土增清算审核方法及案例解析—土地征用及拆迁补偿审核内容及案例
（一）审核方法和内容
1．关注政府发布的拆迁安置办法，核对本项目拆迁有关的回迁任务、拆迁政策、拆迁位置、拆迁户数、应回迁面积、安置面积等，与实际列支的拆迁补偿成本核对，是否存在多记、虚增的情形。
2．关注立项批文的主要建设内容中，有关拆迁补偿户数、位置、面积等描述，与实际列支的成本费用进行对比。部分企业备案证有注明回迁户数，此时可与该企业实际回迁户数对比，是否有多计回迁安置成本的情形。
3．货币补偿方式下，大额的资金支出是否虚增成本，是否有开发商的原始付款凭证及被拆迁户的收款凭证。
4．同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
5．土地征用及拆迁补偿费的支付对象中是否存在关联方，有无对关联单位和个人实施“超额”补偿。
（二）常见审核疑点及案例
疑点一：视同销售成本计算是否正确
案例7-8 某房地产企业对本地区A地块进行拆迁改造并签订拆迁安置协议。协议约定，拆迁户甲选择原地安置的补偿方式进行回迁改造，甲原房屋面积73.91㎡，储藏室面积5.45㎡，按照协议的产权调换标准，其应回迁主楼87.21㎡。甲选择调换本期开发B小区中1号楼1单元1703号住宅（建筑测绘面积99.02㎡）进行安置。房地产企业如何计算销售成本？
解析：根据拆迁安置协议，乙方选择调换主楼以及储藏室多于应回迁面积的，被拆迁建筑交钥匙之日，主楼按2,650.00元/㎡，储藏间按1,800.00元/㎡，乙方向甲方补差假设拆迁协议约定的补差价款符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定的收入确认条件。
假设拆迁协议约定的补差价款符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定的收入确认条件。
根据上述拆迁协议已知，本项目应回迁面积87.21㎡，按照公允价值2,650.00元/㎡确认收入以及相关成本。
方法一：
按照政策规定，将全部视同销售收入计入成本，将超过应回迁面积部分，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，抵减本项目拆迁补偿费。
（1）计入收入金额=99.02㎡×2,650.00元/㎡=262,403.00元
（2）拆迁户补差价款=(99.02-87.21) ㎡×2,650.00元/㎡=31,296.50元
（3）计入视同销售成本价格=262,403.00元-31,296.5元=231,106.50元
方法二：
计入视同销售成本时，只记拆迁户应回迁部分，即回迁户支付给房地产企业补差部分直接不计入成本，相应冲减部分也不进行抵减。
计入视同销售成本价格=87.21㎡×2,650.00元/㎡=231,106.50元
由此可见，两种方法计算的视同销售成本价格一致，纳税人可根据本企业具体账务处理选择合理方法进行土地增值税前扣除。
相关参考政策：
《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。
本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。
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