最高法改判：土地使用权抵押后，抵押权人无权对地上新增的房屋申请强制执行！
来源：
最高判例 作者：陈鸣鹤
— 本期案例—
— 裁判要点—
【 01 】 土地使用权抵押后，抵押权人对地上新增的房屋不享有抵押权（优先受偿权），无权对该房屋申请强制执行。
——土地使用权抵押后，该土地上新增房屋不属于抵押财产。该土地使用权实现抵押权时，应将该土地上新增房屋与土地使用权一并处分，但抵押权人对处分新增房屋所得的价款不享有优先受偿权。因土地使用权的抵押权人对案涉房屋不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行缺乏法律依据，此情形下也不存在案外人是否享有排除强制执行民事权益的问题，而二审判决却以案涉土地使用权和房屋一并适用执行异议和复议规定第二十七条，否定案外人的执行异议，属适用法律错误，应予纠正。债权人如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。
【裁判摘要】
一审法院：债务人对案涉房屋及对应土地使用权的转让行为已获抵押权人（债权人）同意，抵押权人在案涉房屋土地使用权上享有的抵押权已因房屋的出售，转化为对房屋所对应土地使用权的价款享有优先受偿权，故案外人（房屋买受人）可排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。
二审法院：一审法院认定“抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金”，缺乏依据。抵押权人虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意债务人出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力。
最高法院：土地使用权的抵押权人对土地使用权及地上房屋是否一并享有抵押权，是其能否强制执行执行案涉土地及房屋并享有优先受偿权的前提条件。根据物权法第二百条之规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”债务人将案涉土地使用权抵押给债权人并办理抵押权登记，则债权人对案涉土地使用权享有抵押权，其同意债务人出售案涉房屋，并不当然导致债权人在土地使用权上的抵押权消灭，案外人关于债权人抵押权消灭的主张，不能成立。同时，债权人对土地使用权享有抵押权，但并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权，即案涉房屋不属于债权人的抵押权范围。而二审判决以案涉土地使用权和房屋一并适用执行异议和复议规定第二十七条，否定案外人的执行异议，属适用法律错误，应予纠正。因债权人对案涉房屋并不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行则缺乏法律依据，也不存在案外人是否享有排除强制执行民事权益的问题。国通公司如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。
【 02 】 债务人将案涉土地使用权抵押给债权人并办理抵押权登记，则债权人对案涉土地使用权享有抵押权，债权人同意债务人出售案涉房屋，并不当然导致债权人在土地使用权上的抵押权消灭。
【 03 】 债务人进入破产程序时，涉及相关诉讼应当中止审理的原因在于：债务人已经没有管理和处分财产的权利，由其继续参与有关的诉讼已经不可能，而由已经接管债务人财产的破产管理人来参加诉讼，可以有效管理债务人财产，亦可顺利推进诉讼程序的进行。
【 04 】 债务人进入破产重整程序后，债权人不得通过执行异议之诉请求对房屋继续查封和执行。
【裁判摘要】
最高法院：经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力，债务人不能执行或者不执行重整计划的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。如债务人的重整计划经批准并能够执行成功，各债权人的利益将通过重整计划得以实现；如果重整不成功，则债务人进入破产清算程序，各债权人的债权通过破产财产分配方案得以实现。可见，在债务人进入破产重整程序后，不再存在债权人申请人民法院对债务人名下的房屋申请强制执行的可能，故债权人通过执行异议之诉请求对案涉房屋继续查封和执行，与《中华人民共和国企业破产法》的规定相悖，难以得到支持，其诉讼请求应予驳回。
—— 文 书全 文 ——
中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2022）最高法民再69号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：章思潭，基本信息略。 委托诉讼代理人：祝琦云，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑苏凌，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：章阳，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：叶冕，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：韩任，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王彩娥，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：国通信托有限责任公司。住所地：略。 法定代表人：陈建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童卫华，北京安理（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张可歆，浙江星韵律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：浙江三门湾房地产开发有限公司。住所地：略。 诉讼代表人：该公司破产管理人浙江昶日律师事务所。 委托诉讼代理人：徐灵，浙江昶日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯海宝，浙江昶日律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：浙江中嘉商贸发展有限公司。住所地：略。 法定代表人：詹彩凤。 一审被告、二审被上诉人：浙江凯达房地产开发有限公司。住所地：略。 法定代表人：陈绍海。 一审被告、二审被上诉人：浙江龙生房地产开发集团有限公司。住所地：略。 法定代表人：王建龙。 一审被告、二审被上诉人：浙江欧文控股集团有限公司。住所地：略。 法定代表人：吴峰。 一审被告、二审被上诉人：吴峰，基本信息略。 再审申请人章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕、韩任、王彩娥（以下简称章思潭等六人）因与被申请人国通信托有限责任公司（以下简称国通公司）、一审被告、二审被上诉人浙江三门湾房地产开发有限公司（以下简称三门湾公司）、浙江中嘉商贸发展有限公司（以下简称中嘉公司）、浙江凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）、浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）、浙江欧文控股集团有限公司（以下简称欧文公司）、吴峰申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院（2019）浙民终1591号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年9月18日作出（2021）最高法民申3531号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人章思潭的委托诉讼代理人祝琦云、再审申请人郑苏凌、章阳、叶冕、韩任、王彩娥的委托诉讼代理人胡双双、被申请人国通公司的委托诉讼代理人童卫华、三门湾公司破产管理人的委托诉讼代理人徐灵和冯海宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章思潭等六人向本院申请再审，请求：撤销浙江省高级人民法院（2019）浙民终1591号民事判决，驳回国通公司全部诉讼请求或依法裁定中止诉讼。主要事实与理由为：一、有新的证据足以推翻二审判决。浙江省三门县人民法院（以下简称三门县法院）（2020）浙1022破申21号民事裁定书和（2020）浙1022破20号决定书等新证据证明三门县法院已于2020年9月18日受理三门湾公司破产重整，并于25日指定浙江昶日律师事务所担任管理人，此时本案尚在二审审理中，依照法律规定应中止审理。