【以案释法】所购房屋附有违建，能否要求解除合同
目前，购房者在与卖家签约后支付一定数额的定金，已成为行业内的普遍现象。若交定金后不买房了，定金就真的要不回来了吗？并非如此。上海达必诚律师事务所周宇龙律师团队提醒您，若存在不可归责于当事人双方的原因（例如对协议条款或补充协议未达成一致、国家政策调整、不可抗力等）导致不能继续履行合同，此时双方互不承担违约责任，定金可返还。因此，若难以继续履行合同的，购房者务必要积极主动维权，具体问题具体分析，不要轻易放弃自己应有的权利。
基本案情 01大柱很喜欢上海老洋房的氛围，经多方寻找，大柱通过中介选中了老李夫妇的待售房。大柱对这个带小阁楼的旧里洋房十分满意，爽快地和老李夫妇签订了《房地产买卖合同》及协议书，约定大柱以450万元购买老李夫妇名下位于上海市xx区xx路xx弄xx号xx室房屋；合同另约定，最迟于次年3月签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，老李夫妇应提交有关房屋交易的全部相关文件，并配合大柱于次年4月办理产权变更登记手续。
合同签订后，大柱分两次向老李夫妇支付购房定金30万元。谁料没不久，老李夫妇开始不接大柱的电话。大柱碰巧听说了该房屋所在小区的违章搭建将要被集中清理，心中顿时有些不好的预感。大柱前往城管办核实情况，发现该房屋二楼小阁楼的左半边竟然是违章搭建的。老李夫妇出售房屋时，重点介绍了这个可以看到城市公园美丽夜景的小阁楼，这个小阁楼也是整个房屋里最吸引大柱的部分。但老李夫妇从来没有告诉大柱这个小阁楼有一半是违章搭建的。
该房屋若想正常交易，必须拆除违章搭建，大柱希望与老李夫妇协商一下拆除后房屋的价值减损，否则他就不想继续购买该房屋了。但老李夫妇不同意解除合同，也不同意将房屋总价扣除大柱所说的减损金额。老李夫妇认为，阁楼产证以外的部分，是他们的祖辈很久之前就搭建的，不是他们夫妇搭的。且他们是通过中介挂牌出售的该房屋，中介很清楚该房屋套内面积远远高于80余平米的产证面积。大柱也来多次查看过该房屋，不可能发现不了房屋的实际面积远大于产证面积。故老李夫妇认为自己不存在欺骗隐瞒等恶意行为，大柱对于违章搭建本来就是认可的态度。双方约定房屋售价450万元，是按照约定单价乘以产证面积计算的，因此即使拆除违建，也不存在价值减损。老李夫妇向大柱表示，可以尽快将违章搭建拆除，双方继续履行合同，总价不做变更。
大柱与老李夫妇无法协商达成一致，遂起诉至人民法院，请求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书，同时老李夫妇双倍返还大柱定金，即支付大柱60万元。
法院判决 02法院认为：1、该房屋违建是在合法产权部分基础上搭建的，不具备专业技术的人无法轻易辨别其是否为违建。故大柱虽然实地查看过该房屋，但不代表其对小阁楼部分不具有合法性是完全了解的。2、房屋内有违建是客观存在的事实，且对大柱而言，该违建的小阁楼能否长期存在并供其使用，足以影响其作出是否购买该房屋的决定。因此若拆除违建部分继续履行原合同，有悖于诚实信用原则，显失公平。3、现双方在违建问题上不能达成一致意见而致双方未能继续房屋买卖关系，属于合同内容磋商不成，而非签约任意一方存在恶意违约行为，故大柱要求老李夫妇双倍返还定金，依据不足。
综上，法院判决大柱与老李夫妇解除签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书，老李夫妇返还大柱定金30万元，驳回大柱其他诉讼请求。
相关法条 03《上海市不动产登记若干规定》
第十六条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当作出不予登记的决定，并书面告知申请人：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况不一致的；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容不一致的；
（三）申请登记的事项与不动产登记簿的记载有冲突的；
（四）不动产属于违法建筑的；
（五）对依法查封的不动产，申请抵押、转移登记的；
（六）存在尚未解决的权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
《中华人民共和国民法典》
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
文案：丁金金
编辑：李雨新
审核：华莉
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