小区物业服务合同（包干制）

小区物业服务合同

甲方（业主委员会）组织名称：

业主委员会代表人：

地址：

邮编：

电话：

乙方：

负责人：

地址：

邮编：

电话：

根据我国有关法律、法规、双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对海宁市康桥名城住宅小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章　物业基本情况

第一条　物业基本情况

物业名称：海宁市康桥名城及配套商业用房、物业经营用房、管理用房。 物业类型：高层公寓、商业用房等。 物业坐落位置：　　　。 总建筑面积（含公建）：293239.25平方米。 其中包括：公寓284835.33平方米、商业用房5011.66 平方米、物业管理用房2154.58平方米、社区843.33平方米、公共配建和其他394.35平方米。 不包括：地下室112360.33平方米（其中地下车位2427个）。 可收物业费面积：289846.99平方米（公寓284835.33平方米、商业用房5011.66方米），地下车位（库）：2427个。物业共用部位：见附件一。共用设施设备：见附件二。 第二条　乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，乙方和本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章　物业服务内容、方案和质量标准

第三条　在物业管理区域内，乙方提供的 物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。

3、地块用地红线以内物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、地块用地红线以内业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、按照政府相关部门规定和《业主公约》的约定，引导车辆有序通行、按规定停放，对本物业服务区域内占道、占位停放行为进行提醒和劝阻，但不承担车辆的保管义务。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括门岗值班、物业管理区域内巡视、报警和监控系统。

7、关于地下层的卫生和主要通道的监控保持正常运营及防水防潮等。

8、按照《住宅室内装饰装修管理办法》等法规、规章规定及《管理规约》、《装饰装修管理协议》的约定提供装饰装修管理服务。

9、物业档案资料管理。

10、双方约定的或乙方承诺的快递服务及其他服务。

11、法律法规规定的其他内容。

第四条　乙方应按约定的服务方案提供服务并应达到约定的质量标准（见附件三）。
第五条　甲方如有委托乙方经营管理属于全体业主共有的共用设施设备、共用部位、共有场地及物业经营性用房等。经营管理的收入及使用由甲方支配，双方另有约定的除外。
第六条　单个业主物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由委托方和乙方另行协商后确定。
第七条　乙方为本物业服务区域内的业主提供特约服务，具体以乙方根据项目实际情况公示的特约服务项目为准。

第三章　物业服务期限

第八条　本合同期限自2021年1月1日起至2023年12月31日止。

第四章　双方权利和义务

第九条　 甲方的权利和义务

1、组织召开业主大会。

2、制定和修改业主大会议事规则。

3、制定和修改业主共同遵守的业主公约。

4、根据业主大会的决定或授权，及时选聘、续聘或改聘物业服务企业，并代表业主签订、变更或解除、终止物业服务合同。

5、审定乙方的物业服务年度计划，决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施，对物业的年度工作进行考评。

6、听取乙方和业主、物业使用人的意见和建议，协调业主和乙方的关系；

7、监督乙方严格执行合同规定的服务范围和标准，委托并协助乙方督促业主履行业主公约和物业服务合同，对业主违反业主公约和物业服务合同的行为要求乙方进行制止直至采取必要的措施。

8、协调乙方和业主的物业服务费纠纷；在业主公约和议事规则要求范围内协助乙方处理非乙方原因产生的各种纠纷。

9、在合同期内，经甲方审定合理需求的物业办公用房按相关规定无偿提供乙方使用。

10、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理服务活动。

11、不得擅自改变本物业管理区域的共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，确因实际需要而需改变共用部位、共用设施设备和相关场地的，应符合相关程序后实施。

12、业主大会及相关法规赋予的其他职责。

第十条　乙方的权利和义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，经甲方批准后自主开展物业管理服务活动，但不得侵害甲方和业主、物业使用人及第三方的合法权益，获取不当利益。

2、按本合同第二章的约定内容，开展各项工作，对小区物业进行日常管理。

3、编制房屋、设施设备维修方案及预算报甲方批准后实施。金额较大的维修工程，须经招标实施，乙方协助或代表甲方监督管理，确保工程质量。

小区单项小修2000元（含）以下及因乙方管理不到位造成的维修费由乙方承担；电梯维修在3000元（含）以下由乙方承担；小区维修费在2000元以上的由专项维修资金或小区经营性收入承担。其中维修项目参加保险的，应当去除保险理赔的金额。

4、根据本合同的约定，将物业服务收费标准和特约服务收费项目及标准在本物业管理区域内公布，向业主、物业使用人收取物业服务费用及相关费用。对于拖欠12个月以上的物业服务费的，乙方可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等方式进行催缴，但应提前告知甲方。乙方依据物权法以诉讼方式催讨业主物业费时，需向甲方提前10天说明业主欠费情况和拒付原因。