国通公司在9月25日得知三门县法院的破产公告后，故意隐瞒事实，没有立即向浙江省高级人民法院提出申请或者报告情况依法中止审理，已涉嫌构成妨害民事诉讼。二、章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕作为实际施工人，对建筑工程房屋享有优先权。本案一、二审法院均只对后续结算形成的房屋买卖合同作了表面审查，未审查本案众多买房人就房屋买卖合同背后形成的原因，导致案件结果错误。二审法院认定本案国通公司虽然在办理土地债权抵押之后又同意三门湾公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地债权丧失了物上追及力，属于适用法律错误。三、案涉贷款合同涉嫌“违法放贷罪”和“贷款诈骗罪”，已经被大量实名举报。本案基础法律关系事实部分涉嫌刑事犯罪，应依法移送至相应司法机关追究相关刑事责任。四、本案出现与三门县法院和浙江省台州市中级人民法院（以下简称台州中院）的判决“同案不同判”的情况。本案中另有245户相同情形的业主经三门县法院、台州中院判决购房合同有效、国通公司同意预售后抵押权消灭，现已取得完整的房屋产权。五、一、二审法院未经当事人同意，擅自将多数不同标的当事人合并审理，违反法律规定。本案购房人各自独立签订购房合同，标的物各自独立，合同履行情况也是各自不同，应当分别审理，即使人民法院认为诉讼标的是同一种类，可以合并审理，也应当经当事人同意。六、本案判决实际上无法执行。由于法律规定土地证随房产证一并转移，相互不得分割，案涉项目有数百套房屋，仅数十人的“分摊”土地证被判决抵押成立，即使进入拍卖程序亦无法执行变现。 国通公司辩称，一、章思潭等六人提交的（2020）浙1022破申21号民事裁定书、（2020）浙1022破20号决定书等证据，与原判决认定事实或判决结果无关，不属于新证据。二、章思潭等六人提交的《建设工程施工合同》等证据有的在原审庭审结束前已经存在，有的已在原审中已经过各方举证质证且不被法院采纳，不属于新证据。三、最高人民法院案例系个案，有关245户业主的情况也与本案不同，不能以他案判决结果作为本案审理的法律依据。四、本案不存在程序违法问题。章思潭等六人在一、二审过程中从未就本案合并审理问题或其他程序问题提出过异议，未就程序问题提出上诉，并数次亲自到庭应诉，现章思潭等六人又以“未经当事人同意”为由主张本案存在程序违法，没有事实和法律依据。五、本案执行依据合法有效，本案能否执行、如何执行，不应也无需由再审申请人作出判断。综上，请求驳回章思潭等六人的再审请求。 三门湾公司述称，三门湾公司进入破产重整程序后，既没有向管理人提交任何账目账册及会计账簿，也没有交接公司任何相关材料，因此管理人无法对本案所涉的证据材料进行核实和确认，无法对本案争议事实发表相关意见。 国通公司向一审法院起诉请求：继续查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道xx号锦绣三门小区商铺32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号共17套房屋及其对应的土地使用权。 一审法院认定：2013年4月17日，方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正信托公司）与三门湾公司签订编号为ＦＢＴＣ–2013–02–069–xx的《信托贷款合同》，约定方正信托公司向三门湾公司发放信托贷款，贷款本金100000000元，专项用于三门湾公司名下位于浙江省三门县××房地产项目二期开发，并约定了贷款期限、按季结息、结息日、贷款利率、逾期罚息等。同日，双方又签订ＦＢＴＣ–2013–02–069–xx《抵押合同》，约定三门湾公司以其所有的位于三门县海游镇大湖塘新区××（国有土地使用证号为：三国用［2006］字第x××x号、三国用［2006］字第00xxxx号、三国用［2012］字第00xxxx号、三国用［2012］字第00xxxx号、三国用［2006］字第00xxxx号）地块的土地使用权为债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，取得了编号为三他项（2013）第00xxx号、三他项（2013）第00xxx号、三他项（2013）第00xxx号、三他项（2013）第00xxx号、三他项（2013）第00xxx号的《土地他项权利证明书》。此后，方正信托公司还陆续与中嘉公司签订了《最高额抵押合同》，与凯达公司、龙生公司、欧文公司、吴峰签订了《保证合同》。因三门湾公司未依约向方正信托公司偿还借款本息，方正信托公司向杭州仲裁委员会提起仲裁。2015年7月3日，杭州仲裁委员会作出仲裁裁决，裁决主文第二项为：方正信托公司对三门湾公司名下位于大湖塘新区××（他项权证号：三他项［2013］第0××0号、三他项［2013］第0××1号、三他项［2013］第0××2号、三他项［2013］第0××4号、三他项［2013］第0××9号）的土地使用权在抵押担保范围内享有优先受偿权。 仲裁裁决生效后，方正信托公司于2015年7月23日向一审法院申请强制执行，该院依法立案执行。执行过程中，该院于2015年8月17日依法查封抵押地块的土地使用权。后因包括章思潭等六人在内的344套房屋买受人申请解除对土地使用权的查封，该院于2017年6月6日作出（2015）浙杭执民字第392号之二执行裁定：解除对浙江省三门县××街道××道××号××小区××房屋所对应的土地使用权的查封。方正信托公司提出书面执行异议。该院于2017年8月23日作出（2017）浙01执异70号执行裁定，驳回方正信托公司的异议申请，并于2017年8月28日向方正信托公司邮寄送达该裁定。国通公司于2017年9月11日提起本案诉讼，并于2017年10月17日补齐材料。 方正信托公司出具证明同意三门湾公司申报抵押地块上开发的锦绣三门商品房预售，后三门湾公司取得《商品房预售许可证》，对锦绣三门小区商品房进行公开销售。章思潭等六人与三门湾公司分别签订商品房买卖合同，并陆续占有使用房屋（详见一审判决附表）。另查明，2017年5月24日，方正信托公司更名为国通公司。 一审法院认为， 本案争议焦点是章思潭等六人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于起诉时间问题。该院于2017年8月28日向国通公司邮寄送达裁定书，国通公司于2017年9月11日向该院提交起诉状，并未超过法律规定的15日期限。章思潭等六人主张国通公司起诉超过法律规定的期限，不能成立。其次， 关于国通公司对案涉房屋项下土地使用权是否享有抵押权问题。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。该法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。据此，如果抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权，受让人则获得对抵押物的完整权利。同时，物权法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中， 国通公司知晓并同意三门湾公司申报锦绣三门小区商品房预售，应当认定三门湾公司对锦绣三门小区房屋及对应土地使用权的转让行为系经国通公司同意。在此情况下，依照上述法律规定，国通公司在案涉房屋土地使用权上享有的抵押权已因房屋的出售，转化为对房屋所对应土地使用权的价款享有优先受偿权，房屋买受人可排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。房屋买受人是否知晓抵押情况对抵押权人是否仍然对土地使用权享有抵押权并无实际影响。国通公司以受让人知晓抵押情况而主张房屋买受人承担执行标的上抵押权所产生的后果，不能成立。 但是，国通公司即便对案涉房屋下土地使用权不再享有抵押权，其对三门湾公司仍然享有债权，仍有权申请法院对三门湾公司的财产采取执行措施。最后， 章思潭等六人对所购房屋享有的权利能否排除强制执行问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称工程价款优先权批复）第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，已经签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的房屋买受人，在支付全部价款或者大部分价款后，对该不动产享有的权益应优先于抵押权和其他债权，可以排除执行。本案中，韩任、王彩娥已经签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部购房价款，占有案涉房屋，并办理了预告登记、缴纳了契税，对案涉房屋享有的权益应优先于国通公司享有的债权，足以排除强制执行。