拨土地上的房屋转让未经政府批准时，转让合同有效。《房屋转让协议》合法有效。理由如下：首先，签订《房屋转让协议》时，刘光华系案涉房屋的所有权人。刘光华依法对案涉房屋享有所有权，其有权与李佰雄签订《房屋转让协议》。

其次，《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。……从条文内容看，《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。

此外，《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。

再次，登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。……根据《物权法》第九条第一款、第十五条的规定，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定的审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。

最后，认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》是李佰雄和刘光华的真实意思表示，《房屋转让协议》明确表述了案涉房屋的土地性质是行政划拨用地，详细描述了案涉房屋的流转过程，并约定刘光华积极配合办理过户手续，刘光华不得以合同无效而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。刘光华反诉要求确认《房屋转让协议》无效并要求李佰雄支付房屋使用费，显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律的支持，否则，对李佰雄将造成极大的不公。

其后的（2019）最高法民再235号刘合有、北京市农工商开发贸易公司确认合同无效纠纷案中，最高法也基于相同说理角度认可案涉房屋买卖合同的有效性。

如合同约定双方共担风险、共享利润，则该合同为合作开发房地产合同。如合作双方均无房地产开发经营资质，可能被认定合同无效。

如合同明确约定双方共担风险、共享利润，则合同性质为合作开发房地产合同自不待言。但实践中，一些当事人囿于签约能力和风险意识的薄弱，可能订立极为简单或语意模糊的合同条款，此时合同就可能被法院认定为合作开发房地产合同，可能导致合同无效的结果。

此外，在提供划拨土地方获取的收益是一定面积的房屋而建成房屋不完全为自用时，也有部分案例将合同认定为合作开发房地产合同，但由于原《国有土地纠纷司法解释》第十六条已被删除，因此该情况下合同无效的可能性已经已经大大降低。

法条索引：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020）》

·第十三条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

案例索引：

1.【最高法案例：（2016）最高法民申3120号】中国科学院高能物理研究所与中房集团山西天泰房地产开发有限公司、北京科远总公司确认合同无效纠纷案（认定无效）

物理研究所主张：约定的合作建房事项仅为物理研究所为完成自有房屋建设向天泰公司融资并承诺一定使用权。

最高法认为：案涉当事人在签订的《合作协议书》中约定，物理研究所提供院内自有土地（石景山玉泉路19号乙大院，该土地为国家划拨用地），天泰公司提供资金共同修建科研配套综合楼；建成后将由天泰公司和科远公司共同经营或按照一定比例分配使用权。科远公司得到配套综合楼A座的使用权，作为酒店经营；首层、二层由天泰公司和科远公司按照7：3的比例分得使用权；地下一层车库由天泰公司和科远公司共同管理。由于物理研究所未经有批准权的人民政府批准，以无偿使用的划拨土地作为投资与他人合作开发房地产并共同分享利益，改变了划拨土地的公益用途。一、二审判决依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定认定《合作协议书》无效，适用法律正确。

2.【最高法案例：（2019）最高法民申4244号】北京北宇世纪科技发展有限责任公司、中国农业科学院房地产开发经营合同纠纷案（认定无效）

农科院与北宇公司先后订立了以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险以及建成后租赁等内容的协议及补充协议，双方按约定比例分得房屋，农科院将房屋租赁给了北宇公司，北宇公司又将房屋整体租赁给第三方，第三方利用房屋经营餐饮、洗浴，北宇公司及农科院收取租金。

最高法认为：（一）关于涉案合同的性质问题。按照双方所签合作建设合同及《补充协议》，农科院一方出地、北宇公司出资，合作建设案涉房屋，并约定了分配房屋的比例和北宇公司所涉土地使用权的转让事宜；合同履行中，合作建设项目得到了农科院上级部门的批准，以双方名义办理建设规划许可证等均符合合作开发房地产的特征。至于北宇公司所占用部分土地经过农科院上级部门内部审批且已经国土资源部门核定出让价格等，仅属对自行分得部分房产进行的手续完善，并不改变双方联合开发房地产的实质。

（二）关于合作开发合同的效力问题。第一，从土地变性看，北宇公司在合同履行中虽对自己占有部分的土地代农科院向国土资源部门提交了土地性质变更申请和缴纳了出让金，但国土资源部门至本案诉讼前仍未正式批准将划拨土地变性为出让土地。第二，从土地转让看，即使北宇公司与农科院在合作建设合同及《补充协议》中约定了土地使用权的转让，但作为转让方的农科院至起诉前并未取得出让土地使用权证书，该转让也未获得有批准权的政府批准，同时根据上述司法解释第九条有关土地转让的规定，土地转让合同的效力法律亦未明确肯定，也即认定合同无效，并不违反司法解释的规定。

