房屋出现质量问题时业主的处置方式方法的探讨
当业主发觉自己所购买的商品房存在质量问题时，如何避免发生房屋质量纠纷？业主应当怎样去做，才能更加有效地维护自己的合法权益呢？
一、“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”很重要
首先一定要弄明白，“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的重要性。
房地产开发商一般在交付商品房的时候，按照规定程序，一般会附上《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（一）《住宅质量保证书》
是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。
通常房屋保修的事项应该由房地产开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业公司等其他单位负责保修事宜的，必须要在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。
1、《住宅质量保证书》主要内容：
（1）相关责任主体验收确定的质量等级；
（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
（4）用户报修的单位，答复和处理的时限。
2、保修期规定
现行房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。
保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
3、工程质量保证书中具体保修期限与保修范围
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内【笔者备注：该年限可能会达到该楼宇的使用年限】;屋面防水为5年；墙面、厨房和卫生间地面为5年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热、供冷系统和设备为2个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；外保温5年；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定，并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
4、给付时间
开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者；同时，开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者。
（二）《住宅使用说明书》
1、是解决纠纷的重要依据
《住宅使用说明书》是指对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
为了使用户更好地了解使用住房及室内设施，开发商根据有关规定，制定《商品住宅使用说明书》。使用户能正确使用室内设施，减少故障，延长使用寿命。
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。
根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
2、《住宅使用说明书》内容
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（9）其他需说明的问题。
住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。一般是收房就应该领取到的。
3、相关法规规定
（1）《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知【建房〔1998〕102号】
（2）《商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定》
商品住宅交付使用后出现质量问题找谁来解决，上述两书就是解决问题的重要依据。
自业主收楼之日起在保修期限内的房屋质量问题，除因业主擅自拆改房屋结构造成的质量问题外，都可以要求房地产开发企业承担房屋维修责任。但是有时开发企业在商品住宅售出后，委托物业公司维修的，要在《住宅质量保证书》写明委托单位，此时，业主亦可要求物业公司来承担维修责任。
二、房屋维修范围及保修期限
《建筑工程质量管理条例》第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第四十二条 建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。
因此，业主在发现购买的商品房存在施工质量问题时，务必及时向房地产开发商主张维修责任，由于业主自身怠于行使其到期而造成超过保修期限的，将不会得到法律支持。
同时，亦可通过物业公司反映，通过物业公司向房地产开发商转达业主商品房存在的质量问题。
注意保存相关证据资料，为日后争取合法权益掌握主动权。
三、超过保修期限的商品房质量维修问题
超过保修期限的商品房需要维修的，要根据该房屋的产权性质来判断。
如果出现在个体业主家中的问题，属于业主专有部分的，业主可以自行聘请维修人员或要求物业公司提供特约服务来对其进行维修，费用当然由个体业主自行承担。
如果发生在房屋的共有部分，亦可要求物业公司对其进行维修，费用则应由关联业主按各自拥有的权属份额共同承担。如果共有部分或者公共设施、设备需要大修、中修、更新、改造的，经业主大会依法通过，可以启动物业维修专项基金来进行。
四、商品房出现质量该不该找物业公司？是否可以据此拒交物业费？
回答这个题目之前，首先要理清思路与关联关系。
（一）房屋维修与物业服务费用之间的关系
业主因为房屋质量问题得不到解决而拒交物业服务费的情况，那么就具体解释一下上述做法是否有法律依据。
《物业服务收费管理办法》第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
可见，物业服务人提供的物业服务并不包括房屋维修服务。
（二）物业服务人是依据签订的《物业服务合同》履行责任义
务。
签订的《物业服务合同》，一般会依法约定，物业小型维修范畴，由物业服务人负责维修；物业的大、中型维修范围，依据法规规定启动住宅专项维修资金进行维修。
当然，业主完全可以依法另外与物业服务人签订《商品房特约维修服务合同》，约定由物业公司提供房屋超过保修期的维修服务，业主支付维修费用。
（三）商品房出现质量，可以向物业公司反映情况，但不能以此为由拒交物业费
物业服务人有责任接受业主反馈的意见，也有义务向有关单位、部分转答、传递业主合理合法的诉求。
1、如果疑似房地产开发商的责任，应当主动沟通交流房地产开发商，督促共及时处置。
2、属于《物业服务合同》约定的物业小型维修范畴，赓即处理，防止次生风险的概率。
3、属于《物业服务合同》约定的物业的大、中型维修范围，主动沟通业主委员会（未成立业委会的联系政府），依据法规规定启动住宅专项维修资金进行维修。
4、属于个体业主的维修事项，晓之以理动之以情，把问题讲透彻，达成愉快的共识，排除矛盾纠纷扩大化引信。
综上所述，当住宅房屋发生质量问题时，业主应当首先去查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，在保修期限内，且不存在《住宅使用说明书》中规定的房地产开发企业不承担维修责任的情况下，向房地产开发企业或委托的物业企业主张权利。
切忌以拒交物业费来表达对房地产开发商不作为的不满情绪，既而发泄到没有多大关系的物业公司头上，那就大错特错了。大家一定要知晓，冤有头债有主，房地产开发商与物业公司是两个不同方向的企业这一基本事实，业主与这两家企业分别签订了《商品房买卖合同》、《物业服务合同》，是两个不同的合同主体资格范畴；即使是关联公司，只要是独立法人单位，万不可进行错误的关联。
根据国务院《物业管理条例》第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
为此，温馨提示业主，切勿将房屋维修问题与物业服务管理混为一谈。一旦业主恶意不交纳物业费而导致被物业公司提起司法诉讼，业主的败诉是大概率事件。
希望为有上述困扰的业主，提供一些仅供参考的解决问题的方向和方法。
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