国通公司要求继续查封并执行上述房屋及其对应土地使用权，不予支持。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕虽然与三门湾公司签订了房屋买卖合同，但主张该合同为三门湾公司以房屋抵偿拖欠工程款所签。因此，章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕并非基于购买房屋之目的签订合同，且未实际支付房屋价款，不属于享有物权期待权的房屋买受人，相应权利主张不应支持。国通公司要求继续查封相关房屋，应予支持。综上，国通公司对部分房屋的诉讼请求成立，予以支持，其余诉讼请求不予支持。 经审判委员会讨论决定，判决： 一、继续查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道xx号锦绣三门小区商铺32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–xx号共14套房屋及其对应的土地使用权； 二、驳回国通公司其他诉讼请求。案件受理费60292元，由国通公司负担11726元，章思潭、郑苏凌共同负担14476元、章阳负担16428元、叶冕负担17662元，三门湾公司对章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕分别负担的案件受理费承担连带责任。 国通公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,改判支持其全部诉讼请求。 章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回国通公司针对章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕的诉讼请求。 二审过程中，章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕提交《工程造价咨询报告书》、浙江广通工程咨询有限公司出具的《关于锦绣三门住宅小区二期工程造价咨询报告书的说明》等证据材料，用以证明章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕系案涉工程实际施工人，三门湾公司系以案涉房屋抵偿章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕对该公司的合法工程款债权。国通公司质证认为，上述证据材料的真实性无法确认，且即使真实，对其证明目的也不认可。其中的说明系2019年12月16日出具，《工程造价咨询报告书》亦系案涉房屋被查封之后出具，故章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕主张的债权在所涉房屋买卖合同签订之时尚不存在，也不存在充抵房款的问题。况且，建设工程价款优先权仅仅及于房屋，并不及于土地。国通公司系对案涉房屋下土地使用权享有抵押权，该部分抵押权独立，与建设工程价款优先权无关。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕主张的工程价款即使属实，也不能对抗国通公司对土地使用权部分的抵押权。韩任、王彩娥对章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕提交的证据材料没有异议。 韩任、王彩娥提供韩任的银行账户流水、陈xx出具的《证明》等证据材料，用以证明韩任、王彩娥自银行取款及向他人借款，以现金缴纳了首付购房款。国通公司对上述证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕对上述证据材料不持异议。 二审法院经审查认为，章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕提交证据材料的真实性无法确认，且内容只是反映三门湾公司委托浙江广通工程咨询有限公司就案涉锦绣三门住宅小区二期工程造价结算进行审核，并不能证明章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕主张的案涉工程实际施工人的身份，故不予采纳。韩任、王彩娥提供的证据材料形式真实性虽可确认，但与本案之间的关联性及证明目的无法确认，亦不予采纳。 二审法院对一审查明事实予以确认。 二审法院认为， 根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：一是国通公司对案涉房屋下土地使用权是否仍然享有抵押权；二是章思潭等六人对所涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 一 、国通公司对案涉房屋下土地使用权是否仍然享有抵押权。物权法第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”依据该规定，抵押权只有符合上述四种情形才消灭，在无明确约定或者法律特别规定的情况下，非经抵押权人明确表示放弃抵押权，不宜基于其他行为推定抵押权人放弃对抵押物所享有的抵押权。 物权法第一百九十一条第一款虽然规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，但一审法院据此认定“抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金”，缺乏依据。因此，本案国通公司虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意三门湾公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力。 二、章思潭等六人对所涉房屋享有的民事权益能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就上述司法解释规定之间的相互关系，工程价款优先权批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。可见，上述工程价款优先权批复明确规定交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。执行异议和复议规定第二十九条规定的消费者物权期待权的保护条件，系对工程价款优先权批复的进一步明确和细化，故属于执行异议和复议规定第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。因此，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，而现行法律、司法解释并未规定此种民事权益可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，因此，执行异议和复议规定第二十八条不属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。一般房屋买受人基于执行异议和复议规定第二十八条享有的民事权益虽然可以排除普通金钱债权的执行，但不能对抗申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权。 具体到本案， 章思潭等六人因所涉房屋均为商铺，故并非消费者，不能适用执行异议和复议规定第二十九条规定，排除针对国通公司享有抵押权的案涉土地使用权的强制执行。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕依据执行异议和复议规定第二十八条规定，请求排除针对国通公司享有抵押权的案涉土地使用权的强制执行，与执行异议和复议规定第二十七条规定相悖，亦缺乏法律依据，难以支持。韩任、王彩娥虽然办理了所涉房屋预告登记，但预告登记时间在国通公司就案涉土地使用权依法设立抵押之后，在国通公司对案涉土地使用权依法享有抵押权的情况下，韩任、王彩娥仅依据在后的预告登记事实主张排除针对国通公司享有抵押权的案涉土地使用权的强制执行，同样缺乏法律依据，亦难以支持。 综上，国通公司的上诉请求成立，予以支持。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕的上诉请求，于法无据，不予支持。原判认定事实正确，但实体处理不当，予以纠正。 经二审法院审判委员会讨论决定 ，依照物权法第一百九十一条第一款、第二百条，执行异议和复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1372号民事判决第二项；二、维持浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1372号民事判决第一项；三、继续查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道xx号锦绣三门小区商铺32–x号、32–x号、32–x号房屋及其所对应的土地使用权。