5、每6个月公布一次全体业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地等受甲方委托经营的经营性收支帐目。

6、协助做好物业管理区域内的消防、移交后的人防及安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向甲方或有关行政管理部门报告，积极做好救助工作。

7、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需（1个月以内）临时占用、挖掘道路、场地的，应在物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，工程需报甲方批准。

8、不得擅自改变本物业管理区域的共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，确因实际需要而需改变共用部位、共用设施设备和相关场地的，应与甲方另行协商确定。

9、对业主、物业使用人违反《业主公约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理。

10、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并授受甲方和业主的监督；对甲方提出的整改意见一般应于三日内回复处理方案十日内整改完成，并报告甲方。无法完成的，也应在十日内告知甲方，说明合理情况。

11、对于《商品房买卖合同》明确约定给单个业主专用的露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知该等业主、物业使用人有关保养、维护、清洁事宜。

12、以《业主手册》或其他方式向业主、物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主、物业使用人装修物业时，与其订立书面装修管理协议，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

13、协助甲方做好小区业主大会等事项的业主意见征集工作，包括资料分发、入户调查等，协助业委会开展相关工作。

14、因履行本合同的需要，提高物业服务标准而添置的固定设施设备，无条件移交全体业主。

15、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。

16、根据需要，乙方可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，不得降低专项服务品质。

17、向业主、物业使用人提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。

18、如乙方不接受甲方合同或未被甲方续聘，自本合同终止起60日内与甲方或甲方选聘的物业服务企业办理相关移交手续及开发商开办费列支的所有设施、设备，移交手续须经甲方确认。

19、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

20、物业公司应在次年1月上旬依据物业合同内容向业委会做详细的物业工作报告，物业公司小区经理向业委会做年度工作述职报告。

21、乙方签约后十天内应向甲方提供为履行本合同确定的物业服务所需的岗位种类、每个岗位的最低服务人数。

第五章　物业服务费

第十一条　本物业管理区域物业服务收费采用 包干制方式，乙方按照本合同约定的标准及经合法程序调整的标准收取物业服务费，并按本合同第三条约定的服务内容及调整时约定的服务标准提供服务（详见本合同第三条及附件三）。
第十二条　本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。业主不得以放弃权利来主张拒绝承担业主责任及合同义务。业主或物业实施使用人遵循 先交费后享受的原则。具体标准如下：

高层住宅：2.00元/月·平方米；

商业用房：2.00元/月·平方米；

地下车位：30.00元/月·个。

乙方受业主、物业使用人的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由乙方制定并在物业管理区域内公示。

第十三条　 物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：电梯、景观水系、除湿机、景观照明等） 运行所需的能耗费用。
第十四条　物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用（其中垃圾清运费仅日常生活垃圾、办公垃圾清运费，不含商铺经营性垃圾）；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费；

8、消防器材充灌费用；

9、物业服务企业的利润、法定税费；

10、园区保险、公众责任保险费用；

11、经业主同意的其他费用。

第十五条　纳入物业管理范围的物业已全部出售，物业买受人因与建设单位房屋买卖合同纠纷等原因未领取的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳；对于建设单位已交付使用，但业主或物业使用人尚未居住的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等），物业服务费按合同约定由业主全额缴纳。 第十六条　物业服务费由乙方自行向业主收缴，业主或物业使用人应按时交费。
第十七条　受有关部门或单位的委托，乙方可向业主与物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），业主与物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。 逾期缴费的应支付相应的滞纳金，乙方可采取中断服务等措施。
第十八条　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权发生变更，原业主须与新业主共同到物业服务企业办理证件及资料变更登记手续。因未及时与物业服务企业办理清户手续而引起的欠费及其他责任问题由该物业新业主承担，原业主负连带责任。

第六章　物业的经营与管理

第十九条　甲方如将属于全体业主共有的部分物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施委托乙方协助经营管理。归全体业主共有的该部分收入应缴入甲方账户。

归全体业主的各项物业的经营管理收入按照小区业主公约、议事规则及相关法律法规的标准进行使用。其收支办法由甲方决定。

第二十条　业主共有的车库、车位的经营管理，使用人应按照业主大会或业委会的决定交纳停车费。

第二十一条　乙方根据物业管理的需要，可将本合同第十九条、第二十条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理，为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限，但乙方实施时需事先征得甲方同意。

第二十二条　对于已经移交的物业经营用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，但乙方应在该决定前须征得甲方同意。

第二十三条　乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆及车内财物的保管义务。

第二十四条　乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。代为泊车引起法律及经济责任由委托人负责。