3.【最高法案例：（2015）民申字第371号】遵义市红花岗区商务局与遵义城建建筑工程有限责任公司委托代建合同纠纷案（认定有效）

根据四方于1995年3月14日签订的《联合建房协议》、此四方与城建公司于1994年5月7日签订的《联合协议》以及1994年5月原遵义市城市规划管理局办理《建设用地许可证》的意见，红花岗区粮食局出地，铁路联营公司、电力房开公司、有线电视中心出资，在原红花岗区粮食局使用的土地范围内，四方联合修建办公楼等房屋，并各自所得一定的房屋建筑面积。因此，红花岗区粮食局和其他三方之间应为合作开发房地产合同关系。虽然原红花岗区粮食局使用的土地为划拨用地，但1994年5月原遵义市城市规划管理局为涉案项目办理了《建设用地许可证》，1995年4月29日原遵义市人民政府作出了《16号批复》，同意将该土地划拨给红花岗区粮食局等四单位共同使用修建综合楼及职工宿舍。这表明使用该划拨土地修建房屋的行为已经获得了政府部门的批准。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第十六条的规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”，《联合建房合同》、《联合建房协议》和《联合协议》均为有效。

合同约定提供土地一方取得房屋所有权、出资方在一定期限内使用房屋的，依《国有土地纠纷司法解释》应被认定为房屋租赁合同；实践中也存在合同被认定土地租赁合同的情况，此时存在合同无效风险。

法条索引：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020）》

·第二十四条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

案例索引：

1.【最高法案例：（2013）民申字第1249号】厦门东妮娅实业股份有限公司与厦门市龙得经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷案（认定有效）

第一，根据《中华人民共和国房地产管理法》第五十六条之规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。可见，法律并未禁止将划拨土地上的建筑物出租，只是须将租金中土地收益金部分上缴国家。本案中，龙得公司提交了厦门市国土资源与房产管理局直属分局向其出具的厦门市房屋租赁收益金、房租专用票据两张，证明龙得公司已就案涉租赁物向国家缴纳土地收益金，东妮娅公司对该票据的真实性并未提出异议。可以认为，案涉建筑物出租的情况已得到土地与房管部门确认，并未被政府有关部门禁止。

第二，经审查，案涉租赁物《厦门市土地房屋权证》上明确载明批准土地用途为“文体娱乐”，该租赁物实际亦被用来经营餐饮住宿、洗浴健身等休闲娱乐项目，东妮娅公司称龙得公司擅自改变土地用途，并无充分依据。退一步说，即使房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。综上，东妮娅公司以合同效力为由拒绝支付租金，缺乏依据，不应予以支持。

2.【最高法案例：（2019）最高法民申2481号】兰州文兴学校、兰州大学土地租赁合同纠纷案（认定有效）

《协议书》首段记载“甲方为解决……问题，愿将该校场地租赁给文兴学校使用”，并无证据证明双方对转让价格形成合意，反而却明确在《协议书》中约定20年的租赁期限以及每年70万元的租赁费。结合以上分析，原判决将《协议书》的性质认定为租赁合同、租赁期限未满应继续履行，并无不当。

文兴学校认为《协议书》因违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条之规定，应认定为无效合同，原判决认定《协议书》有效，适用法律错误。

对此，本院认为，首先，上述条文的立法目的是为了制止违法违规用地行为，以审批来限制划拨土地使用权的流转，对土地用途进行监管，防止交易方逃避缴纳土地出让金，损害国家利益。而本案文兴学校是为了建校，并未改变案涉土地为学校建设用地的性质。其次，协议并非只是对土地使用权出租，还包括对基础建设的出租。双方在签订《协议书》时对案涉土地为划拨用地是明知的，现文兴学校已经租赁十余年，确认合同无效有违诚实信用原则。再次，对于违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的行为，应由有关土地管理部门依法处理，不以此影响《协议书》约定的文兴学校支付租金义务的履行。故原判决认定《协议书》有效并无不当，文兴学校认为《协议书》无效的申请再审理由不能成立。

3.【最高法案例：（2018）最高法民申4113号】合肥宏胜物流有限公司、长丰县岗集镇人民政府租赁合同纠纷案（认定无效）

岗集镇政府与宏胜公司签订案涉岗集镇汽车大市场经营管理招标合同，约定岗集镇政府将案涉国有划拨土地使用权租赁给宏胜公司从事商业建设、经营，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的可以出租的情形，故该合同因违反上述行政法规的强制性规定而无效，宏胜公司、岗集镇政府均应对合同无效承担相应的缔约过失责任。