一审案件受理费60292元，由韩任、王彩娥负担11726元，章思潭、郑苏凌共同负担14476元、章阳负担16428元、叶冕负担17662元，三门湾公司对韩任、王彩娥、章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕分别负担的一审案件受理费承担连带责任。二审案件受理费60292元，由韩任、王彩娥负担11726元，章思潭、郑苏凌共同负担14476元、章阳负担16428元、叶冕负担17662元，三门湾公司对韩任、王彩娥、章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕分别负担的二审案件受理费承担连带责任。 再审期间，章思潭等六人向本院提交以下证据：第一组：（1）三门县法院（2020）浙1022破申21号民事裁定书；（2）三门县法院（2020）浙1022破2０号决定书；（3）三门县法院（2020）浙1022破20号之二债权申报通知；（4）债权人会议通知；附件四：债权申报登记表214栏。因国通公司对其真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。第二组：交款人为章思潭，交款金额660万元整的收款收据。以证明章思潭以公开的市场价格，以现金的方式购买案涉商铺的事实，并由其转卖给韩任、王彩娥等其他五人。国通公司质证认为该凭证没有相关银行流水加以佐证，也没有充分证据证明三门湾公司真实收到该笔款项，对该证据的真实性、关联性等均不予认可。三门湾公司质证认为，管理人虽然接管债务人财产，但并无公司相关财务账册等，无法对该笔收款予以确认。本院认为该证据没有相应银行流水予以佐证，与章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕在一、二审诉讼中关于以房抵偿工程款的主张相矛盾，三门湾公司对此亦未予确认，本院对其真实性不予确认。第三组：《建设工程内部施工承包合同》《工程承包合作协议》等，以证明其为实际施工人对案涉房屋享有优先权。经核实，上述证据在二审庭审结束前已经存在且部分证据在一、二审已经过各方举证质证，章思潭等六人亦未说明迟延提交相关证据的正当理由，故上述证据不属于再审新证据。 本院对一、二审查明的案件事实予以确认。 本院再审认为， 本案的争议焦点是：一、章思潭等六人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、三门湾公司进入破产重整程序后，本案执行异议之诉是否应当中止审理及是否存在程序错误等问题。 一、关于章思潭等六人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 根据已查明的事实，2013年4月17日，案涉《抵押合同》约定三门湾公司以其所有的案涉地块向国通公司提供抵押担保，并进行了土地使用权之抵押权登记。后因三门湾公司未依约清偿债务，国通公司经生效仲裁裁决确认对案涉土地使用权在抵押担保范围内享有优先受偿权，并向人民法院申请执行案涉土地及房屋。章思潭等六人以其已购买案涉房屋并付清房款且实际占有,且国通公司同意三门湾公司出售为由，主张其可对抗国通公司的强制执行。本院认为，根据执行异议和复议规定第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。但该规定的前提系申请执行人与案外人针对的系同一执行标的，国通公司对土地使用权及地上房屋是否一并享有抵押权，是其能否强制执行执行案涉土地及房屋并享有优先受偿权的前提条件。根据物权法第二百条之规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”三门湾公司将案涉土地使用权抵押给国通公司并办理抵押权登记，则国通公司对案涉土地使用权享有抵押权，其同意三门湾公司出售案涉房屋，并不当然导致国通公司在土地使用权上的抵押权消灭，章思潭等六人关于国通公司抵押权消灭的主张，不能成立。同时，国通公司对土地使用权享有抵押权，但并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权,即案涉房屋不属于国通公司的抵押权范围。二审判决以案涉土地使用权和房屋一并适用执行异议和复议规定第二十七条，否定章思潭等六人的执行异议，属适用法律错误，本院依法予以纠正。因国通公司对案涉房屋并不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行则缺乏法律依据，也不存在章思潭等六人是否享有排除强制执行民事权益的问题。国通公司如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。 二、关于三门湾公司进入破产重整程序后，本案执行异议之诉是否应当中止审理及是否存在程序错误等问题 根据再审查明的事实，各方当事人对三门湾公司目前已进入破产重整程序的事实，并无异议。首先，《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定:“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”债务人进入破产程序时，涉及相关诉讼应当中止审理的原因在于：债务人已经没有管理和处分财产的权利，由其继续参与有关的诉讼已经不可能。而由已经接管债务人财产的破产管理人来参加诉讼，可以有效管理债务人财产，亦可顺利推进诉讼程序的进行。因三门湾公司目前已经由破产管理人接管，破产管理人可以代表三门湾公司的意志进行相关诉讼活动，再审中，三门湾公司破产管理人亦指派委托诉讼代理人进行了应诉，故已经进行的诉讼应当继续审理，章思潭等六人关于本案应当中止审理的主张没有法律依据，本院不予支持。其次，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定:“人民法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。”三门县法院已经受理了案外人对三门湾公司的破产重整申请,说明三门湾公司已进入了破产程序,针对三门湾公司的强制执行程序依法应当全部中止,案涉房屋也应解除保全并中止执行。同时,根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条、第九十三条的相关规定,经人民法院裁定批准的重整计划,对债务人和全体债权人均有约束力,债务人不能执行或者不执行重整计划的,人民法院经管理人或者利害关系人请求,应当裁定终止重整计划的执行,并宣告债务人破产。就本案而言,如三门湾公司的重整计划经批准并能够执行成功,包括国通公司在内的各债权人的利益将通过重整计划得以实现；如果重整不成功,则三门湾公司进入破产清算程序,各债权人的债权通过破产财产分配方案得以实现。可见,在三门湾公司进入破产重整程序后,本案不再存在国通公司申请人民法院对三门湾公司名下的房屋申请强制执行的可能,故国通公司通过执行异议之诉请求对案涉房屋继续查封和执行，与《中华人民共和国企业破产法》的规定相悖，难以得到支持，其诉讼请求应予驳回。因本案出现新的案件事实，虽发生在二审审理期间，但二审法院并不知晓三门湾公司进入破产重整程序的相关事实，导致二审判决处理不当，本院依法予以纠正。最后，本案是否应当合并审理的问题，因章思潭等六人在一审中并未对此提出异议并参加了诉讼，二审中章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕提起上诉并请求驳回国通公司的诉讼请求，故一、二审法院将相关案件合并审理，并不存在程序错误。此外，关于是否存在“同案不同判”及涉嫌刑事犯罪等问题，因另案与本案事实和情形并不完全相同，章思潭等六人亦无涉嫌犯罪的相关证据，故本院对其相应主张，依法不予采信。 综上所述，章思潭等六人的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销浙江省高级人民法院（2019）浙民终1591号民事判决、浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1372号民事判决； 驳回国通信托有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费60292元、二审案件受理费60292元均由国通信托有限责任公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 汪国献审 判 员 汪 军审 判 员 金 悦 二〇二二年十二月十四日法官助理 郝晋琪书 记 员 朱 萌