第七章　物业的使用与维护

第二十五条　本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，并报甲方备案。 乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。
第二十六条　乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内业主公约和议事规则的行为。
第二十七条　乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，按合同约定及时处理业主和物业使用人的投诉。
第二十八条　因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方的同意；业主、物业使用人确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方、乙方和相关业主的同意。 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。
第二十九条　业主、物业使用人装饰装修房屋的，应与乙方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，乙方事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第三十条　甲方交乙方使用的物业管理办公用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。

第八章 履约保证金

第三十一条　本合同签订后十五天内， 乙方应向甲方预付20万元履约保证金，每年业主满意度调查达到 85分及以上的年度 退还5万，此方式在物业 合同期内最多退还10万，剩余10万至合同期满按履约情况由甲方无息返还。
合同期内，根据合同应当由乙方履行的或负担费用的事项在责任时间内未能开始实施的（或包括但不限于修理、修复、重置、更换、恢复原状等等）或实施后不能达到目的的，则甲方可直接另行委托第三人实施，甲方启用另行委托第三方的程序后乙方无权要求中止，因此产生的全部费用由乙方负担。甲方在事项完毕并付清费用后十日天书面告知乙方对外委托和费用发生情况。甲方在使用履约保证金维修时，乙方在次月补足。

第九章 违约责任

第三十二条　乙方违反合同的，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的由甲方使用履约保证金整改（ 双倍扣除），给甲方造成严重后果的，乙方承担相应的法律责任。
第三十三条　业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，对于欠费不交纳的乙方按本合同约定起诉，业主对承租人或物业使用人延迟交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任，乙方有权要求业主、物业使用人承担乙方为实现债权而支出的费用（包括但不限于律师费、财产保全保险费、交通费等）。
第三十四条　乙方违反本合同约定， 擅自提高收费标准的，甲方有权要求 乙方双倍清退。
第三十五条　业主出租房屋必须遵守国家相关法律法规的规定，配合物业及社区做好外来人员登记工作，乙方有权按照法律法规的相应内容对出租业主采取规劝和制止措施。
第三十六条　双方约定因为下列事由所导致的直接损害，均构成对乙方的免责事由，即 乙方均不负赔偿责任：

1、对地震、洪水等天灾及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。但乙方应当对台风天气可能引发的损害尽到必要的防范义务，特别是对地下层的排水义务。

2、因抢险救灾所导致的损害之事，包括但不限于火灾、抗洪、暴风雪等救灾所导致的损害。

3、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

4、因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主公约》和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。但乙方怠于履责的除外。

5、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

6、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵经乙方提出后甲方不作为造成损失的。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

8、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

9、物业老旧（十年以上）且乙方建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方或业主、物业使用人未采纳所导致的损害。

10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。

11、业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

12、物业管理区域内发生的车辆损毁、灭失、财务被盗窃等财产损失和人身伤亡事件的，由责任方承担刑事、民事责任，乙方不承担责任：但是如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担责任。

第十章 附 则

第三十七条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，业主和物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第三十八条　房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以甲方委托有资质的鉴定单位鉴定为准，若是乙方原因造成的，由乙方承担鉴定费用和相应责任。
第三十九条　乙方的其他服务承诺和服务保障措施等等，甲方也可视为本合同的有效组成部分，若承诺和服务保障措施低于本合同约定的部分则无效。
第四十条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院裁决。
第四十一条　本合同连同附件（附件一：共用部位；附件二：共用设施设备；附件三：物业管理服务质量标准；附件四：海宁市康桥名城物业管理经营性收支管理办法）共壹拾捌页，壹式伍份，甲乙双方各执贰份，报辖区物业管理主管部门（备案）壹份，具有同等法律效力。

第四十二条　本合同自甲乙双方签字盖章起生效。

甲方（签章）： 乙方（盖章）：

代表人（签名）： 代表人（签名）：

签约日期：年月日

附件一：共用部位

共用部位是指，物业管理区域内包括但不限于归属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、电梯间、内天井（含管道井等）、设备间（包括水泵间、电表间、配电房等）、走廊通道、保安值班室、公共停车位、房屋承重结构、室外墙面、屋面和道路、场地、绿地、围墙等部位及会所和会所、内外花园及泳池。

附件二：共用设施设备

共用设施设备是指，物业管理区域内，包括但不限于归属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水排风排烟管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、建筑智能系统（含安全防范智能系统）、避雷装置、消防器具、单元防盗门、非经营性设施设备、文化体育设施和区域围护、地源热泵、风机等等全部设施设备。经营性的泳池和配套设施设备除外。