首先，宏胜公司负有审查案涉土地性质的先合同义务。案涉岗集镇汽车大市场经营权招租项目竞价公告第二条明确案涉场地系合肥建材三厂土地，且案涉岗集镇汽车大市场经营管理招标合同明确宏胜公司系案涉场地基础设施的建设主体及建设方案的规划主体，因此宏胜公司应当知晓案涉土地来源，亦应当对案涉土地的性质进行审查，其未审查违反了先合同义务。其次，宏胜公司作为案涉场地基础设施的建设主体及建设方案的规划主体，未能在案涉项目建设前取得建设规划许可手续，并在相关部门向其发送停止建设及拆除违法建筑通知后，仍继续进行违法建设，存在明显的主观过错，应当对合同无效导致的扩大损失承担责任。

此外，早期也有部分“非主流”合同被认定为房屋拆迁安置补偿合同、联营合同或不涉及合同性质的探讨，如果这些合同被认为不具有商业目的或不涉及共担风险条款，即不涉及合作开发房地产问题，则一般被认定为有效合同。

1.【最高法案例：（2002）民一终字第23号】内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院侵权、联营合同纠纷案

当事人双方在国有划拨土地上联合建房并用于商业经营的，构成土地使用权转让的一种形式，应当依法办理土地使用权出让转让手续，否则合同无效。但是，如果双方当事人并不是为了开发建设商品房，而是将联合建成的房屋用于公益事业，划拨土地转化为提供土地一方在该公益事业单位的出资，并未进入市场的，则无须办理土地使用权出让转让手续，当事人双方之间签订的合同亦应认定为联营合同而非联建合同，该合同不因未办理土地使用权出让转让手续而无效。

根据《城市房地产管理法》及相关司法解释的规定，当事人双方合作建房的目的在于共同进行房屋开发建设，分得建成的房屋或者房屋销售、出租的利润，同时实行风险共担。与合作建房相关的，联营企业或者其他法人之间联营，往往也需要联合建房作为经营场所，但这种合作建房应当属于联营出资的一种形式，而不是合作建设用于房地产市场转让的商品房屋。因此，为联营而产生的合作建房行为，应认定为联营行为，并根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件的司法解释的规定，确认其效力。

2.【最高法案例：（2006）民一终字第16号】东营市七色光房地产开发有限责任公司与中国工商银行股份有限公司东营西城支行房地产联合开发合同纠纷案

根据《商业银行法》第四十三条的规定，商业银行在中华人民共和国境内不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资。该规定属于法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，一旦违反该条规定，涉及该条规定的内容应该被宣布无效。但是，在审理涉及商业银行合作建房的案件时，应具体审查其合作建房的目的，如果目的是投资，则应认定为无效；如果目的是为了解决本行职工住房困难，考虑到我国以前这种情况比较普遍的实际情况，不宜认定为无效。适用法律时可以对《商业银行法》第四十三条规定的“非自用不动产”作适当解释来处理。

2.【最高法案例：（2016）最高法民终203号】重庆长虹塑料厂与重庆天龙房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

本院认为，联建合同的特征是共同投资、共享利润、共担风险。而本案所涉《房屋联建合同》及补充协议中并未约定长虹塑料厂承担的风险，不具有共担风险的联建合同特征。因此双方签订的《房屋联建合同》及其补充协议名为房屋联建合同，实为房屋拆迁安置补偿合同，但其中包含有附条件且非独立的房屋买卖关系，这部分关于回购房屋的买卖关系不能脱离拆迁安置法律关系而单独成立。《房屋联建合同》及补充协议具有房屋拆迁安置补偿关系的特征，天龙公司与长虹塑料厂具有拆迁人和被拆迁人的特征。关于《房屋联建合同》及其补充协议的效力问题。本院认为，《房屋联建合同》及其补充协议系长虹塑料厂和天龙公司双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为合法有效的合同。一审判决关于《房屋联建合同》及其补充协议的性质和效力的认定正确。

综上所述，虽然新《国有土地纠纷司法解释》为划拨土地上涉及房屋建设内容的合同的有效性扫除了绝大多数障碍，但如合同被认定为合作开发房地产合同，仍存在被司法认定无效的风险。因此，在签订合同时首先应当优选具有开发建设资质的合作方；其次应注意合同条款的设置，避免因约定不明导致合同性质认定错误；再次可以将合同中关于利润、不确定收益的条款变通为确定性的收益，或在收益可预期时及时签订补充协议将收益固定化。最后，积极推动合同的顺畅履行，从司法实践保护当事人信赖利益和交易安全的角度出发，如果合同还有履行完毕的可能或已经履行完毕，则一般不会将合同认定为无效。