（中国裁判文书网）《章思潭、郑苏凌等申请执行人执行异议之诉民事再审民事判决书》，案由，申请执行人执行异议之诉，案号，（2022）最高法民再69号，发布日期：2023-01-08。
— 裁判要点—
【 01 】 土地使用权抵押后，抵押权人对地上新增的房屋不享有抵押权（优先受偿权），无权对该房屋申请强制执行。
——土地使用权抵押后，该土地上新增房屋不属于抵押财产。该土地使用权实现抵押权时，应将该土地上新增房屋与土地使用权一并处分，但抵押权人对处分新增房屋所得的价款不享有优先受偿权。因土地使用权的抵押权人对案涉房屋不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行缺乏法律依据，此情形下也不存在案外人是否享有排除强制执行民事权益的问题，而二审判决却以案涉土地使用权和房屋一并适用执行异议和复议规定第二十七条，否定案外人的执行异议，属适用法律错误，应予纠正。债权人如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。
【裁判摘要】
一审法院：债务人对案涉房屋及对应土地使用权的转让行为已获抵押权人（债权人）同意，抵押权人在案涉房屋土地使用权上享有的抵押权已因房屋的出售，转化为对房屋所对应土地使用权的价款享有优先受偿权，故案外人（房屋买受人）可排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。
二审法院：一审法院认定“抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金”，缺乏依据。抵押权人虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意债务人出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力。
最高法院：土地使用权的抵押权人对土地使用权及地上房屋是否一并享有抵押权，是其能否强制执行执行案涉土地及房屋并享有优先受偿权的前提条件。根据物权法第二百条之规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”债务人将案涉土地使用权抵押给债权人并办理抵押权登记，则债权人对案涉土地使用权享有抵押权，其同意债务人出售案涉房屋，并不当然导致债权人在土地使用权上的抵押权消灭，案外人关于债权人抵押权消灭的主张，不能成立。同时，债权人对土地使用权享有抵押权，但并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权，即案涉房屋不属于债权人的抵押权范围。而二审判决以案涉土地使用权和房屋一并适用执行异议和复议规定第二十七条，否定案外人的执行异议，属适用法律错误，应予纠正。因债权人对案涉房屋并不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行则缺乏法律依据，也不存在案外人是否享有排除强制执行民事权益的问题。国通公司如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。
【 02 】 债务人将案涉土地使用权抵押给债权人并办理抵押权登记，则债权人对案涉土地使用权享有抵押权，债权人同意债务人出售案涉房屋，并不当然导致债权人在土地使用权上的抵押权消灭。
【 03 】 债务人进入破产程序时，涉及相关诉讼应当中止审理的原因在于：债务人已经没有管理和处分财产的权利，由其继续参与有关的诉讼已经不可能，而由已经接管债务人财产的破产管理人来参加诉讼，可以有效管理债务人财产，亦可顺利推进诉讼程序的进行。
【 04 】 债务人进入破产重整程序后，债权人不得通过执行异议之诉请求对房屋继续查封和执行。
【裁判摘要】
最高法院：经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力，债务人不能执行或者不执行重整计划的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。如债务人的重整计划经批准并能够执行成功，各债权人的利益将通过重整计划得以实现；如果重整不成功，则债务人进入破产清算程序，各债权人的债权通过破产财产分配方案得以实现。可见，在债务人进入破产重整程序后，不再存在债权人申请人民法院对债务人名下的房屋申请强制执行的可能，故债权人通过执行异议之诉请求对案涉房屋继续查封和执行，与《中华人民共和国企业破产法》的规定相悖，难以得到支持，其诉讼请求应予驳回。
—— 文 书全 文 ——
中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2022）最高法民再69号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：章思潭，基本信息略。 委托诉讼代理人：祝琦云，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑苏凌，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：章阳，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：叶冕，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：韩任，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王彩娥，基本信息略。 委托诉讼代理人：胡双双，浙江时间律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：国通信托有限责任公司。住所地：略。 法定代表人：陈建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童卫华，北京安理（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张可歆，浙江星韵律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：浙江三门湾房地产开发有限公司。住所地：略。 诉讼代表人：该公司破产管理人浙江昶日律师事务所。 委托诉讼代理人：徐灵，浙江昶日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯海宝，浙江昶日律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：浙江中嘉商贸发展有限公司。住所地：略。 法定代表人：詹彩凤。 一审被告、二审被上诉人：浙江凯达房地产开发有限公司。住所地：略。 法定代表人：陈绍海。 一审被告、二审被上诉人：浙江龙生房地产开发集团有限公司。住所地：略。 法定代表人：王建龙。 一审被告、二审被上诉人：浙江欧文控股集团有限公司。住所地：略。 法定代表人：吴峰。 一审被告、二审被上诉人：吴峰，基本信息略。 再审申请人章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕、韩任、王彩娥（以下简称章思潭等六人）因与被申请人国通信托有限责任公司（以下简称国通公司）、一审被告、二审被上诉人浙江三门湾房地产开发有限公司（以下简称三门湾公司）、浙江中嘉商贸发展有限公司（以下简称中嘉公司）、浙江凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）、浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）、浙江欧文控股集团有限公司（以下简称欧文公司）、吴峰申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院（2019）浙民终1591号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年9月18日作出（2021）最高法民申3531号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人章思潭的委托诉讼代理人祝琦云、再审申请人郑苏凌、章阳、叶冕、韩任、王彩娥的委托诉讼代理人胡双双、被申请人国通公司的委托诉讼代理人童卫华、三门湾公司破产管理人的委托诉讼代理人徐灵和冯海宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章思潭等六人向本院申请再审，请求：撤销浙江省高级人民法院（2019）浙民终1591号民事判决，驳回国通公司全部诉讼请求或依法裁定中止诉讼。主要事实与理由为：一、有新的证据足以推翻二审判决。浙江省三门县人民法院（以下简称三门县法院）（2020）浙1022破申21号民事裁定书和（2020）浙1022破20号决定书等新证据证明三门县法院已于2020年9月18日受理三门湾公司破产重整，并于25日指定浙江昶日律师事务所担任管理人，此时本案尚在二审审理中，依照法律规定应中止审理。