附件三：物业管理服务质量标准

1、综合管理服务标准

内容	服务要求
物业服务中心设置	本园区内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。
服务人员要求	（1）物业服务中心经理有相应的上岗证。 （2）物业服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。
服务时间	周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于8小时。工作时间8：30-17：30
日常管理与服务	（1）服务规范应符合海宁物业管理行业规范要求。 （2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理（在服务时间内），一般修理一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复。 （4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、备案、巡视、验收等装修管理制度，（业委会资讯）建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范、账目清晰。 （6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。 （7）建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。 （8）制定物业服务工作计划，并组织实施。 （9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上，对合理的意见与建议进行及时整改。 （10）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。 （11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。 （12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （13）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。 （14）对违反业主公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （15）物业内标志明显。 （16）快递收发服务、临时寄存服务。

2、公共区域清洁卫生服务标准

内容	服务要求
地面	每日清扫、每周拖洗具体范围一次；地面A层共用大厅每日拖洗一次，A层门厅、会所大理石每6个月保养一次。
扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱	扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每二周清洁一次。
栏杆	非电梯公寓每天擦抹一次，电梯公寓每周擦抹一次。
天花板、公共灯具	每月除尘一次。
单元门	每周擦抹一次。
楼道玻璃（内侧）	每月清洁一次。
单元平台	每季度清洁一次。
地下车库 （含车位、过道）	每日清扫一次。
电梯轿厢	每日擦拭、清扫一次，循环保洁。
垃圾收集	每日清理二次垃圾桶，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
道路地面、绿地、明沟	道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。
果皮箱、垃圾桶	合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
消毒灭害	每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠二次。

3、公共区域秩序维护服务标准

内容	服务要求
人员要求	（1）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 （2）能处理和应对物业内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
门岗	（1）小区南（西侧）和北面一个车辆出入口、会所南、北二个行人出入口24 小时值班看守、24小时立岗；小区南（东侧）和西面（北）二个车辆出入口12小时开放，设备抵岗，1小时巡查，24小时监控，门岗须有详细交接班记录和外来车辆、人员的登记记录。 （2）晚23:00至次日凌晨5:00有外来人员进入园区内，必须由外来人员联系业主，获得业主同意后放行。 （3）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。
巡逻岗	（1）秩序维护人员按指定的时间和路线，对重点区域、重点部位白天每2小时巡查一次，夜间每1小时巡逻一次。 （2）接到火警、警情后5分钟内到达现场，并报告业主委员会或相关单位，协助采取有关措施。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助 （监控岗）	（1）园区设有报警中心，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等技防设施设备的，要求有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）报警中心接到报警信号后，秩序维护人员5分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （3）园区应有火警、水警、警情应急预案，并在报警中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
地下车库机动车辆管理	（1）有巡逻人员12小时巡视和协助停车事宜。 （2）车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

4、公共区域绿化日常养护服务标准

内容	要素	养护要求（植物）
草坪	修剪	草坪保持平整，草高不超过15cm。
	清杂草	每年清除杂草五遍以上，杂草面积不大于8%。
	灌、排水	常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
	施肥	按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年3次以上。
	病虫害防治	及时做好病虫害防治。
	其它	草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。每年冬季复播黑麦草草籽并养护，依季节变化做好草地的养护。
树木	修剪	乔、灌木修剪每年3次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于5次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于二5次，基本无枯枝。
	中耕除草、松土	适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
	施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于二遍，花灌木增施追肥一边。
	病虫害防治	防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
	扶正 加固	树木基本无倾斜。
	其它	乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。除自然灾害或不可抗力外，导致树木、乔灌木如有枯死，按原状补种。
花坛花境	布置	及时布置花坛和草花种植区域。一年中有二次花卉布置，四季有花。(草花的材料采购费用也由物业承担)
	灌、排水	保持有效供水，无积水。
	补种	缺枝倒伏不超过五处。
	修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
	病虫害防治	适时做好病虫害防治。

5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

内容	运行、保养、维修服务要求
门窗	巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层装饰层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，及时组织修复；需要更新改造的，及时编制计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据甲方决定，组织实施。
楼道灯	确保全部完好，发现损坏及时更换。
雨、污水管道	区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏。
道路、场地等	每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，及时组织修复；需要更新改造的，（业委会资讯）及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
排水系统	1、每月一次检查污水泵、提升泵、排水泵，每季1次润滑加油。 2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。 3、控制柜电器性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
升降系统	1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员一小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员接到信息后须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4、其他必要的维护、保养和更新。
弱电系统	1、楼宇对讲系统（可视）：每月一次进行检查与保养，使其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 2、周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭，收到警情时，能同时发出报警信号。 3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常。 4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行。
消防系统	1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常； 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器发现损坏及时更换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。 7、其他必要的维护、保养和更新。

康桥名城第四届业主大会

2020年12月

来源：海宁康桥名城业委会

主编：王梦乐