国通公司在9月25日得知三门县法院的破产公告后，故意隐瞒事实，没有立即向浙江省高级人民法院提出申请或者报告情况依法中止审理，已涉嫌构成妨害民事诉讼。二、章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕作为实际施工人，对建筑工程房屋享有优先权。本案一、二审法院均只对后续结算形成的房屋买卖合同作了表面审查，未审查本案众多买房人就房屋买卖合同背后形成的原因，导致案件结果错误。二审法院认定本案国通公司虽然在办理土地债权抵押之后又同意三门湾公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地债权丧失了物上追及力，属于适用法律错误。三、案涉贷款合同涉嫌“违法放贷罪”和“贷款诈骗罪”，已经被大量实名举报。本案基础法律关系事实部分涉嫌刑事犯罪，应依法移送至相应司法机关追究相关刑事责任。四、本案出现与三门县法院和浙江省台州市中级人民法院（以下简称台州中院）的判决“同案不同判”的情况。本案中另有245户相同情形的业主经三门县法院、台州中院判决购房合同有效、国通公司同意预售后抵押权消灭，现已取得完整的房屋产权。五、一、二审法院未经当事人同意，擅自将多数不同标的当事人合并审理，违反法律规定。本案购房人各自独立签订购房合同，标的物各自独立，合同履行情况也是各自不同，应当分别审理，即使人民法院认为诉讼标的是同一种类，可以合并审理，也应当经当事人同意。六、本案判决实际上无法执行。由于法律规定土地证随房产证一并转移，相互不得分割，案涉项目有数百套房屋，仅数十人的“分摊”土地证被判决抵押成立，即使进入拍卖程序亦无法执行变现。 国通公司辩称，一、章思潭等六人提交的（2020）浙1022破申21号民事裁定书、（2020）浙1022破20号决定书等证据，与原判决认定事实或判决结果无关，不属于新证据。二、章思潭等六人提交的《建设工程施工合同》等证据有的在原审庭审结束前已经存在，有的已在原审中已经过各方举证质证且不被法院采纳，不属于新证据。三、最高人民法院案例系个案，有关245户业主的情况也与本案不同，不能以他案判决结果作为本案审理的法律依据。四、本案不存在程序违法问题。章思潭等六人在一、二审过程中从未就本案合并审理问题或其他程序问题提出过异议，未就程序问题提出上诉，并数次亲自到庭应诉，现章思潭等六人又以“未经当事人同意”为由主张本案存在程序违法，没有事实和法律依据。五、本案执行依据合法有效，本案能否执行、如何执行，不应也无需由再审申请人作出判断。综上，请求驳回章思潭等六人的再审请求。 三门湾公司述称，三门湾公司进入破产重整程序后，既没有向管理人提交任何账目账册及会计账簿，也没有交接公司任何相关材料，因此管理人无法对本案所涉的证据材料进行核实和确认，无法对本案争议事实发表相关意见。 国通公司向一审法院起诉请求：继续查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道xx号锦绣三门小区商铺32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号共17套房屋及其对应的土地使用权。 一审法院认定：2013年4月17日，方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正信托公司）与三门湾公司签订编号为ＦＢＴＣ–2013–02–069–xx的《信托贷款合同》，约定方正信托公司向三门湾公司发放信托贷款，贷款本金100000000元，专项用于三门湾公司名下位于浙江省三门县××房地产项目二期开发，并约定了贷款期限、按季结息、结息日、贷款利率、逾期罚息等。同日，双方又签订ＦＢＴＣ–2013–02–069–xx《抵押合同》，约定三门湾公司以其所有的位于三门县海游镇大湖塘新区××（国有土地使用证号为：三国用［2006］字第x××x号、三国用［2006］字第00xxxx号、三国用［2012］字第00xxxx号、三国用［2012］字第00xxxx号、三国用［2006］字第00xxxx号）地块的土地使用权为债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，取得了编号为三他项（2013）第00xxx号、三他项（2013）第00xxx号、三他项（2013）第00xxx号、三他项（2013）第00xxx号、三他项（2013）第00xxx号的《土地他项权利证明书》。此后，方正信托公司还陆续与中嘉公司签订了《最高额抵押合同》，与凯达公司、龙生公司、欧文公司、吴峰签订了《保证合同》。因三门湾公司未依约向方正信托公司偿还借款本息，方正信托公司向杭州仲裁委员会提起仲裁。2015年7月3日，杭州仲裁委员会作出仲裁裁决，裁决主文第二项为：方正信托公司对三门湾公司名下位于大湖塘新区××（他项权证号：三他项［2013］第0××0号、三他项［2013］第0××1号、三他项［2013］第0××2号、三他项［2013］第0××4号、三他项［2013］第0××9号）的土地使用权在抵押担保范围内享有优先受偿权。 仲裁裁决生效后，方正信托公司于2015年7月23日向一审法院申请强制执行，该院依法立案执行。执行过程中，该院于2015年8月17日依法查封抵押地块的土地使用权。后因包括章思潭等六人在内的344套房屋买受人申请解除对土地使用权的查封，该院于2017年6月6日作出（2015）浙杭执民字第392号之二执行裁定：解除对浙江省三门县××街道××道××号××小区××房屋所对应的土地使用权的查封。方正信托公司提出书面执行异议。该院于2017年8月23日作出（2017）浙01执异70号执行裁定，驳回方正信托公司的异议申请，并于2017年8月28日向方正信托公司邮寄送达该裁定。国通公司于2017年9月11日提起本案诉讼，并于2017年10月17日补齐材料。 方正信托公司出具证明同意三门湾公司申报抵押地块上开发的锦绣三门商品房预售，后三门湾公司取得《商品房预售许可证》，对锦绣三门小区商品房进行公开销售。章思潭等六人与三门湾公司分别签订商品房买卖合同，并陆续占有使用房屋（详见一审判决附表）。另查明，2017年5月24日，方正信托公司更名为国通公司。 一审法院认为， 本案争议焦点是章思潭等六人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于起诉时间问题。该院于2017年8月28日向国通公司邮寄送达裁定书，国通公司于2017年9月11日向该院提交起诉状，并未超过法律规定的15日期限。章思潭等六人主张国通公司起诉超过法律规定的期限，不能成立。其次， 关于国通公司对案涉房屋项下土地使用权是否享有抵押权问题。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。该法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。据此，如果抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权，受让人则获得对抵押物的完整权利。同时，物权法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中， 国通公司知晓并同意三门湾公司申报锦绣三门小区商品房预售，应当认定三门湾公司对锦绣三门小区房屋及对应土地使用权的转让行为系经国通公司同意。在此情况下，依照上述法律规定，国通公司在案涉房屋土地使用权上享有的抵押权已因房屋的出售，转化为对房屋所对应土地使用权的价款享有优先受偿权，房屋买受人可排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。房屋买受人是否知晓抵押情况对抵押权人是否仍然对土地使用权享有抵押权并无实际影响。国通公司以受让人知晓抵押情况而主张房屋买受人承担执行标的上抵押权所产生的后果，不能成立。 但是，国通公司即便对案涉房屋下土地使用权不再享有抵押权，其对三门湾公司仍然享有债权，仍有权申请法院对三门湾公司的财产采取执行措施。最后， 章思潭等六人对所购房屋享有的权利能否排除强制执行问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称工程价款优先权批复）第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，已经签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的房屋买受人，在支付全部价款或者大部分价款后，对该不动产享有的权益应优先于抵押权和其他债权，可以排除执行。本案中，韩任、王彩娥已经签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部购房价款，占有案涉房屋，并办理了预告登记、缴纳了契税，对案涉房屋享有的权益应优先于国通公司享有的债权，足以排除强制执行。国通公司要求继续查封并执行上述房屋及其对应土地使用权，不予支持。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕虽然与三门湾公司签订了房屋买卖合同，但主张该合同为三门湾公司以房屋抵偿拖欠工程款所签。因此，章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕并非基于购买房屋之目的签订合同，且未实际支付房屋价款，不属于享有物权期待权的房屋买受人，相应权利主张不应支持。国通公司要求继续查封相关房屋，应予支持。综上，国通公司对部分房屋的诉讼请求成立，予以支持，其余诉讼请求不予支持。 经审判委员会讨论决定，判决： 一、继续查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道xx号锦绣三门小区商铺32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–xx号共14套房屋及其对应的土地使用权； 二、驳回国通公司其他诉讼请求。案件受理费60292元，由国通公司负担11726元，章思潭、郑苏凌共同负担14476元、章阳负担16428元、叶冕负担17662元，三门湾公司对章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕分别负担的案件受理费承担连带责任。 国通公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,改判支持其全部诉讼请求。 章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回国通公司针对章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕的诉讼请求。 二审过程中，章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕提交《工程造价咨询报告书》、浙江广通工程咨询有限公司出具的《关于锦绣三门住宅小区二期工程造价咨询报告书的说明》等证据材料，用以证明章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕系案涉工程实际施工人，三门湾公司系以案涉房屋抵偿章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕对该公司的合法工程款债权。国通公司质证认为，上述证据材料的真实性无法确认，且即使真实，对其证明目的也不认可。其中的说明系2019年12月16日出具，《工程造价咨询报告书》亦系案涉房屋被查封之后出具，故章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕主张的债权在所涉房屋买卖合同签订之时尚不存在，也不存在充抵房款的问题。况且，建设工程价款优先权仅仅及于房屋，并不及于土地。国通公司系对案涉房屋下土地使用权享有抵押权，该部分抵押权独立，与建设工程价款优先权无关。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕主张的工程价款即使属实，也不能对抗国通公司对土地使用权部分的抵押权。韩任、王彩娥对章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕提交的证据材料没有异议。 韩任、王彩娥提供韩任的银行账户流水、陈xx出具的《证明》等证据材料，用以证明韩任、王彩娥自银行取款及向他人借款，以现金缴纳了首付购房款。国通公司对上述证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕对上述证据材料不持异议。 二审法院经审查认为，章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕提交证据材料的真实性无法确认，且内容只是反映三门湾公司委托浙江广通工程咨询有限公司就案涉锦绣三门住宅小区二期工程造价结算进行审核，并不能证明章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕主张的案涉工程实际施工人的身份，故不予采纳。韩任、王彩娥提供的证据材料形式真实性虽可确认，但与本案之间的关联性及证明目的无法确认，亦不予采纳。 二审法院对一审查明事实予以确认。 二审法院认为， 根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：一是国通公司对案涉房屋下土地使用权是否仍然享有抵押权；二是章思潭等六人对所涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 一 、国通公司对案涉房屋下土地使用权是否仍然享有抵押权。物权法第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”依据该规定，抵押权只有符合上述四种情形才消灭，在无明确约定或者法律特别规定的情况下，非经抵押权人明确表示放弃抵押权，不宜基于其他行为推定抵押权人放弃对抵押物所享有的抵押权。 物权法第一百九十一条第一款虽然规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，但一审法院据此认定“抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金”，缺乏依据。因此，本案国通公司虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意三门湾公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力。 二、章思潭等六人对所涉房屋享有的民事权益能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就上述司法解释规定之间的相互关系，工程价款优先权批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。可见，上述工程价款优先权批复明确规定交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。执行异议和复议规定第二十九条规定的消费者物权期待权的保护条件，系对工程价款优先权批复的进一步明确和细化，故属于执行异议和复议规定第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。因此，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，而现行法律、司法解释并未规定此种民事权益可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，因此，执行异议和复议规定第二十八条不属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。一般房屋买受人基于执行异议和复议规定第二十八条享有的民事权益虽然可以排除普通金钱债权的执行，但不能对抗申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权。 具体到本案， 章思潭等六人因所涉房屋均为商铺，故并非消费者，不能适用执行异议和复议规定第二十九条规定，排除针对国通公司享有抵押权的案涉土地使用权的强制执行。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕依据执行异议和复议规定第二十八条规定，请求排除针对国通公司享有抵押权的案涉土地使用权的强制执行，与执行异议和复议规定第二十七条规定相悖，亦缺乏法律依据，难以支持。韩任、王彩娥虽然办理了所涉房屋预告登记，但预告登记时间在国通公司就案涉土地使用权依法设立抵押之后，在国通公司对案涉土地使用权依法享有抵押权的情况下，韩任、王彩娥仅依据在后的预告登记事实主张排除针对国通公司享有抵押权的案涉土地使用权的强制执行，同样缺乏法律依据，亦难以支持。 综上，国通公司的上诉请求成立，予以支持。章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕的上诉请求，于法无据，不予支持。原判认定事实正确，但实体处理不当，予以纠正。 经二审法院审判委员会讨论决定 ，依照物权法第一百九十一条第一款、第二百条，执行异议和复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1372号民事判决第二项；二、维持浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1372号民事判决第一项；三、继续查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道xx号锦绣三门小区商铺32–x号、32–x号、32–x号房屋及其所对应的土地使用权。一审案件受理费60292元，由韩任、王彩娥负担11726元，章思潭、郑苏凌共同负担14476元、章阳负担16428元、叶冕负担17662元，三门湾公司对韩任、王彩娥、章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕分别负担的一审案件受理费承担连带责任。二审案件受理费60292元，由韩任、王彩娥负担11726元，章思潭、郑苏凌共同负担14476元、章阳负担16428元、叶冕负担17662元，三门湾公司对韩任、王彩娥、章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕分别负担的二审案件受理费承担连带责任。 再审期间，章思潭等六人向本院提交以下证据：第一组：（1）三门县法院（2020）浙1022破申21号民事裁定书；（2）三门县法院（2020）浙1022破2０号决定书；（3）三门县法院（2020）浙1022破20号之二债权申报通知；（4）债权人会议通知；附件四：债权申报登记表214栏。因国通公司对其真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。第二组：交款人为章思潭，交款金额660万元整的收款收据。以证明章思潭以公开的市场价格，以现金的方式购买案涉商铺的事实，并由其转卖给韩任、王彩娥等其他五人。国通公司质证认为该凭证没有相关银行流水加以佐证，也没有充分证据证明三门湾公司真实收到该笔款项，对该证据的真实性、关联性等均不予认可。三门湾公司质证认为，管理人虽然接管债务人财产，但并无公司相关财务账册等，无法对该笔收款予以确认。本院认为该证据没有相应银行流水予以佐证，与章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕在一、二审诉讼中关于以房抵偿工程款的主张相矛盾，三门湾公司对此亦未予确认，本院对其真实性不予确认。第三组：《建设工程内部施工承包合同》《工程承包合作协议》等，以证明其为实际施工人对案涉房屋享有优先权。经核实，上述证据在二审庭审结束前已经存在且部分证据在一、二审已经过各方举证质证，章思潭等六人亦未说明迟延提交相关证据的正当理由，故上述证据不属于再审新证据。 本院对一、二审查明的案件事实予以确认。 本院再审认为， 本案的争议焦点是：一、章思潭等六人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、三门湾公司进入破产重整程序后，本案执行异议之诉是否应当中止审理及是否存在程序错误等问题。 一、关于章思潭等六人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 根据已查明的事实，2013年4月17日，案涉《抵押合同》约定三门湾公司以其所有的案涉地块向国通公司提供抵押担保，并进行了土地使用权之抵押权登记。后因三门湾公司未依约清偿债务，国通公司经生效仲裁裁决确认对案涉土地使用权在抵押担保范围内享有优先受偿权，并向人民法院申请执行案涉土地及房屋。章思潭等六人以其已购买案涉房屋并付清房款且实际占有,且国通公司同意三门湾公司出售为由，主张其可对抗国通公司的强制执行。本院认为，根据执行异议和复议规定第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。但该规定的前提系申请执行人与案外人针对的系同一执行标的，国通公司对土地使用权及地上房屋是否一并享有抵押权，是其能否强制执行执行案涉土地及房屋并享有优先受偿权的前提条件。根据物权法第二百条之规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”三门湾公司将案涉土地使用权抵押给国通公司并办理抵押权登记，则国通公司对案涉土地使用权享有抵押权，其同意三门湾公司出售案涉房屋，并不当然导致国通公司在土地使用权上的抵押权消灭，章思潭等六人关于国通公司抵押权消灭的主张，不能成立。同时，国通公司对土地使用权享有抵押权，但并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权,即案涉房屋不属于国通公司的抵押权范围。二审判决以案涉土地使用权和房屋一并适用执行异议和复议规定第二十七条，否定章思潭等六人的执行异议，属适用法律错误，本院依法予以纠正。因国通公司对案涉房屋并不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行则缺乏法律依据，也不存在章思潭等六人是否享有排除强制执行民事权益的问题。国通公司如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。 二、关于三门湾公司进入破产重整程序后，本案执行异议之诉是否应当中止审理及是否存在程序错误等问题 根据再审查明的事实，各方当事人对三门湾公司目前已进入破产重整程序的事实，并无异议。首先，《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定:“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”债务人进入破产程序时，涉及相关诉讼应当中止审理的原因在于：债务人已经没有管理和处分财产的权利，由其继续参与有关的诉讼已经不可能。而由已经接管债务人财产的破产管理人来参加诉讼，可以有效管理债务人财产，亦可顺利推进诉讼程序的进行。因三门湾公司目前已经由破产管理人接管，破产管理人可以代表三门湾公司的意志进行相关诉讼活动，再审中，三门湾公司破产管理人亦指派委托诉讼代理人进行了应诉，故已经进行的诉讼应当继续审理，章思潭等六人关于本案应当中止审理的主张没有法律依据，本院不予支持。其次，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定:“人民法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。”三门县法院已经受理了案外人对三门湾公司的破产重整申请,说明三门湾公司已进入了破产程序,针对三门湾公司的强制执行程序依法应当全部中止,案涉房屋也应解除保全并中止执行。同时,根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条、第九十三条的相关规定,经人民法院裁定批准的重整计划,对债务人和全体债权人均有约束力,债务人不能执行或者不执行重整计划的,人民法院经管理人或者利害关系人请求,应当裁定终止重整计划的执行,并宣告债务人破产。就本案而言,如三门湾公司的重整计划经批准并能够执行成功,包括国通公司在内的各债权人的利益将通过重整计划得以实现；如果重整不成功,则三门湾公司进入破产清算程序,各债权人的债权通过破产财产分配方案得以实现。可见,在三门湾公司进入破产重整程序后,本案不再存在国通公司申请人民法院对三门湾公司名下的房屋申请强制执行的可能,故国通公司通过执行异议之诉请求对案涉房屋继续查封和执行，与《中华人民共和国企业破产法》的规定相悖，难以得到支持，其诉讼请求应予驳回。因本案出现新的案件事实，虽发生在二审审理期间，但二审法院并不知晓三门湾公司进入破产重整程序的相关事实，导致二审判决处理不当，本院依法予以纠正。最后，本案是否应当合并审理的问题，因章思潭等六人在一审中并未对此提出异议并参加了诉讼，二审中章思潭、郑苏凌、章阳、叶冕提起上诉并请求驳回国通公司的诉讼请求，故一、二审法院将相关案件合并审理，并不存在程序错误。此外，关于是否存在“同案不同判”及涉嫌刑事犯罪等问题，因另案与本案事实和情形并不完全相同，章思潭等六人亦无涉嫌犯罪的相关证据，故本院对其相应主张，依法不予采信。 综上所述，章思潭等六人的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销浙江省高级人民法院（2019）浙民终1591号民事判决、浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1372号民事判决； 驳回国通信托有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费60292元、二审案件受理费60292元均由国通信托有限责任公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 汪国献审 判 员 汪 军审 判 员 金 悦 二〇二二年十二月十四日法官助理 郝晋琪书 记 员 朱 萌
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